集体土地、租赁地块,这些租赁用地跟你有关系吗?

2018新年伊始，一份《上海市城市总体规划（2017-2035年）》正式发布，18年后的上海将迎来重多变化。人少了，自然环境更好了，文化产业更发达了，GDP进军全球百强了……其中最令租赁人关心的要数上海对于住房的规划，加快建立多主体供给、多渠道保障租购并举的住房制度，多渠道增加租赁性住房比重，至2035年，政府及机构持有的租赁性住房比重约8-10%，提供人才公寓、国际化社区、适老性住宅等满足市民多层次、多样化的住房需求。

毋庸置疑，未来上海将加大对租赁土地的供应，国企、政府也将加快住房租赁的步伐，而租赁市场上产品也将会更加丰富。这也是全国住房租赁发展的主要方向和基调，对于住房租赁的规范发展也将起到更好的推进作用。

但是对于从事住房租赁的企业而言，租赁地块的供应跟你的关系大吗？看起来增加了土地，给足了企业机会，但是实际情况呢？

北京、上海供地计划与租赁地块

北京

在北京的五年住宅用地供应计划中，我们可以看到北京将租赁住房单独列举出来，预计到2021年北京将供应1300公顷（1300万平方米(㎡)）的租赁用地，占整体供地的21.7%。

在北京的租赁用地供应体系中，以集体土地租赁用地和公租房用地为主，截至2017年12月底，北京实现集体土地建设租赁住房用地供应203.9公顷，完成率102%，已超额完成2017年度供应任务。

那么这些租赁用地中都由谁来建设？谁来运营？又是租给谁呢？

北京针对集体主义租赁用房的试点工作从2011年就已经开始，目前已经建成了3个租赁住房项目，分别是唐家岭、温泉镇351和平房乡3个试点项目。试点项目中唐家岭由当地的村经济合作社建设，建好后统一租给海淀区住房保障事务中心，租期十年，海淀区住房保障事务中心再向保障房家庭按公租房价格出租。温泉镇由海淀区住房保障事务中心整体趸租，统一面向在海淀区办理工商注册和税务登记、符合产业发展方向的创业单位和人员出租。

从已经建成的项目来看，还是以政府、国企主导为主，其他租赁企业参与的程度较低。在2017年底，北京市出台了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，改革了集体建设用地要合法地转化成为住房，先由国家征收，转化为国有土地再进行拍卖的环节，但依然提倡集体经济组织，与国有企业合作开发集体租赁住房的模式。未来，这些土地是否直接开放给其他企业还是个未知数。

上海

根据上海《上海市住房发展“十三五”规划》显示，上海市租赁住房用地将大幅增加，“十三五”时期租赁住房用地供给为1700公顷，租赁住房约70万套。到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系，还将通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模。

与北京的租赁住房供给不同，上海市的租赁土地以公开出让方式为主。根据涵寓咨询的数据统计，截止2017年底，上海市的租赁用地共成交21幅，且所有地块均被国企竟得。

其中位于浦东新区张江南区的张江国际社区人才公寓（一期）项目正在建设中，预计2019年全面竣工上市。这是上海目前最早投入建设的租赁住房项目，其所在地块是上海首批公开出让的两幅租赁住房用地之一。未来其他企业是否也有机会竟得租赁地块，也是一个值得验证的问题。 

另外值得注意的是，国土资源部部长姜大明15日对媒体表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。政府将不再是居住用地少有提供者。一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，或是说在住宅市场的用地方面，会逐渐放开集体建设用地。大城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。这也意味着集体租赁住房试点将进一步扩大。未来，非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点，这一政策也许或许代表着，未来租赁企业可以更多的参与到集体土地的租赁建设中去。

从北京上海两个租赁用地代表城市，从土地性质来看，北京更倾向于集体土地的供应，上海则是纯租赁地块的供给。通过以上的分析来看，这些土地的依然首先倾向于国企、集体组织。对于从事租赁的私企该怎么办？以下几点也许是值得深究的问题。

开展合作。近年来，无论是房企还是创业企业，为了减少资金压力，会提出减少自持土地、深耕运营的轻资产战略，或轻重结合的租赁发展之路。那么，与拥有土地多的国企合作就是一个极为有效的发展方法。但是在合作之前“真本事”是至关重要的一点，将自身的系统、渠道、产品、运营等方面打磨透彻。除了可以对具体项目进行设计、施工和运营维护外，进而还可以探索合作租赁地块的开发、存量物业的盘活等。目前，已有多家企业与政府、国企等展开合作，输出产品、运营等，未来这将是一个重要的发展趋势。

商改租。最近上海宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案，这意味着用商办物业做长租公寓的企业离合法化又近了一步。除了上海以外，北京、广州等多地也对商改租也有一步的标准和规定。各地“商改租”的变化，企业既可以将已有闲置物业改造更新，也可以盘活市场上的存量商办物业，为自己增加了价值，也为整个租赁市场带来了房源。

市场。除了积极开展合作、关注物业的获取外，更要充分的了解租房市场，对用户的把握是至关重要的一环。分析租客喜好，找到市场中产品的缺口，开发符合租客需求的新产品这也是增加自己实力的重要方面。