存量房贷利率调整预期再升温

在楼市波动，提前还贷热度未消的背景下，银行个人房贷业务承压明显。9月2日，北京商报记者统计发现，以合并报表为口径，今年上半年，42家A股上市银行个人住房贷款余额合计为34.08万亿元，相较上年末缩减3174.21亿元。多数银行个人住房贷款不良率有所上升，资产质量面临挑战。现阶段，市场对存量房贷利率调整的呼声逐渐升温，是否会进行下调、如何影响房贷业务、下调之后银行如何进一步优化资产配置、提高其他业务盈利能力也值得关注。

房贷规模缩水超3000亿

在银行的个人房贷市场中，六家国有大行是绝对的“主力军”，今年上半年，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、邮储银行六家国有大行个人住房贷款规模合计为26.13万亿元，相较上年末的26.43万亿元减少3118.92亿元，下滑1.18%。

整体来看，42家上市银行截至上半年末个人住房贷款余额合计为34.08万亿元，相较上年末缩减3174.21亿元，增速下滑0.92%。股份制银行中，招商银行、兴业银行、中信银行个人住房贷款余额均超过1万亿元，中信银行实现了1.86%的正增长，招商银行、兴业银行个人住房贷款规模分别为1.38万亿元、1.07万亿元，分别较上年末下滑0.73%、1.00%。民生银行、光大银行、浦发银行个人住房贷款余额也分别较上年末下滑1.13%、0.76%、0.54%。

不过值得关注的是，受市场定位、客户基础或贷款策略的差异性，也有一些银行个人住房贷款余额呈现正增长。截至上半年末，浙商银行的个人房屋贷款余额1553.04亿元，较上年末增长12.66%。该行表示，坚持“以客户为中心”服务理念，根据市场需求，不断优化升级零售信贷产品，打造集约化审批流程，坚持以场景化获客为依托，不断提升零售贷款服务的质效和覆盖面，保持了零售信贷业务稳步增长的态势。

宁波银行表示，在做好风险控制的前提下推动消费贷款和个人住房贷款高质量增长。截至上半年末，该行个人住房贷款余额为922.51亿元，较上年末增长5.68%。杭州银行、贵阳银行、西安银行、苏州银行、齐鲁银行个人住房贷款余额增速也均超过2%。

从行业整体来看，8月30日，人民银行发布2024年二季度金融机构贷款投向统计报告。据统计，2024年二季度末，房地产开发贷款余额13.77万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末高1.3个百分点，上半年增加6105亿元。个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪指出，个人住房贷款余额减少的原因可能包含，随着经济环境的波动，个人收入水平、就业稳定性会受到影响，叠加房价波动预期，可能导致购房需求减少。此外，也不排除一些人可能选择提前还贷以减少长期财务负担。

资产质量风险显现

对比消费贷、信用贷等无抵押物的贷款来说，拥有抵押物的房贷是银行为数不多的较为优质的资产，不过，受部分购房者偿债能力下降等因素的影响，个人住房贷款资产质量有所承压。从公布了个人住房贷款不良率的20家A股上市银行来看，仅有4家银行资产质量出现向好。

青岛农商行、兰州银行、郑州银行、重庆银行、重庆农商行个人住房贷款不良率均超过1%，截至上半年末，上述5家银行个人住房贷款不良率分别为1.33%、1.25%、1.12%、1.08%、1.05%。其中青岛农商行、兰州银行、重庆银行出现上涨，郑州银行、重庆农商行个人住房贷款不良率分别较上年末下降0.05个百分点、0.06个百分点。

股份制银行中，民生银行、浦发银行、兴业银行个人住房贷款不良率分别为0.83%、0.75%、0.65%，分别较上年末上涨0.16个百分点、0.13个百分点、0.09个百分点。针对零售风险，兴业银行表示，该行从产品设计、风控逻辑、流程管控、模型策略等方面优化零售信贷全流程管控，严格零售交叉违约认定，不断夯实零售信贷基础管理工作，提升零售风险防控。

国有大行中，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行个人住房贷款不良率分别为0.60%、0.58%、0.54%、0.48%，分别较上年末上涨0.16个百分点、0.03个百分点、0.12个百分点、0.11个百分点；邮储银行则出现下降，该行个人住房贷款不良率为0.50%，上年末这一数据为0.55%。

综合来看，部分银行的个人住房贷款不良率有所上升，反映出当前市场环境下个人住房贷款资产质量面临的挑战，地方性银行受到的影响更为严重，可能与银行客户基础、地区经济状况等因素有关。对银行来说，需要采取积极措施，加强风险管理，优化产品和服务，以应对不良率上升的问题。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，不良率是一个需要警惕的问题，特别是在当前房地产市场仍面临一定压力的情况下。一般来说，对于大多数家庭而言，拥有一套住房时，即便还贷有一定压力，但通常风险是可控的。然而，当家庭拥有两套或以上房产时，一旦收入水平出现锐减，还贷压力就会显著增大，从而可能导致违约风险上升。这种情况反过来又会加剧二手房市场的加速挂牌，形成恶性循环，进一步影响房地产市场的稳定。

存量房贷利率下调再引关注

作为政策实施的“执行者”，对于银行而言，在LPR加点调整前就进行放款的存量房贷，是收益率相对较高的贷款，存量房贷利率下调也意味着银行的“金饭碗”正在缩小。此前就有银行业人士在接受北京商报记者采访时坦言，从银行运营的实践角度，在目前银行息差下行的情况下，存量房贷下调相对较难，若存量房贷利率再度下调，银行则需要依靠其他业务填补这部分利润收入，或减少相关业务的成本。

对于存量房贷下调的可能性、个人房贷投放政策趋势，多位银行管理层人士在业绩发布会上释放了信号。9月2日，招商银行召开2024年中期业绩交流会，针对存量房贷允许转按揭对银行的影响，该行行长王良表示，目前政策还没有得到确认，人民银行、金融监管总局还没有这方面的意见，也尚未征求过商业银行的意见。若后续相关政策推出，会对银行业的存量按揭利率带来一定负面影响，宏观管理部门可能会做好充分论证和研究，推出相关的政策。

谈及按揭贷款投向，邮储银行零售业务总监梁世栋在该行9月2日召开的2024年中期业绩发布会上强调，“下一步邮储银行将紧抓政策指引，延续上半年的发展策略和发展的优势，坚持支持刚需和改善型的住房需求，上半年超90%的业务都是此类需求；坚持一二手房并重；坚持在重点区域发力，一个是高能级市场，一个是县域市场，持续保持住房按揭业务的平稳健康有序发展”。

在当前银行息差收窄的背景下，存量房贷利率的进一步下调无疑会压缩银行的利润空间，大型银行房贷占比较高，若再次下调存量房贷利率，将对银行息差稳定性带来压力。在关荣雪看来，短期内，存量房贷利率下调可能会压缩银行的利润空间，影响银行的净利息收入，尤其是在当前市场利率较低的环境下，这种影响更为明显。另外，银行是否实施存量房贷利率下调，取决于市场环境、政策指导、银行自身资金成本等多种因素，在利率市场化背景下，银行可能通过优化定价策略、提供差异化服务来维持利润水平。

有观点认为，存量房贷利率是否调整需依赖监管政策的指导和支持，若进行下调，银行需要通过优化资产配置、提高其他业务的盈利能力或降低成本来弥补损失。