万科业绩会直击:REITs加速布局,非地产业务成亮点

在万众瞩目中，万科于8月30日晚发布了2024年半年报并举行了业绩发布会，万科董事会主席郁亮携一众高管亮相。与以往一样，万科管理层并未回避问题，坦诚对待并披露相关进展。

根据业绩会，上半年万科实现营业收入1427.8亿元，全力销售，回款率超100%，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿正向现金流，年内已无境外公开债；同时，实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程。此外，万科非地产业务稳定增长，“稳定器作用”凸显。

万科8月30日晚举行中期业绩会，高管回应热点问题。

二季度经营现金流回正，年内已无境外公开债

地产下行周期，每一家房企都在负重前行。对于万科来说，业绩不免受到冲击。

关于中期业绩亏损的原因，事实上万科已于7月业绩预告中做过解释。此次业绩会上，万科集团董事会秘书朱旭再次回应称，主要由于房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、大宗交易、资产退出和股权交易产生亏损、部分非主业财务投资出现亏损以及减值计提的影响。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间，一位资本市场人士指出，按监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。

朱旭表示：“我们对业绩亏损深感愧疚，我们知道，这关乎股东的信任和期待。管理层将化压力为动力，以一揽子方案为路线图，全力以赴，克服困难，推动公司尽快化解风险、实现瘦身健体，重新回到健康发展的轨道，以实际行动重新赢得股东信任。”

市场最关心的是，万科的现金流承压能力如何？偿债安排进展如何？

万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示：“尽管经营上确实面临阶段性的挑战，但是我们会全力以赴过好关，在确保按时保质兑付的同时，保障各项债务的兑付。”

数据显示，上半年，万科积极推进资产盘活和大宗交易，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。

在融资端，今年上半年，万科在金融机构和相关部门的大力支持与帮助下，实现新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%，融资渠道保持稳定。融资模式转型取得了较大进展。白名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请。同时，银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，这也是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。截至7月末，新增融资和再融资完成总量超过670亿元。考虑到供应链融资变动，公司合并报表有息负债加供应链融资总额较年初下降约172亿元。

对于下半年的偿债安排，韩慧华说，下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，到期的公开市场信用债目前仅余20亿境内债券待还。万科会锚定既定的经营目标，继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏，在全力完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用的现金流。同时，在各类债务偿还的安排方面，除了经营端创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。

非地产开发业务增长，竞争力凸显

今年4月份，在万科举行2023年度股东大会上，万科董事会主席郁亮表示，未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业，让公司重新走上可持续的轨道，在房地产新发展阶段继续领跑。

在开发业务方面，上半年万科销售1273.3亿元，78个项目实现“交付即办证”；主动投资项目整体兑现度达到87%，销售毛利率平均达18%。

万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，总的来说新房市场规模缩减的同时，项目经营难度增加，操盘及格线大幅提高。但正如住建部所提到的，从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间的。

围绕造好房子，实现高质量发展，张海具体提及四个方面，一是以客户为中心，营造有活力的社区生活场景；二是围绕客户需求的新变化对成本和费用的投入进行结构性调整，提高产品的质量价格比和性能价格比；三是项目实行全周期、全维度的现金流精算；四是推动建立未来城市产品新优势，以“活力”、“低碳”、“智慧”为三大核心场景的新产品，给客户留下了深刻印象。

除了开发业务外，物业服务、租赁公寓上半年的表现如何？根据财报，上半年，万科长租业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%；物业服务方面，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。

万科总裁、长租公寓事业部首席合伙人祝九胜表示，坚定地看好长租公寓这项业务，并始终把长租公寓作为万科的三大核心业务。上半年，泊寓在规模、业绩、能力、模式方面均取得了成绩。

祝九胜透露，截至年中，长租公寓业务累计管理规模达到了24.1万间，已开业18.3万间，持续保持着集中式公寓规模第一的位置；累计纳保11.22万间房源，位列市场化运营机构纳保数量第一位。同时，万科长租业务运营效率、自有渠道建设及服务客户的能力得到了长足的提升，持续保持行业优秀水平。万科长租业务在今年实现了业务发展的提速，新拓展1.5万间，并在多个城市与国资国企达成了战略合作意向，未来合作总房源数超2万间。

在物业服务方面，万科有哪些优势？行业未来有哪些发展机会？万科联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全表示，万物云商业设施管理能力领先领跑，中标腾讯企鹅岛和华为青浦练秋湖，这两个是中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。其次，打造节能改造能力也是万物云提升商写物业市场竞争力的方式之一。此外，万物云打造老旧小区改造能力，提升住宅市场竞争力，上半年万科物业重点打造了设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比开展业务。

REITs持续发力，公寓REITs、物流仓储REITs申报中

值得关注的是，万科多业态、多层次实现REITs突破，建立行业新模式下的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。

有关万科REITs的推进情况，万科执行副总裁、首席运营官刘肖透露，物流REITs已于今年3月通过发改委审批，获得证监会受理。公寓REITs也已在申报阶段，已经获得相关指导和反馈，标的资产为北京、天津、杭州等地经营表现优秀的保障性租赁住房。此外，万科也关注到行业中出现私募REIT的尝试，万科建万基金武汉项目加入了“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”，项目已于7月30日在上交所挂牌上市。

刘肖称，万科在2023年就明确了集团统筹、三支REITs共同推进的工作安排，力图抓住政策有力支持的时机，通过资产退出实现现金流与利润贡献；力图带动集团实现“投-融-建-管-退”的经营性资产良性循环；力图通过REIT反向促进各类资产经营水平的提高。

刘肖进一步说，REITs对于万科的重要意义，在于促进打造优良资产，包括完善资产的各类权证、提升资产的经营效益、为经营性资产的投资标准提供重要的参考依据。此外，REITs帮助万科链接了行业里领先的、专业的投资机构。