新房成交面积,越来越大了

在昨天的二手房成交分析中，我们发现深圳、杭州、青岛、苏州等城市的二手房成交套均面积出现了明显增长。

而成交趋于大面积化，在新房市场更为明显。

2026年前2月，全国120平方米以上新房成交占比达到45.5%。而这一数字在2022年还只有40%。

四年时间，提升了5.5个百分点。

重点城市中，上海、北京、杭州、成都4城120平米以上新房成交占比都在五成以上。广州和深圳成交占比虽不到四成，但是占比仍在提升。

从近几年的新房成交走势来看，成交趋向大面积化已成为逐渐清晰的趋势。

全国120平米以上新房成交占比从2022年的40%，逐渐攀升至2025年的44.7%。

2026年前2月，全国120平方米以上新房成交占比达到45.5%。相当于每成交两套新房，就有一套是120平米的大户型。

从全面积段来看，我们发现一个有意思的结构变化。

大面积段的增长并非来自纯刚需小面积段的让渡，而是挤占了90-120平米刚改的面积空间。

数据显示，90平米以下纯刚需面积段非但没有出现减少，反而在2026年开年略有回升，从去年同期的16.5%回升至18.7%，较2025年整体也有0.3个百分点的提升，但整体仍处于20%以下的低位。

相较之下，全国90-120平米面积段产品成交占比从2022年的42.8%逐步缩减至2026年前2月的35.8%，减少了7个百分点。

在新房市场进入改善驱动的背景下，改善房源的面积段准入门槛，正抬升到120平米。

从重点城市来看，大面积化的趋势更加明显。

截至3月23日成交数据显示，在北京、上海、广州、深圳、杭州和成都的新房成交中，120平米以上面积段成交占比有4城在一半以上。

其中，杭州以75.07%的占比位居六城之首，且较2025年全年提升4.78个百分点。这意味着，在杭州的新房市场中，每卖出四套房，就有三套是120平米以上的大户型，新房成交结构全面改善化。

成都前3月120平米以上大户型成交占比达到64.4%，虽然较2025年全年降了1.34个百分点，但整体新房市场也是以改善为主导。

北京和上海作为一线城市，120平米以上大面积成交占比均在五成以上，虽然不及杭州、成都，但由于北京和上海房价较高，改善“含金量”更高。以上海为例，2026年前3月，外环内新房套均总价已达1846万元，而120平米以上大户型供应高度集中于此区域，供应占比达74%，该面积段成交套均总价更高达2658万元。

广州和深圳120平米以上成交占比分别为39.92%和31.10%，占比虽不足四成，但较2025年占比仍在提升，其中深圳提升了6.43个百分点，前3月120平米以上大户型成交占比达到了31.1%。

成交结构变化的背后，供应结构也在同步调整。

从新房供应来看，重点六城120平米以上房源的供应占比同样在持续攀升。其中上海、深圳、杭州和成都前3月新入市的项目中，120平米以上户型占比普遍超过55%。开发商在产品端的改善化布局，与市场需求基本形成共振。

成交占比最高的杭州，前3月新房供应中120平米以上大户型已占到了八成以上，较2025年提升了12.11个百分点。从具体项目来看，我们统计了3月以来开盘的16个项目，其中有8个项目供应面积起步就超过120平米以上，仅4个项目以89平米左右小面积起步，且供应占比多在50%以下，这些项目有一半以上供应面积段仍为120平米以上。

从这一角度来看，重点城市正在从供给侧强化“刚需挤出”的趋势，在土地成本较高的核心城市，开发商主动选择不做或少做小户型，将资源集中在高溢价、去化较快的大面积产品上。

深圳虽然供应占比相对较低，但2026年新入市项目的大户型比例也在明显提升。值得注意的是，深圳120平米大户型供应占比低于成交占比，这意味着有一部分改善需求可能会流向二手房市场中的次新房大户型。

一个大的趋势是，当前市场重心仍在加速向改善需求倾斜。这背后实际是在“双轨并行”框架下商品房市场的一次需求转换，即从“有没有”到“好不好”的转变，未来庞大的改善需求将成为行业止跌回稳的核心动力。

来源：丁祖昱评楼市