多省降首付、取消利率下限:哪些城市跟进,哪些被排除在外?

央行“5·17”新政后，第一批以省份名义统一“官宣”下调首付比、取消利率下限的“样板”出现了。5月24日，除了广州市、深圳市外，广东省19个城市调整了房贷政策，包括首套房首付比不低于15%，取消商业贷款利率下限。

同一日，甘肃省、云南省、河北省、广西壮族自治区也宣布，优化住房信贷政策，首套房首付比例调整为不低于15%，二套房不低于25%，取消首套房、二套房个人住房贷款利率政策下限。

广东省19城降首付、取消利率下限

根据广州日报报道，广东市场利率定价自律机制按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势变化及市政府调控要求，2024年5月24日起执行，对珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、惠州市、汕尾市、东莞市、中山市、江门市、阳江市、湛江市、茂名市、肇庆市、清远市、潮州市、揭阳市、云浮市共19个城市的差别化住房信贷政策作调整。

调整内容包括下调首套房、二套房首付比，取消利率下限。其中，在首付比例与利率方面，对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。

对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于25%，取消利率下限。

对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

此外，对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，此次广东省政策在首付比例下调、房贷利率下降、首套和二套房贷利率均取消下限等方面，采取持续的宽松做法。其中，首付比例下调和房贷利率下降，其实对于降低购房成本、促进广东全省房地产市场的持续向好发展都具有积极的作用。此外，对于多套购房也落实了非常宽松的政策，尤其是对于拥有2套房以上已结清贷款的居民家庭，允许银行积极给予贷款，这也说明对于多套住房持有家庭而言，银行信贷总体也是非常宽松的。

广州、深圳为何被排除在政策之外？

值得关注的是，广东省此次差别化信贷政策，广州、深圳被排除在外。

对于原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，广州、深圳作为一线城市，如果把首付比例进一步下调的话，管理层可能担心政策迈的步子有点大，毕竟前两年这两个城市还是重点调控的城市。要看其他城市落地这些政策以后，市场需求端能否有所起色。同时，“5·17”新政以后，广州、深圳两地新房市场和二手房市场表现都比较好，需要再观察一下，国家释放利好以后，能否在不动首付比例的情况下将市场推动起来。

深圳市房地产中介行业协会发布的2024年第20周周报显示，头部机构二手房新政后首个周末（5月18日、19日）带看量较前一周末增长24%，成交量增长58%。

乐有家研究中心对近期深圳二手住宅成交总价段进行分析发现，上周（5月13日-5月19日）成交总价500万元以上的占比有显著提升。从上上周（5月6日-5月12日）的39%上升到46%。

甘肃、云南、河北等同日“官宣”下调首付比

同一日，甘肃省、云南省、河北省、广西壮族自治区也“官宣”调整住房信贷政策。

人民银行甘肃省分行5月24日公布，即日起全面优化住房信贷政策，取消甘肃所有市州首套、二套房贷利率政策下限，并降低商业性个人住房贷款最低首付比至全国政策下限水平，即首套房调整为不低于15%，二套房不低于25%。

据“兰州发布”显示，人民银行甘肃省分行货币信贷管理处介绍，取消房贷利率下限和优化最低首付比后，商业银行可根据客户风险状况和全国首付比例下限等因素，自主确定每笔贷款的具体利率水平和首付比例。

经云南省市场利率定价自律机制表决通过，自2024年5月25日起，云南省全面下调商业性个人住房贷款最低首付款比例，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从不低于20%调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从不低于30%调整为不低于25%；同时取消首套、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化。

中国人民银行河北省分行官微5月24日发布的消息显示，全域下调个人住房贷款首付比例并取消个人住房贷款利率政策下限，自2024年5月23日起执行。

此外，中国人民银行广西壮族自治区分行5月24日官微消息显示，决定从2024年5月24日起，全面下调广西各地市商业性个人住房贷款首付比例，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从不低于20%调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从不低于30%调整为不低于25%。5月23日，中国人民银行广西壮族自治区分行根据各城市政府调控需求，指导广西市场利率定价自律机制全面取消广西各地市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策充分说明，各地政策放松步调是一致的，除了极个别超大城市外，总体上政策属于“放松到底”的态势，最大限度地发挥政策宽松对楼市提振的效应。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体来看，在“5·17”政策之前，只有北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门、三亚、成都等8个城市，全部或部分区域执行了超过20%的首套房首付比，所以预计全国除了这几个城市外，将全部落地执行“5·17”政策。

商业贷款利率下调空间有多大？

5月17日，央行发布重磅楼市政策，首套房最低首付款比例调整为不低于15%，二套不低于25%；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。

此后，多地率先下调住房公积金利率，包括北京、上海、广州、深圳、西安、重庆、郑州、合肥、长沙、贵阳等多个城市跟进落实。

在首付比例下调与商业贷款利率下降方面，郑州、合肥、西安、武汉等城市将首套房首付比降至15%。佛山、厦门、长沙等多地下调商业贷款利率。

但是此前几天，首付比例以及利率调整多以单点城市突破，这种全省统一方式推进的，广东省、甘肃省、云南省等是第一批。

严跃进说，广东省、甘肃省、云南省等对于各地政策是有启发的，省级部署有助于提高政策效应、减少各地政策制定成本，更好助力市场的向好发展。

对此，李宇嘉认为，房贷利率政策在这次“救市”过程中应该是落地最快的。一方面，需求端的政策也很容易实施，地方的动力也非常强。另一方面，银行也迫切地想去加大贷款的投放，因为在资产方的情况下，房贷是银行比较优质的贷款。

但是李宇嘉表示，降低首付比例本质还是加杠杆，更值得关注的是，按揭利率能有多大的下降空间。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前，多数城市取消首套房贷利率后，房贷利率普遍执行3.25%-3.55%之间，少数城市部分银行首套房贷利率已低至3.1%，或有更多城市参考当前部分城市房贷利率水平进行调整。

李宇嘉称，有的城市首套房贷利率可以降到3.2%-3.4%之间，考虑到银行的利差已经非常薄，存款端成本没有明显下降的情况下，按揭利率进一步下调的空间可能并不算很大。

新京报记者 段文平