又一批豪华酒店要“易主”,酒店资产缘何成转让高发区?

文旅市场火热之际，却有一批豪华酒店即将“易主”。

近日，多地出现豪华酒店转让或拍卖情况，有的因业主债务问题需套现，比如北京索菲特大酒店，坐拥北京长安街与东二环交汇处的优越位置，周边有天安门广场、故宫博物馆等著名景点，曾是当地知名“打卡地”，日前却出现在交易网站上，报价28亿元。

还有的因背后公司破产清算，即将面临整体法拍，比如重庆北碚“悦榕庄”。据重庆破产法庭披露，重庆柏椿实业公司因破产清算，名下悦榕庄资产将于9月初进行公开法拍，起拍价为7亿元。在江苏、湖南、海南等多地，也有不少酒店资产包被法拍的消息。

豪华酒店缘何频繁“易主”？资深旅游业分析人士、高级经济师赵焕焱对第一财经表示，全球旅游业正在恢复中，入住率有所提升。但是细分来看，此前中国酒店市场客房供应量较大，甚至可以说部分地区的客房供应数量增加大于消费需求增加，这就导致了一些酒店项目、酒店管理公司业绩下滑。

也有业内观察人士告诉第一财经，其实除了疫情三年“低谷期”，酒店资产一直是大宗交易的热门类别，疫情前不少酒店资产被改造成写字楼运营；疫情后酒店业出现复苏，但有的业主希望卖出好价钱“套现”，潜在买方则看中酒店业反弹想投资，整体而言市场需求比较稳定。

知名酒店又将“易主”

距离北京天安门、故宫博物院仅四公里，北京索菲特大酒店可谓处于城区核心位置，这座过往故事颇多、几经改造易主的豪华酒店，近期却被摆上了出售“货架”。

市场消息显示，北京索菲特大酒店出售信息近日在酒店交易网公布，该酒店位于北京长安街与东二环交汇处，报价28亿元，拥有300多间客房，建筑面积超6万平方米。出售原因为产权方天府融德酒店（北京）有限公司建国门分公司面临债务问题，计划通过转让酒店来解决。

记者在上述网站看到，一条“北京长安街顶级五星级酒店出售”的信息显示，该资产即为北京索菲特大酒店，位于建国门附近，目前正在公开对外出售中，酒店类型为五星级。

在北京市场，正在挂牌交易的酒店不在少数，不过北京索菲特酒店较为特殊，背后故事颇多。

最早在上世纪九十年代，中粮集团涉足酒店业，在此接手天平利园酒店，并引入凯莱酒店集团进行运营管理，定位为四星级酒店的凯莱大酒店开始营业。公开信息显示，凯莱大酒店曾是北京的地标性建筑，2008年时还曾作为北京奥运会的官方接待酒店，一度颇为知名。

不过，受酒店定位及市场需求影响，中粮集团决定对凯莱大酒店进行拆除重建，2014年9月北京长安街W酒店正式开业。W酒店是喜达屋集团旗下豪华酒店品牌，2015年喜达屋被万豪国际收购，该品牌风格潮流年轻，被称为“城市里的潮流制造者”，中粮曾对其寄予很高期望。

然而，自2014年9月开业以来，长安街W酒店业绩并不理想，随即于2017年被中粮挂牌出售。当时，中粮酒店（北京）有限公司100%的股权以公开挂牌方式转让，公告显示2016年长安街W酒店净亏损9613.69万元，而新入场的天府基金管理有限责任公司，就是如今的酒店大股东。

换了新业主后，长安街W酒店继续运营了几年，直到2019年万豪国际的经营服务协议终止，持续4年半的北京长安街W酒店撤牌。当年2月，雅高集团、明宇商旅与天府融德酒店（北京）有限公司共同签署合作文件，引入雅高旗下奢华酒店品牌，挂牌为索菲特大酒店。

如今来看，这座故事颇多的豪华酒店，或许又将换“主人”了。天眼查信息显示，该酒店所属公司天府融德酒店（北京）有限公司建国门分公司，今年5月有一条被执行人信息，被上海金融法院执行1.02亿元，背后的天府融德酒店（北京）有限公司今年也出现股权冻结信息。

