科技助力监管 提升服务效能

自2017年十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，国家陆续出台利好政策，促进住房租赁市场快速发展，基本形成以政府为主的基本保障，以市场为主满足多层次需求，分流购房需求，稳定房地产市场，畅通国内大循环。

一、住房租赁市场现状

租赁需求逐步扩大。据第七次全国人口普查数据显示，全国市辖区流动人口为37582万人，相较2010年增长69.73%。据人力资源和社会保障部数据，仅2021年我国应届毕业生即达到909万。据安居客发布数据，2020年我国租房人群中20-25岁占比35.1%，占比较高；31-35岁占比为19.8%，由此可以得出中国住房需求量较大的为20-25岁的学生、新就业大学生、进城务工人员等新市民。租赁时间明细延长，通过一、二线城市的购房数据显示，2021年平均购房年龄相对于2018年推迟了2-3年，导致租住时间增长。

住房租赁企业和中介机构敏锐的察觉到了住房租赁市场先机，行业主体数量激增。据贝壳研究院公布的《2022年租赁企业发展趋势》报告，住房租赁企业达2万家，规模创新高，近两年成立的占八成。2015年至2019年住房租赁企业“野蛮式跑马圈地”，打乱了行业原本的发展节奏，盲目、快速、过度扩张为行业发展埋下隐患。2019年后，不少企业出现资金链断裂后的“跑路”“爆雷”，而主要原因是过度使用“租金贷”或采用“高进低出”“长收短付”的不善经营行为。据不完全统计，全国有22%的“长租公寓”企业出现过经营异常，近5%的相关企业曾受到行政处罚或有过严重违法行为。部分中介机构存在无照经营、未备案；打隔断出租；哄抬房租、恶意克扣租金、押金；发布虚假广告、虚假房源信息等行为，严重扰乱了住房租赁市场。

二、市场监管政策依据

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，加强住房租赁企业监管，促进住房租赁市场健康发展，经国务院同意，住房和城乡建设部等部门于2021年4月，印发了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号），对加强从业管理、开展住房租赁资金监管、禁止套取使用住房租赁消费贷款、合理调控住房租金水平。

《住房租赁条例（征求意见稿）》，对租金、租赁期限、租赁合同网签备案、住房租赁企业准入条件、住房租赁企业不得违规提供金融产品和服务等社会关注的问题作出规定。

2019年12月，住房和城乡建设部等部门印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）提到，建设住房租赁监管服务平台，寓监管于服务出现在人们的视野。

三、借力科技线上监管

政府部门多措并举整治市场乱象，通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批“黑中介”，有效遏制住房租赁中介行业乱象。体现了行业主管部门对强化住房租赁市场管控的决心。可从业主体数量众多，住房租赁房源以散户出租为主，线下监管难度大。必须采取线上线下监管相结合，通过算法规则和操作流程对从业主体和交易资金进行监管。

（一）试点城市经验总结

作为中央财政奖补租赁试点城市的合肥市，城市行业主管部门先行先试，创新构建线上线下监管服务工作模式，确保人、房、委托关系真实。建立健全住房租赁管理服务平台，实现线上自动核验。平台接入不动产数据库、租赁房源数据库、公安户籍库，对人、房信息自动核验比对，生成房源核验码。线下街道现场核验和人工补充核验相结合。对拆迁安置房、集资房等无证房源和历史产权数据不完整的，街道根据拆迁协议等产权证明材料。成都市加快建立完善住房租赁发展体制机制，通过住房租赁监管服务平台统筹兼顾收入状况、租金水平、销售价格，科学开展住房租赁市场监测，实现对住房租赁市场按月、季度、半年、年度等不同维度常态化监测，定期对外公开发布住房租金水平信息，有效稳定市场预期。

（二）住房租赁监管建议

2021年，住房租赁顶层设计完善，租赁监管政策趋严，可运用数字化技术对房源和企业实施统一监管，从源头上解决住房租赁市场“乱”的问题。

1.建立健全房源基础数据库

为防止各地数据标准不统一，住房和城乡建设部办公厅印发了《关于印发全国房屋网签备案业务数据标准的通知》（建办房〔2020〕14号），建立了全国房屋基础信息数据标准。各城市行业主管部门应结合楼盘表和实际工作基础，打通不动产数据库和网签备案数据库，建立房屋基础数据库，动态更新房屋状态，方便办理业务的房屋开展房源核验工作。

2.完善从业机构和人员数据库

各城市行业主管部门应结合已有工作基础，完善住房租赁从业机构和人员的从业信息，建立行为和信用档案，根据行为记录和投诉情况，配套“红、黄、绿码”。实现企业“一企一码”，从业人员“一人一码”。通过行业主管部门信息门户向社会公示房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员的备案信息和相应的资金监管账户信息，使房东安心，领租客放心。

3.落实住房租赁资金监管

效仿金融行业资金监管，全面采集住房租赁网签备案合同信息，建立租赁业务主体、房屋、合同、资金等信息的相互匹配和自动挂接，确保租赁业务流与资金流一致性，做到全过程留痕，顺向可追踪、逆向可溯源、风险可管控、原因可查清、责任可追究。

4.强化住房租赁市场监测

要求各地住建部门建立与发展改革、公安、市场监管、金融监管、网信等部门的协同联动机制。加强市场主体、房源、租金、合同等四类市场要素信息相互匹配，确保租赁业务信息与资金流转信息的一致性。

四、推动服务效能提升

（一）数据共享，提升数据服务效能

以房屋交易网签备案数据为基础的楼盘表数据，将实现从开发建设到房屋灭失全生命周期管理。建立数据共享机制，与国家政务服务一体化平台、城市信息模型（CIM）基础平台等对接，按需共享给公安、教育、民政等部门和供水、供电、供气等单位，满足居民政务服务和生活服务需求，落实租售同权，实现流动人口管理，提升数据服务效能。

（二）数据挖掘，加强行业信用监管

发挥住房租赁监管服务平台“线上哨兵”作用，在提供找房、签约、备案等服务基础上，应用大数据技术，建立市场主体、房源、合同双重核验机制，从源头上切断假房源、假信息传播。融合信用评级、投诉评价、市场监测、市场分析等功能，实时进行大数据监测，加强市场主体、房源、租金、合同等市场要素监测，及时预警和防范市场风险。

（三）系统互联，提高资金监管效率

以租赁平台为桥梁，推进政府、银行、企业三方系统对接。住房租赁企业通过自有平台或第三方交易平台完成交易的，应当与租赁平台进行系统对接并提供住房租赁相关信息。监管银行资金监管系统接入租赁平台，租赁平台将承租人身份信息、押金和租金等租赁信息推送给监管银行。

（四）预警推送，形成行业监管合力

对接市长热线，合理高效处理市场纠纷。建立住房和城乡建设部门、市场监管部门、公安等协同工作机制，定期分析研判市场态势，通过数据共享和预警预报推送，防范住房租赁市场风险，强化联动查处合力。

五、结语

建设政府主导的住房租赁监管服务平台以及创新住房租赁管理和服务体制，持续推动数据标准化、服务智能化、监管平台化，有助于规范住房租赁从业主体行为，营造公开透明的市场环境，促进住房租赁市场平稳、健康、有序发展。

转自《中国房地产》