上海诞生全国楼面价第二高项目 专家认为“未来售价大概率超过14万元/平方米”

每经记者 刘颂辉 每经编辑 陈梦妤

9月14日上午，上海今年第五批次集中供地完成两幅地块出让，总出让建面14.28万平方米，总土地出让金额120.26亿元。

其中，静安区曹家渡社区地块楼面价高达11.41万元/平方米，仅次于徐汇区斜土街道原小米总部地块，为全国楼面价第二高。

最终，该地块经过163轮激烈竞争，被招商蛇口与南通瑞城联合体以总价56.6亿元竞得，溢价率达到31.2%。另一幅同样位于静安区的灵石社区地块，被中建玖合以底价63.66亿元收入囊中。

未来售价大概率超过14万元/平方米

根据公告，静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块的用地面积18502平方米，容积率2.68，规划建面49585平方米，起拍价约43.14亿元，起始楼面价约87000元/平方米，地块需配建500平方米公共服务设施。

该地块位于上海轨交14号线武定路站附近，距离市中心静安寺站仅一站距离，周边交通便利，商圈成熟，新房供应稀缺。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，曹家渡板块是成熟区域，常年没有土地出让，因此这幅地块一亮相就受到市场关注。该土地是纯住宅地块，含金量较高。曹家渡板块处于普陀、长宁和老静安交界处，对比原先老静安的其他板块关注度稍弱，商业氛围、城市界面和南京西路板块有很大差异。不过，该板块居住氛围不错，区域内又有重点小学加持，受到改善客群关注。

“虽然地块吸引4家竞买人参与，但拍卖过程还是比较谨慎。比如保利发展和上海建工联合体没有报价几次。”卢文曦认为，从楼板价角度来看，该项目周边在售项目接近14万元/平方米，实际上利润空间已然见顶，“招商蛇口敢于拿下，可能是因为在市区内做过不少高端产品，具备溢价能力，未来售价超过14万元/平方米是大概率事件。”

灵石社区N070402单元094a-14地块位于静安大宁板块，属于内环与中环之间，地块的用地面积31603平方米，容积率2.95，规划建面93228平方米，起拍价约63.66亿元，起始楼面价约68280元/平方米。该地块由中建玖合底价竞得，成交总价63.66亿元，成交楼面价68280元/平方米。

此次土拍是上海实行“双高双竞”规则以来第一场土拍，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，两幅地块都没有触发第二轮竞高品质阶段，也没有触发价高者得，这说明房企拿地虽然积极，但也理性不少。

中建玖合首进中心城区

值得一提的是，此次是中建玖合时隔两年在上海补仓，首进中心城区。

回顾中建玖合上一轮在上海拿地是2022年9月，与万科联合操盘理想之地项目，四开四罄。

据好地研究院统计，中建玖合2021年首入上海，一直在外环以外区域投资布局。重点布局临港新片区的3处地块，包括联合拿下滴水湖地标双塔总部办公西岛地块、总价70亿元在103片区和书院镇各拿下2宗宅地，总面积541.56亩。但由于市场整体下行，两处项目去化速度较慢，后期需要大幅度降价才能走量，极大影响了资金周转速度和利润。

《每日经济新闻》记者注意到，土拍结束后，中建玖合发文表示，这是公司进入上海市场以来，获取的第6个投资开发项目，标志着公司落子一线城市、核心区域的重大突破，对于公司深耕华东区域具有重要战略意义。

上海中原地产数据显示，8月中建玖合位于临港新片区的中建玖里书香项目共计成交房源130套，均价3.09万元/平方米。

据上海网上房地产，9月1日~14日，中建玖里书香的销售签约次数已达到111次，高于过去两年该项目月均销量数倍。

据项目业主反映，项目正在以工抵房名义变相降价卖房，比如原来总价300万元的房源，工抵房只需要180万元，相当于六折销售。

对于项目降价销售，每经记者联系中建玖合采访并发去采访提纲，但截至发稿，公司方面暂未作出回应。

封面图片来源：每经记者 孔泽思 摄