净吸纳量回升、租金持续调整 今年上半年北京写字楼“以价换量”

“如果只看北京写字楼的新增需求，二季度好于一季度，但是整体需求复苏仍然缓慢。”世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天表示，这样的供需背景下，“业主之间的竞争非常激烈，为了抢夺优质客户，给出的优惠力度非常大，诸如一些超甲级写字楼，去年非常稳定，今年在租金上也很灵活。”

今年上半年的北京写字楼市场，一个明显的特征就是净吸纳量同比上升，市场活跃度有所恢复，但是价格调整仍在持续。

仲量联行华北区董事总经理张冀苏认为，“租金持续调整，预计将在下半年对市场活跃度的提升产生积极影响。”

升级换迁需求下，上半年净吸纳量同比回升

净吸纳量是指在一定周期内，写字楼市场中所发生的所有新租、扩租以及退租面积的加减总和。如果净吸纳量持续为正，说明市场活跃度高。可以说，净吸纳量是衡量一个阶段写字楼活跃与否的重要指标。

从二季度数据来看，高力国际数据显示，北京甲级写字楼市场需求持续恢复，净吸纳量接近6万平方米，连续四个季度实现整体市场去化，累计去化总量接近28万平方米。

从半年数据来看，世邦魏理仕数据显示，上半年，北京净吸纳量同比回升，录得12.1万平方米，在升级换迁需求的带动下，甲级写字楼贡献率高达84%。整体空置率呈小幅回落态势，受益于个别大面积需求的落位，部分子市场去化情况有所改善，其中CBD空置率在连续六个季度上升后首次下降，而望京空置率环比降幅为各子市场中最大。

对于净吸纳量上升的原因，孙祖天认为，主要原因在于大型企业大规模退租现象较去年同期有所减少。去年上半年，不少互联网企业或金融机构出现到期退租或没到期就退租的现象，今年上半年，这种情况逐渐减少。这是净吸纳量上升的主要原因。如果只看新增需求，二季度好于一季度，但是整体需求复苏仍然缓慢。

从需求的细分市场来看，金融与TMT（科技、媒体、通信）行业排在前两位。“上半年表现比较突出的是消费品制造业，诸如新能源汽车，有比较明显的租赁动作，更多是升级型的搬迁。”孙祖天表示。

甲级办公楼租金调整或将持续

在租金方面，仲量联行数据显示，二季度，全市甲级办公楼市场平均租金环比下滑3.3%，同比下降12.7%。在需求不足的市场环境下，业主在继续下调租金以吸引新租需求的同时，在续租方面也开始提供租金优惠以维持租户稳定性。

“需求复苏或需更长时间，全市租金调整期预计将在2024年持续。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“尽管2024年将有大量租约到期，或可为市场带来新的需求机遇，但在经济复苏基础有待进一步夯实的市场环境下，大部分业主在企业到期时提供的商务条款更加灵活，企业在作出重大搬迁决策时亦更加谨慎，租约到期后原地续租比例预计会在2024年明显升高。需求持续承压下，业主预计将提供更可观的租金折扣以吸引和保留租户，全市租金将在2024年进一步下探。”

展望2024年下半年，世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|办公楼|租户部负责人袁慧指出：“预计三个项目近26万平方米的新增供应将会在丽泽和通州等新兴区域交付，此外北京市还会有个别改造项目陆续完工入市，预计整体空置率或将小幅上升，租金将持续下行。”

物业资产交易同比上升51%，险资出手霸榜前三

在物业资产交易方面，二季度，为应对市场周期性调整，部分企业加快处置核心资产。据世邦魏理仕统计，2024年上半年，北京物业投资市场共录得17笔交易，交易额同比上升51%达185.5亿元，其中二季度完成8笔交易共计121.0亿元。

而二季度交易中，最大的三笔交易金额占比高达84%，分别是新华保险接盘位于CBD商圈集合写字楼、商业和酒店的核心资产，远洋和太古地产联合开发的在建项目颐堤港二期被中国人寿和太古地产联合接手；此外，中国人寿加速布局养老赛道，购入昌平北七家华润开发的悦年华养老社区。值得关注的是，这三宗交易都是险资出手。

其中，远洋集团在6月7日发布公告称，将其在颐堤港二期商业综合体项目中所持有的64.79%股权转让给中国人寿及太古地产，交易总价约40亿元。目前，该项目正在建设中，预计将于2025年及2026年分阶段入市，项目包括商场、办公楼及酒店等多种业态。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩表示：“在可售优质资产数量增加和资产价格持续下行等因素推动下，备受投资者关注的北京核心区域优质资产上半年交易放量，交易金额占比达62%。而优质产业园区和长租公寓板块，由于租赁基本面相对稳定且受到REITs利好覆盖，获得投资者高度关注。未来买卖双方价格预期差将逐步收窄，加之更多高性价比资产投放到市场上，预计将加速交易落地。”

来自：新京报