全国约60城表态开展存量房收储工作,专家建议“建立预选库,促成匹配”

每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤

存量房收储工作正更大范围开展。

近日，武汉市住房和城市更新局宣布，武汉安家保障性住房有限公司签约招商愉樾项目和空港中心三期项目，武汉首单利用保障性住房再贷款收购存量商品房项目用作保障性住房正式落地。据悉，该项目为写字楼性质，此次采用的是整栋签约形式，收购面积超2万平方米，改造装修后可提供保障性租赁住房500余套。

8月19日，长沙市保障性住房建设发展有限公司公告，计划收购已建成但未售出的商品房作为保障性住房。

根据中指研究院统计，目前约60城表态支持国有企业收购存量房用作保障房，其中超25城发布征集公告，深圳、长沙、重庆等也已跟进。

为商办存量去化提供新思路

据悉，此次签约的招商蛇口愉樾3栋2号楼项目位于汉阳区鹦鹉街道189号，总建面1.32万平方米。项目在2022年7月竣工，总建面11万平方米，其中4万平方米的高端改善住宅已售罄，余下4.2万平方米写字楼及商业，而3栋2号楼就属于其中的写字楼项目，当前状态为12层毛坯现房。

本次签约的另一项目空港中心三期即空港新城创智园区·创智文化园，原规划打造为办公别墅和企业独栋，于2021年9月开工，2024年6月交付使用。

中指研究院市场研究总监陈文静在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，本次签约是武汉使用3000亿元保障性租赁住房再贷款的首例。而武汉收购写字楼转保障房，为商办类闲置资产盘活提供了新的路径，对整个行业有积极影响。

2020年4月，武汉《关于允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房的通知》指出，武汉江岸、江汉等地的已建成闲置低效的商业、办公、厂房等非住宅存量房屋可以改造为租赁住房，而城市重点功能区和主干道沿线临街的商业和办公用房，不得改造为租赁住房。

58安居客研究院院长张波认为，写字楼本身改建为保障房的相应成本较小，从城市视角来看，写字楼租金不断下滑的一大原因就在于供大于求，通过改建成保障房，减少写字楼供应量，其实更有利于市场的供需平衡，对于城市长期的租金稳定性将起到一定作用。

根据此前中指研究院测算，3000亿元保障房再贷款共可收储约7161万平方米商品住宅。以2023年全国商品住宅销售面积9.5亿平方米计，收储规模占新建住宅销售比重约7.6%。以2024年6月末住宅待售面积3.83亿平方米计，收储将推动住宅待售面积回落18.7%。不过，收储的带动规模可以测算出来，但实际效果有待落实。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受每经记者采访时表示，事实上，之前已有郑州、济南、重庆等地收购非住宅做保障房，只是并非利用再贷款形式收购，而是利用了千亿租赁贷款计划等。

建议“建立预选库，促成匹配”

每经记者注意到，8月以来，又有深圳、长沙、佛山等地发布通知，计划收购已建成但未售出的商品房作为保障性住房。

根据中指研究院统计，目前约60城表态支持国有企业收购存量房用作保障房，其中超25城发布征集公告。征集范围方面，多数城市要求是行政区域内已建成未出售的商品房项目，部分城市要求在中心区域。

以深圳安居集团为例，征集范围包括商品房性质的住宅、公寓和宿舍，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源），原则上项目（房源）主力户型面积应满足我市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求。

不过，虽然越来越多城市发布收储公告，但当前整体进展较慢，推进节奏仍有待进一步提速。

陈文静认为，国企收储的推进可能会面临包括收储价格、供需错配等挑战。比如，在一些房企库存压力大、出售意愿较强的城市，保障房需求相对有限，国企收储规模可能较小；而在一些保障房需求相对强烈的城市（一线和核心二线城市），市场库存水平可能也不高，房企折价出售存量房的意愿也相对较低。

张波也提到了供需不匹配，地方政府想收的房子相对好卖，难卖的房子政府不想收。目前存量库存去化难的项目大都存在一些硬伤，不是位置不佳、交通不佳，产品硬件本身没问题，而是和需求不匹配。

李宇嘉表示，价格及项目均是影响收储速度的重要因素。比如房企出售价格偏高，而国企收购价格偏低，难以匹配。对国企来说，项目低价出售面临审计问题，比如国资流失。此外，符合保障房收购要求的房源少，独栋、产权清晰、没有债务、小户型、已建成，这样的项目比较少。

李宇嘉认为，除了项目本身的问题，更重要的是，“收购-销售”的衔接机制未建立，需要强化“国企-住建”协同机制，住建部门的收购规则、定价和出售规则要建立。另外，保交房工作专班要统筹机制。

项目选择上，李宇嘉建议摸查存量在售项目，建立预选库，动态观察企业项目进度、交付问题、偿债问题，最后促成匹配。（来自每经房产）