基础设施REITs常态化,酒店、写字楼、租赁住宅迎来新机遇

扩容多类项目资产、放宽部分行业可扩募资产的规模要求、对未来现金流和收益率不作统一要求，基础设施REITs迎来重大利好。

近日，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（下称《通知》）正式发布，标志着基础设施REITs终于从试点阶段正式进入到常态化发行新阶段。

《通知》指出，自2020年基础设施REITs试点以来，制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，各方参与积极性显著提升，基础设施REITs对促进投融资机制创新、深化资本市场改革、服务实体经济发展的重要作用日益显现，推动基础设施REITs常态化发行已具备良好条件。

根据国家发展改革委披露的《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报要求》，包括交通基础设施、能源基础设施、仓储物流基础设施等行业范围内，符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目均可申报。

具体而言，共将底层资产行业扩容至十二大类，新增了养老设施、市场化租赁住房、燃煤发电等资产类型。

以租赁住房领域为例，此次明确包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目，由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目。

一名市场化专业租赁住房机构人员告诉界面新闻，公司也收到REITs常态化发行的通知，正在研究学习，是否准备申报事宜要看后续规划，“如今放宽政策、标准化，对于租赁住房项目有了更广阔的退出通道，对于投资方来说也可增加其市场信心。”

对于首次将养老设施纳入REITs底层资产范围，中咨公司资本业务创新咨询中心徐成彬认为，这是国家促进银发经济发展，助力解决“老有所养”基本民生问题。

“通过REITs盘活养老设施，鼓励和引导更多社会力量积极参与养老事业和养老产业，提升养老服务供给能力，有利于完善养老、医疗、长期照护等社会保障机制，加快银发经济规模化、标准化、集群化、品牌化发展，有效满足老年人多层次、多样化养老服务需求，增进老年人的福祉。”徐成彬指出。

消费基础设施这一栏更是迎来多个新面孔，不再局限于购物中心。

百货商场、购物中心、商业街区、商业综合体、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类专业市场项目，以及保障基本民生的社区商业项目，皆在其列。

除此之外，与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，也可纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合计原则上不得超过 30%，特殊情况下最高不得超过 50%。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁魏骏亚告诉界面新闻，办公、酒店等业态也纳入REITs申报范围内，将对整个市场的资产盘活和流动性起到利好作用，具体哪些项目适合申报，则取决于其项目自身的运营表现，这也是REITs在做资产评估时非常重要的指标。

一名熟悉投融资的首席专业专家向界面新闻表示，目前主要是办公楼和酒店两大类资产有建筑面积比例限制，但完全没有这个必要。

文旅市场火热，此次也放宽了文化旅游基础设施项目范围，旅游景区标准从5A放宽至4A，并涵盖景区规划范围内的配套旅游酒店，释放旅游消费潜力。

基础设施REITs常态化，也包括进一步简化程序，提高申报推荐效率。

此次《通知》指出，将简化工作流程，取消前期辅导环节，改为由省级发展改革委或中央企业直接申报；明确各环节时限要求，严格限定省级发展改革委的退回或受理时间、咨询评估机构提出问题次数以及项目方反馈时间，进一步提高申报推荐效率。

更关键的是，常态化发行阶段不再对投资收益率做出统一要求，更多地通过信息披露让投资人自行决策。

国家发展改革委投资司负责人士指出，4年试点以来，各方面对基础设施REITs的认识不断深化，投资人对REITs产品价值已能自主研判，项目发起人（原始权益人）、基金管理人等对项目推荐和发行程序已较为熟悉。

因此，常态化发行阶段，国家发展改革委不再对项目未来收益率提出要求，更多交由市场自行判断、自主决策；不再对国资转让等法律法规已有明确规定的转让事项作出要求，改由企业依法依规自行办理。

新政旨在进一步激发市场活力。除上述调整之外，《通知》也调整优化规模要求，明确对于行业共性原因导致缺乏可扩募资产的项目，以及首次发行规模超50亿元的项目，可适当放宽可扩募资产的规模要求。

并且，提高回收资金使用灵活度，取消用于存量资产收购的30%比例上限，将用于补充流动资金的比例上限从10%提高至15%。

2020年4月，基础设施REITs试点正式启动。截至目前，国家发展改革委已向中国证监会推荐67个项目（含扩募项目），其中44个项目发行上市，共发售基金1285亿元，用于新增投资的净回收资金超过510亿元，可带动新项目总投资超过6400亿元。

据统计，上市基础设施REITs项目已累计向投资者分红超130亿元。

来源：界面新闻