“高得房率”成卖点 各地设计新规下开发商瞄准“新风向”
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超大阳台、270°飘窗、超100%得房率……时至年末,开发商掀起“卷”得房率的比拼,购房者对于新楼盘到底有多少使用面积也更加在意。
事实上,在去年住建部提出建设“好房子”后,从去年至今,北京、广州、深圳、成都、贵阳、福州等城市相继出台了新建筑标准,有的城市诸如广州、深圳放宽了层高、阳台等指标,为提高得房率创造了条件,有的城市例如通过对架空层等公共空间不计容的新规,减少了公摊面积,这些城市也陆续出现了130%、110%等超高得房率的住宅产品。
那么,超高得房率意味着什么?各地容积率新规出台对得房率有哪些影响?购房者在买房时,应重点关注哪些层面?
北京:鼓励设置“开敞阳台”、架空层不计容
今年下半年,北京新盘也陆续出现了“开敞阳台”,尤其是在丰台、顺义、大兴等区域的新盘开始出现带“开敞式阳台”的项目,部分项目阳台的进深可以做到1.5米,面积达到5-20平方米。同时,顺义区、石景山区等不少新盘也开始拼“赠送”,有的楼盘甚至称,开敞阳台、设备平台、飘窗“打包送了”。
“目前,北京很多区都确实出现一批得房率高的新房,得房率较高的项目多集中在顺义区,部分楼盘得房率做到了100%以上。北京开发商的做法主要是通过设备平台、阳台露台、飘窗的赠送面积来实现的。这也是基于中央提出的优化增量的政策精神,北京也调整和放宽了住宅设计的规定,着力提高新房品质。”合硕机构首席分析师郭毅表示。
事实上,北京市出台的住宅设计新规正在改变着新房住宅产品市场。11月22日,北京市规划和自然资源委员会官网发布《北京市高品质商品住宅设计导则(试行)》(以下称《导则》)。其中首次提出,鼓励在住宅首层设置架空层,打造室内外融合的共享绿色公共空间;鼓励在小区内设置开放的风雨连廊;鼓励在多层住宅设置开敞阳台。
“阳台通过错层设计实现了全赠送。”北京龙湖观萃项目相关负责人介绍:“龙湖观萃129平方米户型得房率做到了94%,其中,赠送面积可达20平方米,具体做法上,有7平方米的面积是飘窗全赠送,而阳台通过错层设计从而实现了阳台面积全赠送。”
此外,《导则》首次提出鼓励在住宅底层设置视线通透、空间开敞的架空层,作为居民公共活动、交往空间使用,架空面积可不计入容积率。
值得一提的是,据公开资料,北京的华润幸福里、京能电建洺悦湾以及颐和金茂府等小区,此前就曾出现风雨连廊被拆除的情况,大兴的招商玺多次报规风雨连廊才获得审批。
北京龙湖观萃项目相关负责人介绍:“北京龙湖观萃有近1000平方米的架空层和近1000平方米的景观风雨连廊,原先这些面积是需要计入公摊面积的,现在按照新出台《导则》,架空面积不计容,从而也是提高了得房率和居住的舒适度。”
“北京近期出台的《导则》与南方城市的一些设计理念接轨,类似于‘第四代住宅’概念。政策鼓励的架空层设计和风雨连廊等措施,旨在增加得房率和提高新房使用面积,提升了住宅的功能性和舒适性,也是未来住宅的发展方向。”上述负责人表示。
部分城市出台容积率新规,超高得房率成“新风向”
12月17日,广州成功出让番禺区四宗宅地,总出让面积为20.84万平方米,累计成交金额33.88亿元。其中,成交楼面价最高的一宗宅地(番禺区市桥街中银大厦南侧BC0612015地块),被绿城集团以总价5.08亿元、楼面价16908元/平方米、溢价率2%竞得。
按照出让公告,该地块不仅对住宅外立面提出了明确要求,而且阳台等半敞开空间占计容面积可提高至25%。也就是说,未来该项目住宅产品最高实用率可达到125%。
事实上,2023年11月9日,广州施行新版的《广州市建筑工程容积率计算办法》(以下简称《办法》),其中规定,住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米,其中满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深,且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积20%的,按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。
在此办法发布后,广州市面上就不断有新产品通过增加不计容面积,如阳台、飘窗、设备间等,使得房子的实际使用面积得以增加。而广州新出让的地块新规中,又不断有新的地块突破这一规定,使得“超大阳台”变为可能,使得“赠送面积”变得更多,这也大大提高了房屋的得房率。
不仅仅是广州,深圳、成都、贵阳、福州等城市相继出台了新建筑标准,综合各地的相似点,即对阳台、飘窗等空间进深等参数作出调整;对设备房、配电房、风雨连廊等公共空间不计入公摊面积等。
