从债券违约看房企是如何走到今天的

克而瑞研究中心较新统计数据显示，2021年违约债券不论从数量还是金额来看，均远超2020年同期水平，截至9月27日，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增加25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。违约企业包括华夏幸福、蓝光发展、阳光100中国、泰禾集团、花样年控股、新力控股集团、中国恒大等。所有这些企业，前些年都是风光无限，大有“不差钱”之感，大幅拿地，争当“地王”。

然而，也就短短的几年时间，就已经风光不再，一个个原形毕露，眼看着就要出现资金链完全断裂风险。特别是华夏幸福，这样的日子已经过了好一段时间了，违约金额已高达878.9亿元。另一家违约大户，就是泰禾集团，未归还借款金额也达到了436.93亿。

这些在普通人听来不可思议的金额，在房企们身上，却是太正常不过。因为，他们从起步到现在，走的就是这种大进大出，只考虑利益，不考虑风险之路。真的到了揭不开锅的时候，也没有真正感到紧张的。原因就在于，就是回到原点，他们也早已不是当年的他们。庙再穷，方丈也不会穷。

空手套白狼，是多数房企获得“排名前列桶金”的主要手段。千万别认为房企有多么能干，他们与实体企业的老板们不同。实体企业老板大多是通过技术、产品、市场、品牌打造出来的，付出的劳动和心血，是常人难以想象的。即便是接班的富二代，也付出了很大的努力。特别是创业的初期，融资、市场等都难度极大，都付出太多的心血和汗水。房企不一样，包括“92一代”在内，他们都是用空手套白狼的方式，获得了“排名前列桶金”。程序是，从亲戚朋友处借一点钱，缴上一块地的保证金，拿到土地证后，立即到银行抵押贷款，既把借的钱还掉了，还把房屋设计、规划等“大饼”画起来，然后再通过预售套购房者的钱，于是，房子就建起来了，“排名前列桶金”也拿到手了。有了“排名前列桶金”，后面的日子就越来越好过了。因此，开发商大多是不珍惜钱的，是舍得花，也敢于挣的。实体企业则不一样，他们懂得挣钱的难处，他们花钱十分谨慎。可花可不花的，坚决不花。这一阶段，地方政府无疑是房企较大的支持者，是房企获得“排名前列桶金”的较大贡献者。

小手拉大手，把银行死死地拉在自己手中。对房企来说，只要挖到了“排名前列桶金”，后面的事就好办了。因为，凡开发企业老板，没有一个不胆大的。没胆的人，成不了开发商，也赚不了大钱。开发商不一样，有的就是胆。有了胆，就有了钱。有了钱，就能钱生钱。所以，很快地，开发商们就将银行拉到自己身边了。因为，在房地产市场火爆阶段，只要有钱，就不可能拿不到地。只要拿到了地，就不可能不赚钱。钱生地、地生钱，早成房地产市场铁律。地是地方政府给，钱则由银行提供。于是，开始小手拉大手，银行成为了开发商的提款机。一家大型开发企业，上千亿、数千亿的有息负债，很正常，多的高达上万亿。可见，银行对开发企业多么的厚爱。房价的大幅上涨，银行是最主要的“贡献”者之一。同时，也是开发商风险的推动者之一。这一阶段的主角，除了开发商，还有银行。

新债还旧债，把泡沫越吹越大。别看开发商一度霸占了首富位置，别看中国企业500强中有很多开发企业，别看有多家房企曾进入世界500强。但是，这一切都是靠负债堆积起来的，是财富泡沫、资产泡沫。特别在银行融资日益收紧的情况下，没有一家大型开发商不把目光聚焦到发债上，通过发新债来还旧债。因为，开发利润已经越来越难以应付巨大的利息开支，负债规模只能越来越大，就看泡沫何时破裂。一旦泡沫破裂，风险就会立刻爆发。从近几年的情况来看，大多数开发商都是在靠发新债勉强维持生存的。如果新债发不出去，旧债就无钱还，违约也就成了必然。878.9亿元的违约，或许才刚刚开始。在接下来的时间里，不排除会有更多的房企加入到违约行列中来。这一阶段，债权人也就成为房企较好的玩伴。

行业洗牌时，能够参与洗牌的，才是真正的大佬。别看房企一个个规模很大，前些年利润也很可观。但是，真正有实力的没有几家。更多的，都是虚胖，是用债务累积起来的。因此，可以沐浴阳光，却经不起风浪，包括恒大等头部企业。随着房地产市陷入低迷，融资环境越来越严，多数房企开始经历史上最艰难时光，资金链面临断裂风险。在这样的情况下，对于有能力参与洗牌的房企来说，无疑是一次极好的机会。在未来几年里，像万科、碧桂园，以及央企房企，可能会成为房地产市场的较大赢家，曾经被当作赢家的一些企业，可能要隐退，或者干脆明退，成为市场的弃儿。差一点成为弃儿的万达，则有可能又一次成为胜者。自然，这一阶段的主角，就成了房企，能否生存，谁生存得好，谁成为最后的胜者。

这，就是房企真实过的路，也是房企正在面临的困难。如何继续走下去，对多数房企来说，是一次十分严峻的考验。