买房现在能“上车”了吗?专家认为未来房价将会出现地区分化

搜狐焦点渭南站 2024-10-15 00:10:00
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南都记者关注到,随着中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”,以及一线城市放松放开限购、降首付降利率等,一线城市在国庆期间迎来购房热潮,在广州甚至有人一次性购入10套。同时,也有多位未曾规划购房的年轻人对…

近日,北上广深四大一线城市发布了国庆假期楼市交易成绩单,无论是新房还是二手房,成交量都同比大幅上升。南都记者关注到,随着中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”,以及一线城市放松放开限购、降首付降利率等,一线城市在国庆期间迎来购房热潮,在广州甚至有人一次性购入10套。

面对此次楼市热潮,有些二手房房东提高了心理预期,顺势涨价;有些刚需用户疑惑不断,对入场时机把握不准。那么,政策热度能否持续?房价会止跌回稳吗?现在买房能“上车”了吗?对此,有专家表示,未来房价将会出现地区分化,人口流入大的城市仍有机会,对于刚需用户来讲,早买早享受,晚买有折扣。

如何理解止跌回稳?

专家认为重点在房价止跌

南都记者关注到,房地产市场有关的话题已成中央政治局会议的“常客”,今年以来,已有3次中央政治局会议提及房地产。

具体来看,4月30日召开的中央政治局会议提出,继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

7月30日召开的中央政治局会议则提到,要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策,坚持消化存量和优化增量相结合,积极支持收购存量商品房用作保障性住房,进一步做好保交房工作,加快构建房地产发展新模式。

9月26日召开的中共中央政治局会议则更进一步,首次提出促进房地产市场止跌回稳,并具体指出对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

“止跌回稳”一词提出后,引发社会广泛关注,社会公众的疑问是:“房价真的能止跌回稳吗?”

对此,中原地产首席分析师张大伟向南都记者谈到,目前对止跌回稳有两种理解:一种理解是房价止跌,跌幅放缓或明显放缓;另一种理解是房价回稳甚至上涨。“我认为,当前政策的重点是房价止跌,并且房价上涨的概率不大。”

南都记者注意到,9月下旬起,一系列房地产宽松措施加速出台,除了中央政治局会议首提促进房地产止跌回稳以外,央行金融政策“四箭齐发”,降准、降息、降首付、降低存量房贷利率,引发关注。

谈及存量房贷利率,张大伟认为,降低存量房贷利率短期对房地产市场影响不大,因为买过房的人短期内不可能再买房。

 “政策热”能否持续?

未来仍有政策释放空间

在中央利好信号释放后,9月下旬起,广州、深圳、上海、北京相继发布楼市新政,其中广州全面取消限购,深圳、上海、北京放宽限购、调降首付比例等。随即,国庆期间一线城市掀起看房热、交易热,并交出了一份亮眼的成绩单:

国庆假期前7天,广州成交已达3100套,日均443套,约是去年同期的2.4倍。

深圳新房认购销售1841套,认购量同比增长664.14%;头部中介机构二手房成交1314套,日均值同比分别增长339%。

上海新建商品住宅成交面积为6.44万平方米,同比增长85.06%,二手房签约2133套,同比增加100.47%。

北京新建住宅累计认购接近2000套,同比2023国庆长假约600套的成交上涨近3倍;二手房实际成交达到5500套左右,同比上涨幅度超175%。

不过,在张大伟看来,上述数据都是和去年同期情况相比,由于去年同期数据较差,因此大幅增长的数据背后更需要冷静思考。

回看2018年的中国楼市,由于长期面临过热的情况,彼时的房价仍处于高位,多地尤其是一线城市出台了严格的限购政策。记者对比了2018年10月1日至10日北京楼市交易的数据,据乐居买房统计,当时在房地产市场还实施限购等政策的条件下,北京新房网签1650套,二手房网签2109套。

就多位专家观察来看,今年以来,房地产市场新政甫一出台,就会带动楼市的交易热情。但上一轮“5·17”政策仅带来5、6月指标的“脉冲式”回升,6月新房和二手房成交量环比均有所提升且强于季节性,带动上半年住房成交同比降幅收窄,但是7、8月新房成交回落,“金九”不再,政策效应退热。

也有业内人士认为,这种“挤牙膏式”的放松政策,效果是短期脉冲状的,可持续性不强。

那么,此次政策热又会持续多久?张大伟认为,还要再持续关注一段时间,看看新政出台半个月后的情况,预计未来还会有宽松政策出台。

经济学家、泽平宏观创始人任泽平也公开谈到,一线城市政策放松,具有风向标意义,预计一线城市后续将根据形势不断加码新政,直到楼市止跌回稳。

现在能否“上车”?

未来以分化为主,一线城市仍有机会 

南都记者注意到,此轮新政的出台也让房屋买卖双方的心理预期发生了变化。

公开报道显示,新政出台后有部分房东连夜跳价50万元。太平洋房屋经纪人对这一事件公开表示,跳价50万元的情况比较罕见,不过他身边确实也发生了有房东提价10万元,最后客户同意的例子。

有专家表示,上述情况并非主流,当前的主流仍是以价换量。

同时,也有多位未曾规划购房的年轻人对南都记者说:“一夜之间,我忽然就有在一线城市的购房资格了,但现在‘上车’时机是否合适,还得再看看。”

对此,张大伟表示,我国的房地产市场供求关系已发生深刻变化。除了少数地区的房地产还具有一定投资价值以外,大多数地区的房屋将回归商品、消费品属性。对于购房刚需人群可以考虑“上车”,“早买早享受,晚买有折扣。”

而从房地产的长期走势来看,北京大学经济学院教授苏剑对南都记者表示,中国的人口总体在下降,房价的主要决定因素是人口,在这种情况下,要想扭转房价长期下降的趋势很难。

“当然,还要区分一线城市、二三线城市和小城市的情况。虽然人口在下降,未来一段时间里中国的人口地理布局也在逐渐调整。”苏剑还谈到,城镇化、都市化是中国未来的发展方向,大城市拥有更多的就业机会,农民可能会直接越过小城市向大城市聚集,如果未来户籍制度也随之改革,一线城市的房价可能还有机会。

数读

全面解除限购至今 广州一手住宅认购量是去年同期的2.37倍

国庆节前,广州全面放松楼市限购政策,10月12日广州市住房和城乡建设局公布了国庆假期本市成交数据:国庆期间全市一手住宅总认购量5855套,认购面积约61万平方米,7天的认购量超过今年8月、9月全市一手住宅单月网签面积。国庆后市场有所回落,但仍保持高位运行。

新政实施以来(9月30日起至目前),广州房地产市场成交量明显增加,全市一手住宅认购量6687套,是去年同期的2.37倍,二手住宅网签3771套,同比增长23%。

据介绍,当前广州房地产运行有以下三个特点:一是各区市场成交均较为活跃,各区成交均有大幅增长,受中心区放开限购影响,中心区总体表现好于外围区。二是市场成交价格总体平稳。三是购房对象以自住和改善性需求为主。

来源:南方都市报 采写:南都记者 杨文君 魏凯 通讯员 穗建

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