要么死,要么活,地产焦虑大师再卖惨?
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与此同时，保险、银行和地产一起下跌，大盘自然也扛不住了。昨天，上证指数跌了34个点，接近1%。
1.不到绝处不逢生？震撼发言有何含义？
有如此影响力的大佬，就是万科的掌门人郁亮。
2月11日他在万科集团2022年会上的“总结发言”，引发热议。
他认为：
1、房地产行业到了黑铁时代。
2、行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。去金融化是一个必然趋势，也是痛苦的过程。
3、今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清。缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。
4、房地产发展新模式是“一个中心，三个基本点”。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。还有两个重大变化。市场分化会越来越明显、行业规模开始萎缩。
5、当前最主要的八个字是“节衣缩食、战时氛围”。只能以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里面选拔干部。管理人员都要全部下沉，身先士卒。集团已经取消原集团合伙人的层级，所有原集团合伙人全部下沉到所在单位。
6、省吃俭用，减少浪费，营造节衣缩食的战时氛围。我助理给我定机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班。
7、今年大家的收入肯定是大幅下调，包括我们的福利、补贴等等，要跟黑铁时代相适应。
8、面对10%左右微利的行业，我们需要流程再造。房地产过去每个环节都可以外包，每个环节外包出去之后我们还能赚钱，今天还能做到吗？所有的工作都假手于人，每个人都要赚10%，我们肯定没钱赚，所以我们要流程再造。黑铁时代了，我们自己不干谁干？
9、万科要做专业高手、全能冠军、长跑胜将。靠一招鲜吃天下的时代已经结束了。现在要开发、经营、服务并重，这也是万科新的铁人三项。
回想2018年9月的万科秋季例会上，郁亮带头率先喊出万科要 “活下去”，三年过去，一语成谶，求生存早已成为行业常态。
那么这次，该怎么看待郁亮“黑铁时代”的判断呢？
我们一般用金属来比喻行业的发展阶段，即四阶段论：黄金—白银—青铜—黑铁。
从2014年至今才8年，郁亮就直接跳过了“青铜时代”，给房地产行业重新下了定义。
这一观点，以及“战时氛围”、“背水一战”等表述，着实把地产股吓瘫了......
更有意思的是：万科的A股也“适时的”来了一波4.44%的跌幅，似乎为此作了“优质的回应”。
2.是“危言耸听”还是“醍醐灌顶”？
其实自开年以来，楼市政策暖风信号不断，房地产板块走势是相当不错的，楼市的基本面是有很多利好的：
例如，惠州、苏州等多个城市房贷利率出现了超过80、甚至100个基点的大幅降息；部分城市公积金贷款政策有所放松……
那么，这次是不是郁亮“危言耸听”了？
我们不妨先看一下2022年1月万科的销售数据：
对比2021年1月的销售额为714.7亿元。今年的同期销售额，只有去年的一半不到。
这其中主要因素还是因为楼市偏冷。
下图是主要房企2022年1月的销售情况，整体市场开局都较惨淡，普遍呈下滑趋势。
城市层面看，1月份百城、春节40城的成交同比都锐减了超40%，春节三四线返乡置业也出现了 “爽约”，购房者观望情绪依然明显。
企业层面看，据中指院统计，1月份百强房企销售额同比下降23.1%，其中销售额超百亿房企较去年同期减少14家，超50亿房企较去年同期减少31家。
3.地产行业的“生死之年”，只信“胜者为王”。
虽然楼市政策调控见底已经出现，整体上的宽货币也在变成宽信用，但很显然，对于房企来说，大家感知的温度仍是冰冷的。
而郁亮说“黑铁时代”是不过分的，适用范围是房企角度。
但对于楼市来说，不见得如此。这是从购房者以及大中城市角度来说的。
要知道，当前政策仍以“挤牙膏”为主，试探信号明显，之后宽松型政策还会陆续跟进，不过仍难解困境房企的燃眉之急，需求依然萎靡。
关于接下来的形势预判大抵还是：
（1）信贷支持，继续体现为按揭额度的宽松、房贷利率的下降和放款周期的缩短；
（2）参考部分城市公积金政策的调整方向，商业贷款的认房认贷标准不排除会有所放松，适度支持合理改善型购房需求的释放；
（3）结合人口政策，针对多孩家庭提供更高力度的住房支持，不排除限购限贷的差异化放松。
说白了，政策就是用来调控“主流预期”的，当大家都偏向悲观抑或是乐观时，政策就会持续发力，让大家所谓的预期落空。
所以，房企的黑铁时代确实到来了。
但别担心，在这场残酷的淘汰中，能主动顺应时代风云变幻，真正拥有“管理红利”的企业还是有未来的。
在绝处逢生的战役中，活下来的一定是找到关键的升级者，他们能活下来就已不再是原来的自己，而是代表着未来世界。
其实这场战役不会持续的太长，突围者将迅速占领市场，形成新的壁垒，而观望者越晚觉悟就会越艰难。
最终大门会关上，胜者为王。
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