以2024版《深圳市建筑设计规则》为例,新的修订增加了“计一半面积的阳台进深不超过2.4米,超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。此前,阳台的进深不能超过2.4米,修订后阳台可以把进深做大,对超过2.4米部分计入规定建面。而在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗,修订后进深也由0.6米增加至0.8米,“飘窗”面积将可加大一圈。此外,过去计入公摊面积的配电房、设备房、避难层、机房等公共空间在新规后列为“不计容面积”。这意味着,住宅的公摊面积将减少,得房率可有效提高。
开发商怎么做出高得房率?对此,深圳新规后首批户型的代表项目前海未来城的相关负责人介绍:“以112平方米户型为例,这个户型得房率为96%,做到了赠送9个飘窗,主卧飘窗做成了‘L’形,新规后部分飘窗的进深也做到了0.8米,进深加大也意味着赠送面积也增多;同时,该户型还有南北两个大阳台,阳台进深含墙体做到了2.1米,阳台是属于半赠送面积的,而且北阳台是单独的可以作为灵动空间使用,所以整体下来户型的优势就是‘4房双阳台’‘5开间朝南’的设计,在销售中,总体下来,客户对这个户型,尤其是高得房率的设计也是表示满意的。”
通过对市面上的项目分析,新京报贝壳财经记者也发现,超高得房率的项目做法一般是通过做大阳台面积(半赠送)、增加飘窗(全赠送)的做法来实现,同时,加上新规对诸如设备房此类原先计入公摊面积的空间剔除,所以今年市面上的产品呈现出高得房率的趋势。
图/亿翰智库
“从供给端来说,深圳新规对商品房供给造成比较大的影响,产品分化进一步加强,高品质产品更受市场欢迎;从市场端来说,这些超高得房率的项目在销售上会更胜一筹,一方面,这些项目的竞争优势会更强;另一方面,也相当于变相降低了房价,有利于项目的去化。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
“得房率”五问五答:
1.得房率是什么?和套内使用面积、销售面积有什么区别?
答:得房率是指可供住户支配的面积(套内建筑面积)与每户建筑面积(销售面积)之比。其计算公式为:得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中, 套内建筑面积 包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台面积; 销售面积 包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积(公摊面积)。
套内使用面积是指住宅内部实际可供使用的面积,包括卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、储藏室、壁柜等空间的总和。套内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算,墙体有复合保温、隔热层时,按复合层内皮尺寸计算。烟囱、通风道、管道井等不计入使用面积。封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
2.新规修改“不计容面积”对得房率有何影响?
答:计容面积 是指小区内所有计算容积率的建筑面积之和。建筑面积是在计容面积基础上,加上不计容建筑面积。部分城市设计规则修订后将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。这意味着,住宅的公摊面积将减少,得房率可有效提高。
3.公摊面积对得房率有什么影响?
答:公摊面积 是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积,包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。
部分城市新规规定,建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积,上述不计入容积率建筑面积同时不纳入公摊面积。公摊面积减少,得房率提升。
4.超高得房率怎么实现?
答:市面上开发商的做法主要是通过设备平台、阳台露台、飘窗的赠送面积来提高得房率的。
5.在涉及得房率问题时,购房者应关注什么?
答:问清楚得房率,阳台、露台等计算多少面积,哪些公共空间计入公摊面积。开发商是否通过合规方式提高得房率,警惕开发商通过违规操作提升得房率。
来源:新京报
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