房地产已接近谷底,楼市下一阶段发展潜力在于城市化

城市化进程存在“迁移性住房需求”。

“该暴露的问题都暴露了，这个阶段之后大概会有一个相对稳定的阶段开始向好。”8月14日，中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲在2024年博鳌房地产论坛上发表经济演讲时如此表示。

樊纲认为，从宏观经济的角度，中国经济现在仍然不景气，一季度还有5.3%的增长，二季度只有4.7%的增长。各种问题还在暴露，下行的压力仍然巨大，不确定性仍然很多。

就房地产而言，现在确实已经到了或者接近到谷底，谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，也即“L”形，还会经历一段困难的时期。

大家都知道问题出在什么地方，包括大量的财富都集中到房地产市场，以及房地产市场内部都是商品房等。

在樊纲看来，治愈需要时间。一个危机、一个波动，不是一两个月、一两年就能过去的，40年积累的问题大概需要一段时间进行修补。在这个过程中，很多企业虽然也会出现淘汰，企业内部实现重组，这是世界各国都在发生的事情。

“楼市下一阶段的发展潜力在城市化。”樊纲认为，中国发展到后期一定会形成大大小小的城市群，大城市与中小城市形成互补，小城市为大城市提供空间互补，大城市为中小城市提供公共服务互补。

从当前房地产现状来看，到了该认真推进城市化进程的时候，同时也期待各地能有加速推动城市化进程的文件出来。

在其看来，城市化的进程不仅仅是城市内人们的刚性需求、改善性需求，城市化进程当中一个重要的需求叫作迁移性需求。

一方面是农民要进城，从农村到城市，这就是迁移性需求。“迁移性需求是一个叠加的需求，我们所有的农民都有宅基地，都有房子，而且还是大房子，但他不住了，或者是一年只回去住几天，然后他进城，就需要在城里面有住房。”

樊纲称，应鼓励发展城市群、城市带，通过更便利的交通，使得大城市带动中小城市的发展，甚至包括周边的乡村。在这些人口聚集的城市群、城市带，存在“迁移性住房需求”，房地产市场会有一个正常的发展状态。

除此之外，樊纲认为，过去中国的住房需求主要靠市场化的方式解决，这种方式满足了很多人的住房需求，但没有照顾到低收入群体的住房诉求。

一方面，低收入群体的住房成了问题；另一方面，政府部门又不敢完全放开手实现市场化，因为全部放开，房价可能会越来越高，低收入群体的住房焦虑则越来越严重。

“相比于一些国家或地区，中国的保障房、公租房等带有福利性质的住房供给规模还不够，应当适度增加保障性住房的供给。”樊纲说道。

当前多地都在加紧筹建配售型和配租型保障性住房。中国住建部数据显示，截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套(间)，占年度计划170.4万套(间)的66.2%，完成投资1183亿元。

如今，各地保障性住房体系建设也正持续推进，对保障性住房的管理进行规范。7月份以来，郑州、昆明均发布了针对配售型保障性住房的管理办法，明确保障对象、配售价格管理等内容，广州、合肥则发布了相关征求意见稿。

业内人士指出，未来要做好“市场+保障”体系的平衡，同时还要积极开展收购存量住房用作保障性住房工作，在解决保障性住房房源问题的同时，也在市场端消化存量房产，化解风险。

在一系列政策支持下，近期各地政府正下场“收房”。 樊纲认为，这是国有资本下场“稳经济”的重要手段。

有的国家稳经济方式是发债，而中国在这块做得相对较少。“我们的优势是有较大规模的国有资本，国有资本作为公共资本，其重要职能是提供公共物品、增加公共利益，地方平台收储房子的本质是发挥国有资本‘稳经济’的作用，这也是国有资本本身该做的事情。”樊纲表示。

来源：界面新闻