央行数据拼出市场真实底色:不买房也不消费

2026年8月12日，中国人民银行发布《2026年第二季度中国货币政策执行报告》（下称《报告》）。这份半年度的权威报告，用一组组金融数据勾画出上半年货币信贷的全貌。对于房地产行业而言，它既是观察融资环境的窗口，也是判断市场行为变化的镜子。

《报告》里有四个核心看点

1、6月新发放个人住房贷款利率约为3.1%，新发放企业贷款利率约3.0%，社会综合融资成本持续处于历史低位。

2、6月末全国住户消费贷款（不含个人住房贷款）余额20.82万亿元，同比下降1.7%，为2022年同口径披露以来的首次下降。同期个人住房贷款余额约36.29万亿元，同比下降3.8%；可以看到不止房贷在降，消费贷也在降。

3、报告明确“淡化对贷款这个单一渠道的关注”，指出房地产、基础设施建设等资金密集行业持续调整，贷款需求天然减少，金融资源加速流向科技、绿色、普惠等新动能。

4、下一阶段，央行将“继续实施好适度宽松的货币政策”，及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度、加力扩大内需。

我们认为，这份报告用一组央行数据拼出了当前楼市的真实底色：消费者正在同步“去房贷”与“去消费贷”。“量入为出”和“稳现金流”成了共同的选择。

《报告》披露，6月新发放个人住房贷款利率约为3.1%，与上年同期基本持平，持续处于历史低位；个人住房贷款加权平均利率为3.05%。

据中国人民银行最新贷款市场报价利率（LPR）来看，5年期以上LPR维持在3.5%，已连续14个月不变。

若单看房贷利率，当前购房融资成本已是多年来最 便宜的时候。但便宜的利率，没能换来居民加杠杆的意愿。

与央行报告同期披露的《2026年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示6月末个人住房贷款余额约36.29万亿元，同比下降3.8%，降幅较前期进一步扩大。

更值得注意的是，消费贷也出现了同步收缩，2026年二季度住户消费贷款（不含个人住房贷款）余额约20.82万亿元，同比首次转负至-1.7%，为2022年同口径披露以来的首次下降。

房贷在降，消费贷也在降，这说明“去杠杆”已不仅仅只是“不买房”，同样蔓延到了“不借钱消费”，这背后表现出的是对未来收入的信心变化。无论是买房的长期大额房贷，还是分期、消费贷这类短期借钱消费，都建立在 “未来稳定还钱” 的预期之上。

如今能不贷款买房就不买，能不借钱消费就直接少消费，优先偿还已有负债，避免背负债务带来的还本付息压力，“稳现金流” 替代了 “超前消费、加杠杆置业”。

从资产端看，房地产对信贷的吸附力还在减弱。《2026年二季度金融机构贷款投向统计报告》数据显示，2026年二季度末，房地产开发贷款余额12.65万亿元，同比下降8.5%。

这一变化在《2026年第二季度中国货币政策执行报告》专栏1“全面把握金融支持实体经济的力度和效果”中正面解释了这一变化：“近年来，房地产、基础设施建设等资金密集行业持续调整，而新质生产力更加轻型，单位经济增长所需的银行贷款相应下降，贷款需求天然减少。”

报告进一步指出，房地产和地方政府融资平台贷款到期偿还规模较大，新发放贷款更多投向代表经济新动能的高效领域，此消彼长之间，贷款增量没有原来多，但信贷结构持续优化。

6月末，科技贷款、绿色贷款、普惠贷款、养老产业贷款、数字经济产业贷款分别同比增长12.6%、14.5%、7.8%、23.5%、15.1%，均持续高于全部贷款增速。其中养老产业贷款增速超过两成，数字经济、科技贷款增速也双双领先。

一边是房地产、基建贷款到期偿还、增量有限；一边是科技、绿色、普惠、养老、数字经济贷款高增。传统地产与基建，已经不再是信贷的“宠儿”。金融资源正以前所未有的力度，向新质生产力和民生短板领域集聚。

《2026年第二季度中国货币政策执行报告》对下一阶段的定调是“继续实施好适度宽松的货币政策”，并强调“及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度，加力扩大内需、优化供给”。

《报告》虽然没有单列房地产领域，但消费在信贷引导中的权重明显上升。报告在“发挥货币政策结构优化作用”一节明确提出“加力推进金融支持提振消费和扩大内需”，并披露用好“服务消费与养老再贷款”等政策工具；在第五部分“下一阶段货币政策主要思路”中进一步强调“强化金融支持提振和扩大消费作用，推动服务业扩能提质”。政策语言密集指向促消费、扩内需。

此前发布的《扩大消费“十五五”规划》已将住房纳入大宗耐用商品范畴，因此，住房消费同样被纳入这轮扩内需的政策框架。

从政策导向来看，高质量推进城市更新已经成为城市现代化建设的重要抓手，伴随城市更新“十五五”规划逐步落地，老旧小区改造、原拆原建、闲置资产盘活等存量项目将持续落地，增量开发与存量盘活并行，重塑房地产供给结构。

这一点从《报告》中抵押补充贷款（PSL）重点支持“数字经济、人工智能、消费基础设施，以及交通、能源、地下管网建设改造等城市更新领域”可以互相印证。

我们认为，未来房贷宽松、住房消费、城市更新三线并进，将构成下半年稳市场的政策组合。

整体来看，当前市场“不买房也不消费”的底层逻辑短期内较难转变，这反映的不只是房地产周期下行，而是居民家庭行为模式的深层变化。

过去很长一段时期，居民的行为逻辑是：收入增长预期向好，愿意借助信贷，通过房贷购置房产，用消费贷、分期提前改善生活。房产兼具居住与资产增值属性，加杠杆被视作家庭资产配置的手段。而现在，家庭首要目标不再是扩张资产、提升当期消费水平，而是控制总负债规模、守住现金流安全。

但这不代表现在的消费者完全没有住房需求和消费欲望，而是拒绝新增债务来实现需求。能不贷款就不贷款，优先还债、储蓄，这就同时体现为房贷新增走低、消费贷收缩。地产只是这个大逻辑里最突出的一环。

好消息还是有的，当前市场筑底信号正在增多。据pti普睿数智云监测及国家统计局数据，7月一线城市新房价格连续6个月环比止跌，70城中新房价格环比止跌或持平城市增至23个、创15个月新高；商品房待售面积同比下降0.8%，连续5个月回落；新开工销售比59.3%，已现阶段性筑底。价格与库存的边际改善，与央行“信贷结构优化、新动能集聚”的大势同频。

当前行业重心正转向“存量提质增效”。在适度宽松货币政策托底、房贷利率维持低位、住房消费与城市更新同步推进的背景下，房地产正从“增量开发”加速转向“存量盘活+好房子建设"的新发展秩序。

来源：丁祖昱评楼市