行业报告 | 长租公寓市场现状分析

摘要：伴随政策利好，多主体纷纷进军住房租赁市场。截至目前，房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司均已涉足住宅租赁市场。

长租公寓市场容量可期

长租公寓前景广阔，容量可期。除宏观政策环境利好长租公寓发展外，未来需求释放对长租公寓市场亦形成支撑。从需求端来看，租赁需求的人群以流动人口为主，进一步细分来看其中租赁需求又可分为短租需求与长租需求。总体而言，租赁市场的容量逾万亿。

伴随我国城镇化水平的提高，人口向一线及核心二线城市集聚的趋势短时间内难以改变，这些区域高企的房价使得部分刚需受到抑制，购房需求外溢至租房市场。据世联行统计，2016年部分热点城市平均首次臵业年龄已超35岁，新进人口的租房周期也升至10年以上，租房需求周期被拉长。除此之外，晚婚导致首次臵业的年龄上升刺激租房需求。

未来，伴随一线城市及核心二线城市的产业结构“进三退二”，流动人口数量上或有下降，但从结构来看新进入的人群恰是长租公寓的目标人群。另外，《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》数据显示，90后租房人群占比接近40%，成为租房主力。长租公寓市场将呈现一定的区域性特点，需求主要集中于人口流入地，未来长租公寓的需求将进一步释放。

图：我国20-34岁人口占比

多主体逐鹿住房租赁市场

长租公寓潜力巨大，多主体纷纷涉足。近年来，伴随政策利好长租公寓以及需求的逐步释放，多主体纷纷进军长租公寓市场。2012年为长租公寓行业快速发展的元年，大量专业租赁公司进入该领域，如YOU+公寓、优客逸家、青客公寓等，房企与地产中介服务机构也迅速加入竞争。

根据研究显示，不少龙头房企已涉足长租公寓，其中包括万科、招商蛇口、金地等。中介服务机构如链家（自如）、世联行（红璞公寓）与我爱我家（相寓）等。经济型连锁酒店如铂涛、如家等也依托自身优势进入该市场。伴随建设银行广东省分行于2017年12月20日宣布即将推出存房贷业务，银行也正加快进入该领域的步伐，多供给主体的格局正在形成。

表：我国长租公寓参与主体

长租公寓经营模式：集中与分散并行。长租公寓的运营模式可分为集中式与分散式两种。其中，集中式出租是指企业通过包租、独立开发、收购或者与持有物业方合作的方式取得整栋物业，然后通过标准化的装修与改造并对外整体出租的运营模式。分散式出租的房源来源较为分散，是企业从分散的房东处获取物业经过标准化装修后对外出租的一种模式。

目前，我国长租公寓市场参与主体渐多，集中与分散式的划分侧重于房源获取的不同，下文中我们将主要以是否持有物业为标准对国内长租公寓市场的运营模式进行分析，以形成对当前长租公寓市场更为全面的认识。

供给端：集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道

集体建设用地入市，有效增加供给，利好住房租赁市场。2017年8月21日，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择13个城市进行试点，推进利用集体建设用地建设租赁住房。集体建设用地入市能够增加住宅用地来源及租赁住房供应，既能够盘活低效集体建设用地又能够拓宽集体经济组织与农民的增收渠道。

未来，利用集体建设用地建设租赁住房将成为国有建设用地建设保障性住房的有益补充。利用集体建设用地建设租赁住房从源头上降低了租赁成本，同时，集体建设用地与租赁相结合将会改变土地价值评估的逻辑。北京、郑州均已出台利用集体建设用地建设租赁住房的试点方案。

“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心。上海、广州、杭州和深圳相继推出“只租不售”地块，地块竞得者均为国有企业。其中，上海首批只租不售地块于2017年7月份通过挂牌方式成交，成交地块成交楼面单价大幅低于周边土地价格。具体来看，上海浦东新区张江南区地块楼面单价为5569元/平方米，嘉定区嘉定新城地块楼面单价为5950元/平方米；根据我们测算，地块租金收益率在5%-7%之间。未来，可预期更多城市将会出台相关政策。

