“金融16条”和经营性物业贷款政策延期 支持房企融资、保交楼

9月24日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜表示，将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底，“原来这两份文件是今年底到期，我们和金融监管总局一起，把这两份文件延长到2026年底。”

经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策延期意味着什么？对房地产行业来说有哪些影响？

同策研究院研究总监宋红卫指出：“对两项政策做出一个延期的动作，源于政策还有存在的必要性。其中，‘金融16条’从整个行业纾困出发，全方位为房企扩大融资渠道。经营性物业贷款则进一步支持企业融资。目前，两项政策已到临近的期限，但整个行业仍在保交楼，包括企业整体经营情况、现金流、偿债压力等方面还面临较大压力。”

经营性物业贷有力支持房企融资

2024年1月，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，细化了经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，有利于规范商业银行展业。通知要求各商业银行要认真学习领会经营性物业贷款新规精神，用好用足政策空间，帮助优质房企盘活存量资产，促进金融与房地产良性循环，推动构建房地产发展新模式。

上海易居房地产研究院副院长严跃进解读称：“经营性物业贷款政策是2024年初出台的政策，是对商业地产开发商落实的贷款业务，有助于相关商业地产企业在商业地产经营中确保资金的安全和稳健，也有助于促进商业地产项目的有序经营。”

今年以来，经营性物业贷有力地支持了民营房企的融资。4月10日，人民银行上海总部、国家金融监督管理总局上海监管局组织召开上海经营性物业贷款集中签约会议，有8家沪上主要商业银行以及龙湖集团、张江集团、南丰集团、大华集团等12家房地产企业参会，签约贷款金额146亿元。

经营性物业贷对于此前布局商业地产的民营房企可谓是“甘霖”。以龙湖集团为例，今年上半年，龙湖经营性物业贷款净增219亿元，同时，龙湖正在用经营性物业贷款置换其他类型债券，将债务成本降低，拉长接待年限。

再以新城控股为例，该公司在今年一季度实现融资的30多亿元中，有2/3来自于经营性物业贷。新城发展管理层也在上半年的业绩会上表示，今年到期的公开债务用经营性物业贷覆盖，甚至是覆盖基础上再多贷一点用于集团各方面资金的调剂。

房企存量融资将能进一步展期

而“金融16条”则为2022年11月央行与银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》的简称。“金融16条”涵盖支持房企融资、做好“保交楼”金融服务、做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、加大住房租赁金融支持力度等六大方面。

严跃进指出：“‘金融16条’开启了全方位金融支持房地产的政策，直击房企债务违约和购房成本过高的问题，由此也开启了全方位的房贷宽松周期，有利于促进房地产市场的健康发展。”

“金融16条”政策执行至今将近两年。两年间，房企融资面获得改善，出险房企（指面临经营风险或财务困境的房企）债务重组不断有成功案例，“保交楼”任务完成步伐加快，政策取得了积极的效果。

从国家统计局公布的数据来看，今年1-8月，房地产开发企业到位资金约6.99万亿元，同比下降20.2%，全国房企到位资金额已经连续5个月出现跌幅收窄的态势。

同时，在保交楼专项专项借款和配套融资的支持下，国家金融监督管理总局和住建部同时建立了城市房地产投资协调机制，截至目前，商业银行已审批白名单项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿，支持400余万套住房如期交付。

在中指研究院政策研究总监陈文静看来，“金融16条”有关政策适用期限延期到2026年底，表明金融机构对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，将能进一步展期。2024年1-8月，TOP100房企销售总额同比下降38.5%，房地产开发企业到位资金同比下降20.2%，房地产行业债券融资总额同比下降29.7%。“在房企销售、融资仍然明显下降的情况下，房企已有的开发贷及信托贷款能够展期，将能有效缓解房企偿债压力。”

严跃进进一步表示：“这两项政策延期会同今日央行宣布的下调存款准备金率、下调存量房贷利率、降低二套首付比、保障性住房再贷款、支持房企收购存量土地等，一起全方位促进房地产市场的健康发展。”

来自：新京报