房地产供应链ABS“解冻” 房企融资环境迎来边际改善

进入12月，包括万科、碧桂园、龙光集团在内的多家房企宣布发行供应链ABS计划。而在此前的一段时间，房地产供应链ABS发行规模大减，且无新通过审批的项目。

在业内人士看来，随着金融监管层的不断发声，房地产融资环境迎来改善，在资金有限的情况下，资金会流向信用资质好、财务健康的企业。

万科、碧桂园等拟发行供应链ABS产品

12月6日，龙光集团官方微信号显示，近期，该公司拟启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作。

在此之前，万科透露，拟于近期发行7.77亿元供应链ABS，并计划在12月将2021年内供应链ABS额度发行完毕。

12月5日，碧桂园也表示，拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品。申请获批后，碧桂园将在监管机构指导下尽快启动相关产品的发行工作。

同一天，金地集团公布，“长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划”拟于2022年初发行。

12月3日，据上交所公司债券项目信息平台披露，平安-合生-上海五角场合生汇资产支持专项计划项目状态更新为“已反馈”，该笔债券拟发行金额83亿元，品种为ABS。

所谓ABS，是以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的过程。目前，房地产ABS主要有五大品种，分别是购房尾款ABS、供应链ABS、物业费ABS、CMBS以及类REITs。其中，供应链ABS通过应收账款反向保理为上下游企业提供融资，缓解中小企业融资难、融资贵的问题，有助于上游企业拓宽融资渠道、降低融资成本、提高经营效率。

事实上，在今年9月，房地产供应链ABS基本是“停滞”状态。据安信证券研究中心研究显示，今年9月以来，房地产ABS发行明显减少，其中交易所供应链ABS和购房尾款ABS基本停发。11月以来，购房尾款ABS发行有所回暖，主要体现在少部分企业购房尾款ABS重启发行，供应链ABS的净融资仍有较大缺口。

中指研究院也指出，今年10月、11月，房地产ABS融资以CMBS及类REITs为主，供应链ABS规模急速下降，截至目前尚无全新项目发行。

进入12月，房地产供应链ABS发行计划重启。在业内人士看来，房地产整体融资环境显现宽松迹象，审批节奏开始加快。中指研究院企业事业部研究副总监陈星表示，12月以来，有多笔购房尾款ABS项目、供应链ABS项目状态出现更新，各融资类别均已再度进入审核程序，ABS新增项目发行进入预热阶段，有望再度回归。

业内：预期短期房地产金融政策继续调整

近期，从“一行两会”集体发声到央行降准，再到中央政治局会议首提促进房地产业“良性循环”，积极向好的房地产政策信号不断出现。

12月3日，银保监会新闻发言人表示，将在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度。

12月6日，中共中央政治局召开会议，明确要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

同一日，中国人民银行发布通知，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。

在业内人士看来，高层发声释放了更加积极的政策信号，预期短期相应的房地产金融政策会继续调整和边际放松，防止经济出现失速下行和系统性风险。

陈星分析认为，当前融资环境处于边际放松阶段，但大规模放松的可能性不大。在资金有限的情况下，投资额会流向信用资质好、财务健康的企业。

的确，诸如陷入流动性危机的新力控股，拟发行4.64亿元的“世纪-新力2021年排名前列期资产支持专项计划”项目状态显示终止。

对于房地产ABS的前景，陈星表示，未来房地产ABS融资规模再度爆发的可能性不大。房企发行ABS的一个重要因素是为了在增加融资的同时不新增有息债务，但监管已将ABS融资纳入参考范围，隐藏债务的作用下降，房企发行ABS的动力也会随之减弱。

来源：新京报记者 段文平