表：主要城市只租不售地块出让情况

类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点。运营长租公寓前期需要较大的资本投入，对运营企业的资金要求较高。前期投入大、回报周期长成为运营长租公寓的痛点，REITs将为租赁住房市场提供重要金融支持，解决房企前期的融资问题。REITs（房地产投资信托基金）是以发行收益凭证方式汇集特定投资者资金，同时由专门投资机构进行房地产投资经营管理向投资者按比例分配投资收益的信托基金。

从政策层面看，我国政府鼓励积极试点REITs：2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指出：“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”

2017年7月，证监会、住建部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》再次提出“房地产投资信托基金（REITs）试点”。目前，国内发行的REITs产品受限于法律、税制等因素与国际标准化的REITs产品存在一定差距，更多的是参考境外成熟市场REITs标准发行的类REITs产品。

图：REITs典型交易结构

央企试水REITs，引领示范意义重大。2017年10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获上交所审议通过，该项目为国内首单由央企作为发行主体的租赁住房类REITs产品，是住房租赁市场重要标志性事件，具有重要示范意义。

该专项计划总规模为50亿元，优先级占比90%，次级占比10%，该产品的底层资产为保利地产自持租赁住房，首期价值达16.8亿元。该产品优先级份额在上交所公开转让、交易并采取储架、分期发行机制，期限为18年，每三年有开放期。此次发行的REITs为双SPV结构，其中搭建私募基金结构。

专项计划原始受益权人为保利地产，保利地产同时也是资产的优先收购权人与资产服务机构。专项计划为基金份额持有人，履行实缴出资义务。资金全部到位后私募基金取得项目公司股权、债权并向目标公司增资或发放委托贷款。

首单CMBS获批，租赁金融再创新。2017年12月1日，招商创融-招商蛇口长租公寓排名前列期资产支持专项计划在深交所获批，作为全国首单储架式长租公寓CMBS，其融资规模为60亿元，分多期发行，排名前列期规模不超过20亿元，期限为18年，其中，优先级产品规模19.9亿元，劣后级0.1亿元。该项计划的底层资产为招商蛇口持有的存量长租公寓，长租公寓的租金作为偿债来源。招商蛇口此次发行规模超过之前保利发行的50亿规模的ABS创国内规模较大。

CMBS为债务融资工具，原始权益人能够通过抵押物业资产获得贷款，原始权益人保留物业资产所有权，能够享受抵押期地产增值红利。其在原理上类似于抵押型的REITs，基础资产通常以商业地产、物业未来收益权为主，也可以将其归类为类REITs产品。招商蛇口公告指出此次募集资金主要用于未来长租公寓的发展与运营，将会放大招商蛇口在公寓板块起步早、产品线完整的优势，既拓宽公司融资渠道又优化负债结构。

需求端：信贷与公积金双支撑

信贷、公积金双引擎促进住房租赁消费。从需求端看，政策鼓励住房租赁消费，部分银行积极跟进出台金融支持措施。银行为租房者开发贷款产品便利租房者融资，12试点城市中部分城市明确鼓励住房租赁消费。

2017年11月3日，建设银行深圳分行推出国内首款个人住房租赁贷款“按居贷”，较高可贷额度为100万元，期限最长为10年，单笔支用最长为5年。2017年11月28日，工商银行北京分行为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品，其中，为个人提供的租赁住房贷款融资金额可达100万元，期限可达10年，可预期个人信贷产品的推出将有效促进租赁需求的释放。除此之外，各地政府通过调整公积金政策如提高公积金提取额度、支持公积金支付房租等鼓励租赁消费。

表：主要城市鼓励住房租赁消费的相关政策

多家金融机构积极支持住房租赁市场发展。截至目前，除建设银行外，工商银行、中信银行、中国银行等金融机构积极介入住房租赁领域，为住房租赁市场发展提供金融支持。

2017年10月30日，中信银行与碧桂园签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议。2017年11月2日，中国银行厦门分行与厦门市国土资源和房产管理局签署住房租赁战略合作协议，双方将在与住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、住房租赁金融创新等领域开展合作。2017年11月28日，工商银行北京分行与北京市保障房中心、城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署住房租赁战略合作协议，未来五年为北京住房租赁市场各参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持。除此之外，2017年10月11日，中国银联宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议，共同推进住宅租赁市场建设。

（报告来源：信达证券）