如何让预售制更加“公平”的存在?

房地产走到今天，有些因时制宜的政策或诞生或消失，从以往历史看，似乎都是与时俱进。有些政策在需要的时候适时推出，可以推动房地产发展，起到积极作用，但不可否认的是，也有一些政策慢慢地不再合时宜，阻碍了房地产发展，那就需要调整或取消。

期房预售已经成为购房者不可承受之痛

比如住房公积金制度，早期确实帮助大家买房，优势明显，但慢慢地大家也有意见，所以它面临的可能不是退出，而是改革或调整，要更好地服务于购房者，才能促进市场更好地健康发展。

另外，可能还有一些是取消的呼声较高的，比如公摊面积和期房预售制。尤其是公摊面积，被发明后，在我们的楼市运用得更绝，猫腻太多，水太深，本来买房就不容易，还要让购房者背负这样的负担。

买100平的房子能得到80平就得念佛了。

不过最重要的，并不是购房者买的是期房，而是钱交了，房子没了，最后闹得个钱房不翼而飞，房财两空。要是过去，还好一些，只要买一些大品牌开发商的房子，中招几率会小很多。可近两年的形势也让很多购房者少了不少信心。

预售制和购房者的信任，二者可以兼得吗？

近些年来，对于是否要取消预售制这一问题也引发各方争论。《人民日报》也在2018年9月发布《取消商品房预售制，调研可先行》一文中提到：取消预售制，长期看或不可避免。

但有声音认为，取消商品房预售制，实行现房销售，会进一步加剧房企的资金压力，难以保障其他项目顺利竣工交付。

那么，面对当前商品房预售制度突显的问题有何对策？

首先，逐步提高商品房预售许可门槛，建立商品房预售履约担保机制，重要的是调整购房款付款方式，从购房人“一次性全额”付款，变成按工程进度分期付款。

而这也是国外实行预售制度国家的普遍做法。以英国为例，英国期房的首付比例一般在10%-25%，在双方签订购买协议的21天内支付首付款，在阶段付款这一过程中，6-24个月再支付第二笔及第三笔各5%-10%的房款，至于购房的尾款，则是在交房时支付房款的余额部分。

具体来看，开发商在项目获得政府批准之后才可以开始销售房屋。但是买家在购买预售房之后并非像中国一样在支付完部分首付款后从银行一次性贷款支付房款，而是根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付。双方在签署购房合同时，买家并不需要支付购房款，在地基动工后支付10%，主体封顶后支付30%，门窗安装或者装修开始后再陆续支付后期资金。

如果开发商因故延迟了工程进度，购房者可以和开发商谈判以推迟付款，并要求开发商给予一定的折扣等补偿措施。此外，如果开发商无法在合同规定的日期内交付房屋，买家可以根据合同要求退款或者赔偿。

和中国的期房售卖相比，中国房地产项目的预售对开发商来说可以加快其资金的收回速度。但是，预售资金管理仍存在漏洞，有些烂尾项目的开发商就是与建筑商、供应商利用监管空隙，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售监管资金用于非建设项目，从而导致无法交付房屋，产生了烂尾楼。

总之，预售制或许终将会完成其历史使命而退出历史舞台，但也需要一个过程。虽然短期内不能退出，但是改革势在必行，我们也看到了各地已经及时出手，把维护购房者权益和保障市场健康发展作为最重要的目的。这一点也是对固有问题的一个补丁性政策，甭管什么制度，只要是为购房者为市场好，我们都该去尝试。