回暖迹象显现、偿债压力犹存 10月房企债券融资额增至290亿

受益于政策支持，房地产销售出现明显拐点的同时，房企融资额连续两月同比增长，显示出一定的市场回暖迹象。行业融资难度下降，开发商重拾拿地和开工的信心，这或是房地产市场止跌企稳的条件之一。

不过，据机构统计，到2024年底，房企到期债券余额1000亿元左右；2025年，房企到期债券余额7000多亿元，考虑到仍有违约债券有待展期或重组，销售端仍在筑底中，总体偿债压力仍在。

对此，业内人士认为，随着政策的持续发力和市场环境的逐步改善，房企偿债压力的高峰期已经过去，行业整体呈现出向好的趋势。

年底前房企到期债券额1000亿

11月7日，越秀地产获得5亿港元三年期贷款；11月6日，招商蛇口获得浙商银行温州分行3年期3亿元保函；11月5日，保利发展发行25亿元短期融资券，利率仅为2.21%。此外，还有昆明土地开发投资公司、吉安市城市建设投资公司等地方城投也纷纷发行短期融资券。

自10月份以来，房地产销售市场迎来拐点，房企融资节奏明显加快。从10月典型房企债券发行来看，华润置地、保利发展、中交等央国企积极发行信用债，发行总额分别为30亿元、30亿元、20亿元。从目前来看，10月份短期融资券占比达到33.9%，这也带动信用债平均发行年限下降至2.53年。其中，苏高新平均融资利率低至2.13%。

据中指研究院监测数据显示，10月份房地产企业债券融资总额为289.7亿元，同比增长3.2%，在上年低基数影响下，已连续两月为正。从融资结构来看，其中，房地产行业信用债融资217亿元，受上年基数较低影响，同比增长44.9%，环比增长27.7%，占比74.9%。

对此，中指研究院企业研究总监刘水认为，从全年房企融资形势和总体规模变化来看，同比仍会下降。但从边际来看，房企融资环境在持续改善，降幅会持续收窄。

另据天风证券分析，三季度样本房企筹资活动现金流净额较2024年中期大幅扩大，虽然行业融资端压力仍存，但较2023年同期修复幅度较大，这也反映出房企获益于融资政策支持，通过增量借款对冲经营性现金流快速收缩的压力，其中大型房企筹资净额增加规模最多。

随着房企在融资端有所起色，三季度行业整体有息负债规模收缩幅度扩大，去杠杆趋势明显。据天风证券分析，缩债和去库存短期或仍是多数房企主要策略，未来整体债务端仍具下行空间。

在债务方面，据中指研究院监测数据，到2024年底，房企到期债券余额1000亿元左右；2025年，房企到期债券余额7000多亿元。

“考虑到仍有违约债券有待展期或重组，销售端仍在筑底中，总体偿债压力仍在。”刘水称，尽管房企融资规模连续两月同比增长，显示出一定的市场回暖迹象，但房企的偿债压力依然存在。不过，随着政策的持续发力和市场环境的逐步改善，房企偿债压力的高峰期已经过去，行业整体呈现出向好的趋势。

“白名单”正在扩围增效

此前标普指出，房地产市场回稳的一个重要条件是融资难度下降。开发商看到更多有利的融资机会后，可能会重拾拿地和开工的信心。

值得关注的是，11月，金融监管总局、住房城乡建设部联合召开城市房地产融资协调机制“白名单”项目扩围增效政策培训会上强调，各级专班、金融机构要将“白名单”项目扩围增效作为近期重点工作来抓，切实加强组织推动。

“白名单”项目扩围增效具有十分积极的意义，有利于促进更多住房项目建成交付，保障购房人合法权益；有利于加大对房地产项目公司的资金支持，提振各方信心，更有利于完善商业银行开发贷款全流程管理，加快构建与房地产发展新模式相配套的信贷管理机制。

国家金融监管总局副局长肖远企此前表示，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元，并预计到2024年底房地产“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

从目前来看，多地监管部门相继披露了“白名单”项目融资进展情况。比如，11月5日，据深圳金融监管局官方微信号消息，目前深圳辖内银行已审批“白名单”项目67个、审批通过金额超过800亿元。

刘水表示，房地产融资协调机制集“政银企”三方形成合力，扩围房地产融资协调机制“白名单”，有助于又快又稳地支持项目开发建设，促进保交楼工作，有助于减轻经营层面风险，也有助于增加房企流动性，减轻偿债压力。融资支持性政策持续加强叠加市场需求端利好政策，有助于促进行业企稳回升，如果市场回暖，将从根本上促进房企资产升值、增强现金流流入，缓解债务压力。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 穆祥桐

来自：新京报