百城住宅库存压力犹存 能否借政策东风“轻”装上阵?

5月27日，易居房地产研究院发布百城住宅库存报告显示，4月份100城中有42个城市去化周期超过36个月。受销售端持续偏低位影响，房地产库存去化依然面临压力。只是与以往相比，如今房地产供求关系发生变化，去库存的形势更为复杂，除了待售新房外，还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。

业内人士认为，由于近两年开发商减少了拿地，库存规模偏大的城市，主要是由于开发商推盘增加但销售数据走下坡路导致的结果。归根结底，高库存的压力主要源于市场消化能力的偏弱，持续激活潜在销售成为行业需要面对的问题。

三四线城市住宅去化周期超30个月

受销售端持续偏低位影响，当前库存去化依然有压力和阻力。据百城住宅库存报告显示，4月份，全国百城新建商品住宅库存规模约为5亿平方米，环比增长0.2%，同比下降1.5%。事实上，自去年9月份以来，全国百城库存规模总体呈现小幅下滑态势，主要是因为“认房不认贷”等系列政策出台对去库存有积极作用。尤其是去年二季度以来各地全面取消或放松限购，客观上使得购房人数进一步增加，有助于库存的去化。但也要看到，库存消化的节奏仍比较慢。数据上看，今年4月份库存规模相比去年9月份仅减少2%，库存去化工作仍需加紧。

上述库存报告还显示，4月份，全国100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为20.1个月、23个月和34个月。这三类城市若对比2019年4月份的去化周期（即13.5、9.2、10.5个月），分别超出6.6、13.8、23.5个月，其中三四线城市的去库存压力最大。此外，4月份100城中有42个城市去化周期超过36个月，有37个城市位于18-36个月区间，剩下的21个城市去化周期低于18个月。

对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，从各地反馈的情况来看，由于近几年土地市场降温，并没有产生太多的库存规模，这也说明高库存的压力主要源于消化能力的偏弱。另外库存规模偏大的城市，主要是由于近期推盘增加但销售数据走下坡路，还有是因为供应量不大但销售数据从去年四季度开始就明显萎缩。

当前，房地产市场处于周期性调整之中，存货作为房企的一项重要流动资产，面临着去化、结转、减值等诸多不确定性，成为房企的经营风险和压力，“轻装上阵”越来越成为行业共识。这也倒逼房企减少投资、加速去化，使得存货规模和占比都在收缩。

二手房挂牌量攀升影响新房去库存

值得注意的是，在房企去库存的过程中，现房是去化难题，也就是已竣工存货规模增速进一步提升。据克而瑞监测，2023年，65家典型上市企业（已发布年报的房企）的存货总量占总资产比重为50%，较2022年末下降1.6个百分点；已竣工存货占比快速攀升至21.8%，升至近年来高位。现房库存逐渐成为挤占企业流动性的重要因素，在市场信心不足、购房者观望情绪占上风的背景下，如何快速变现已竣工存货成为多数企业绕不开的难题。

4月30日，中共中央政治局会议中提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这也意味着房地产开始了去库存之路，无疑是为房企处置“积压库存”提供了机会。

现阶段的“消化存量房产”与上一轮“去库存”相比也有着不同。在中指研究院市场研究总监陈文静看来，最大的不同是我国房地产市场所面临的供求关系已发生明显改变。过去有相当一部分居民居住条件较差，基本住房需求尚未满足，“去库存”所采取的方式是通过“棚改货币化安置”拆除老旧房屋释放住房需求，进而实现去库存。而当下我国居民基本住房需求已经得到满足，除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。

严跃进也认为，对于当前城市的去化周期数值，需要客观去看待。各地在关注去化周期的时候，可把二手房挂牌量考虑进来。因为二手房挂牌量增多，即便部分城市统计的新房去库存数据相对健康，但若考虑了二手房因素，那么潜在的供求矛盾也会明显放大。

“最近几年去库存出现的新情况和新问题，主要还是集中在一线城市和新一线城市中。此类城市‘房价只涨不跌’、‘买房稳赚’的心态已发生重要变化，甚至也影响到‘租房还是购房’的决策上。从这个角度看，一线城市等超大特大城市在购房政策方面应该做进一步的优化和调整，以持续推进去库存工作。”严跃进如是表示。

业内：稳住房价才能激活市场、实现去化

房地产的健康发展离不开去库存。5月17日，房地产政策“组合拳”正式落地，除了需求端降首付、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率之外，还提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

由此可见，“国企收储未售新房”正成为政府力推的去库存模式。除此以外，近两年地方也有不少探索实践，如国企收旧换新、非居改租等也是消化存量的重要模式补充。消化存量房产的路径和模式已逐渐清晰，若接下来能够尽快推动落实，将有助于缓解房企经营压力、稳定市场预期。”陈文静表示，推动房地产市场企稳最重要的仍是加快房价企稳，只有稳住房价才能有效激活市场，实现存量房产去化。

严跃进也认为，去库存环境正持续优化和宽松，对后续去库存有较大支持。比如政策和价格的调整，正持续降低购房成本。在政策方面，限购政策正逐渐退出历史舞台。在房价方面，逐渐形成了“低房价、低首付、低利率”的“三低”态势。而且，新的去库存资金正在加快进入，除居民家庭的购房资金外，包括实体企业购房、房企“以购代建”等都有助于加快去库存。此外，住房产品的居住性价比提高，既包括阳台和飘窗的赠送政策，也包括“绿色、低碳、智能、安全”要素的导入，都有助于提振住房消费信心和活力。

对于房企而言，面对楼市持续疲软、销售乏力，尤需重视存货结构的优化，促进存货如期去化，保证企业稳定经营。对此，克而瑞分析人士表示，一方面，重视增量投资质量，聚焦“确定性高”的区域投资，尽可能保证去化的实现，避免形成低效投资，导致存货积压；另一方面，做好存货盘点和排布，把控存货质量，精准产品定位，制定不同的营销策略进行推盘，促进去化。