第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想告诉第一财经，除了疫情三年期间，酒店资产一直是大宗投资交易的热门细分类别之一。疫情前收购酒店的投资方，大多看中其资产运营价值，另外也有改造为写字楼的投资目的。三年疫情使得酒店行业经历重大冲击，相较于购物中心、写字楼、产业园区等其他资产，酒店受影响更大，曾一度陷入“低谷期”。不过疫情结束后，商办市场呈现出新趋势，部分酒店资产持有者希望抛售“套现”，潜在买家也看中行业复苏后的投资价值，相关资产在大宗投资市场还是有一定流通性的。

复苏后的酒店业仍有挑战

不仅是北京，近日多地均出现豪华酒店转让或法拍的消息。据阿里资产拍卖网消息，近日重庆柏椿实业公司位于北碚区澄江镇温泉路的资产包将于9月2日开拍，起拍价为7亿元。

公开资料显示，此次拍卖标的包括重庆北碚悦榕庄酒店、悦榕庄二期的9块土地使用权及地上建筑物以及停工多年，维护保养状况较差的“烂尾”悦椿度假酒店等资产。

悦榕集团由何光平家族于1984年创立，品牌成立于1994年，总部位于新加坡，在中国市场布局了26家酒店。

第一财经记者了解到，与一般高端酒店不同，悦榕庄主打高端度假村，不少项目采取独栋式的建筑，加上该品牌本身的奢华SPA特色，使得悦榕庄度假酒店的造价成本非常高，这就对经营收益提出了很高的要求。

然而，这几年酒店业面临疫情的影响和市场竞争压力，整体所面临的挑战不小。天眼查数据显示，截至2024年7月，现存“酒店”相关企业近260万家。2024年1-7月，新增相关企业20余万家，与2023年同期相比，下降16%。

资深旅游业分析人士、高级经济师赵焕焱对第一财经表示，全球旅游业正在恢复中，入住率有所提升。但是细分来看，此前中国酒店市场客房供应量较大，甚至可以说部分地区的客房供应数量增加大于消费需求增加，这就导致了一些酒店项目、酒店管理公司业绩下滑。

“根据公开信息可见，洲际2024年上半年中国市场每间可供房收入同比下降2.6%、其中二季度下降7.0%。万豪2024年二季度中国市场每间可供房收入同比下降4.2%。雅高2024年二季度亚太区每间可供房收入同比下降12%，平均出租率同比下降7%。由此可见，一批高端酒店和度假村经营压力非常大。相对而言，高端酒店的运营成本太高，入不敷出之下，一批高端酒店选择出售，也可以理解。”赵焕焱对第一财经分析。

公开资料显示，去年6月20日，重庆解放碑威斯汀酒店被法院标价10.38亿元起拍，彼时因为无人参加竞拍，导致标的流标。上海宝格丽酒店此前也挂牌出售。

除了酒店本身的经营压力，业主投资方的资金情况也是导致悦榕庄等高端酒店资产被出售的主要原因。

企查查显示，重庆北碚悦榕庄酒店母公司重庆柏椿实业公司由于拖欠重庆渝州园林工程公司上千万元工程欠款，被申请破产重整，相关法院于去年8月下旬最终裁定重庆柏椿实业公司破产清算。

劲旅网创始人魏长仁告诉第一财经，酒店类资产由于具有直接经营所带来的现金收入，同时也有资产增值带来的潜在收益，这两种收益并存的投资品类，多年来一直受到各类大型投资机构的青睐。“近一两年以来资产价格下行严重，一方面高星级酒店的收益普遍不达预期，另一方面酒店大型投资机构对现金流尤其缺乏，在这个阶段选择抛售，也是合理提高自身投资配置的手段。”魏长仁说。

在李想看来，后疫情时代经济秩序恢复常态后，酒店行业实际上也出现反弹，除了资产本身的投资价值，投资者也看中酒店的运营收益，疫情后酒店行业的业绩总体表现十分突出，使其成为一个重要的投资类别。“从收购方角度看，潜在买家的背景与资金来源是十分多元的，其中包括一些实体经济企业以及民营企业家，他们投资目的很明确，就是看资产收益、看市场表现，且酒店一般有非常专业的品牌运营方操盘项目，买方只需要扮演财务投资的角色。”

李想还表示，相较于写字楼资产，优质酒店资产在出售时“折价”也较低，此前一线城市多宗类似交易都卖出了相对不错的价格，这也是得益于疫情后行业整体快速恢复，投资价值开始凸显，资金开始盯上这一细分资产类别。“整体来讲，酒店行业市场需求持续且稳定，中长期看行业将处于稳中有升的态势，资产投资前景可期。”

（来自第一财经）