银行去杠杆房企融资收紧 资产证券化2018年再提速

（来源：21世纪经济报道   作者：张晓玲，袁淑娟）

2018年房企融资难、借贷成本下降难，已成为房企们的共识。

“现在银行开发贷利率也上浮了，信托私募公司债都很难发了，我们近期主要做些香港银团贷款、美元优先票据”，一家在港上市的广州中型房企财务人士称；在近期的业绩会上，也常常可以听到CFO们对融资市场“抱怨”。

然而在另一位知名房企CFO看来，房企融资“关上了一扇门，又打开了一扇窗”，这扇窗就是房地产资产证券化。

上述人士指出，目前房地产从国家和银行层面去杠杆，表外和非标融资受限，而资产证券化则是引入大量的民间资金，可以补上甚至超过被限制的资金。

去年以来，房地产资产证券化的大门已经打开，多个住房租赁资产、商业资产等通过CMBS、ABN、类REITs等形式，相继实现了资产证券化，规模已近千亿；在近期的业绩会上，碧桂园、万科、中国奥园、越秀地产等房企，均表达了希望发行类似产品的意愿。

申万宏源研究报告指出，降低开发商杠杆是长期趋势，未来预售制与开发贷门槛将有所提高，利用资产证券化融资能力的差异，将重塑房企的竞争格局。

房企银行融资遭严控

自2017年本轮房地产调控以来，房企融资全面收紧。截至目前，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道的融资方式，都将受到重点监管。

在银行去杠杆之下，中信证券研究报告指出，银行理财总计4638.06亿元投向房地产的非标资金，均可能受到挤压。

前述房企CFO判断，银行体系受限的资金在过去的房企融资中所占比例在20%-30%左右。

财通证券研究报告表明，1-2月表外融资和表内贷款规模占比分别较去年底下降18.3和提高16.7个百分点，其中，作为房地产市场重要融资渠道的委托贷款和信托贷款规模的下降，是表外贷款比重降低的直接原因。

在3月20日的业绩会上，碧桂园CFO伍碧君表示，今年的融资环境确实比之前趋紧，可能所有的地产商融资成本都会比去年有所上升，这是一个趋势。

3月27日万科总裁祝九胜则表示，公司近期提出了350亿的融资计划。因此前融资规模太小，该350亿额度是董事会较新提出的，2018年环境特殊，这是在强监管、去杠杆的环境下的应对措施。

中粮置地首席财务总监许汉平也称，“在去杠杆的政策环境下，国内的融资环境非常紧，并且越来越紧。大悦城2017年的资金成本虽然下降了，但2018年又会上升”。

中海地产董事局主席颜建国表示，今年房地产市场是一个平稳发展的时期，行政调控目前来看会继续延伸。同时，近期金融政策方面，对个人按揭贷款以及企业贷款也因为去杠杆、防风险的大背景有所收紧。

个人按揭贷款作为房企资源来源的重要渠道，也受到抑制。广东建行有关人士表示，去年下半年以来该分行个贷额度便严重短缺，今年预计还是如此。

去年以来，在境内融资逐渐收紧的背景下，多家房企选择转向海外融资。

中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，房企境外融资合计388.6亿美元，同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。境内房企融资的总量在减少，而资金价格上行已经成为趋势。

2018年开年，碧桂园、时代地产、龙湖地产等房企纷纷发布海外融资计划。3月23日晚间，阳光城公告，已完成境外发行美元债券共计4.5亿美元；雅居乐2018年有较大的融资需要，且多项融资安排已经在进行中，其中境内的银行批款占比73.7%，境外占26.3%。

资产证券化的想象空间

从目前的趋势看，长周期下，资产证券化将成为房企资金的重要来源。

在前述CFO看来，去杠杆导致的房企融资受限，只是银行体系的表外资金受限，传统的开发贷存量还在。而受限的资金会被证券化取代，大量的社会资金将会涌入。

“未来任何资产都可以证券化，商业、物流、购房尾款、保理等等；ABS、ABN、CMBS等等都可以做，资产方、负债方、权益方都可以切分去融资，形式很多。”

上述人士强调，证券化吸引社会资金，未来也将受到规范的监督监管。原来可能没有很多标准，现在要制定标准，保证投资人的利益。

申万宏源研究报告显示，去年我国企业ABS发行总量为8098亿元，其中房地产资产相关717亿元，占比8.9%；ABN发行总量为585亿元，其中房地产资产相关158亿，占比27%。

其中，房地产租赁成为证券化的主力。2017年是我国发展长租公寓的元年，各大房企及银行进行了不同的租赁资产证券化创新尝试。多项首次以长租公寓为标的的资产证券化产品纷纷出现，包括租金收益权ABS、类REITs、CMBS、ABN、房地产基金、按居贷以及信用贷。

截至今年2月，长租公寓市场已有8单资产证券化产品获批，总融资规模451亿元。

其中不需要原始权益人出让物业所有权的CMBS对于融资人而言，是一个非常好的降低融资成本、拉长融资期限的途径。

2017年12月1日，招商蛇口拿下全国首单储架式长租公寓CMBS，发行规模60亿元；2018年1月26日，阳光城“国金-西安阳光天地资产支持专项计划”（CMBS）发行，这是中国上市房企依托西北部城市底层物业发行的首单CMBS，发行规模8.4亿元；3月26日，景瑞控股公告其北京抵押型长租公寓CMBS专项计划已获批，拟发行规模为7.2亿元。

除CMBS外，REITs作为政策较先鼓励的方向发展也极其迅速。国泰君安报告认为，REITs较先有望从租赁运营端取得突破。

去年10月以来，新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs、旭辉领寓类REITs等相继获批。2月13日，越秀地产租赁住房类REITs也获深圳证券交易所审议通过。

2018年2月9日，深圳证券交易所发布《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018~2020年）》，明确指出要大力发展公募REITs，国内REITs格局或将迎来重大突破，资产证券化格局也将进一步发展。

同策研究院总监张宏伟预测，房地产市场调控持续的基本面并未发生改变，2018年房企资金压力会进一步增大。而实现房地产资产证券化，扩大股权融资规模，降低杠杆比例将为市场注入新活力，满足部分融资需求。

从全行业来看，中国恒大总裁夏海钧指出，融资环境趋紧对小企业可能是严冬，但对大企业来说是并购良机。

如万科截至去年底净负债率仅为8.8%，2018年投资会根据销售回款、融资情况决定投资节奏，去寻找更多的项目并购机会。

中海地产截至2017年末净借贷比率为27.9%，资产负债率为57.6%，年末在手现金为港币1040.5亿元。2018年中海也将继续关注土地市场和收并购的机会。