房子登记在子女名下 你需要了解哪些知识?!

渭南狐小玉 2018-08-10 08:53:52
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家长直接以未成年子女名义购买房产或将已经取得的房产以买卖或赠与方式过户给未成年子女的行为受法律保护,且有以下好处: 一是个人从事商业经营活动,如果面临生意失败,资不抵债等风险,还能给自己保留一部分东山再起的资本;二是给未成年子女的生活、学习提供一定的经济保障;三是将房子直接登记在未成年子女名下,相比

家长直接以未成年子女名义购买房产或将已经取得的房产以买卖或赠与方式过户给未成年子女的行为受法律保护,且有以下好处:

一是个人从事商业经营活动,如果面临生意失败,资不抵债等风险,还能给自己保留一部分东山再起的资本;二是给未成年子女的生活、学习提供一定的经济保障;三是将房子直接登记在未成年子女名下,相比赠与、继承等既省钱又方便,能省下不少税费;四是作为孩子的婚前财产,不用担心其婚后被配偶分割。

但这样做存在的风险隐患,你了解多少?

案例

抚养权之争与背后的夺房大战

周女士与丈夫感情亮起红灯。离婚协议签订一切顺利,可问题出在了孩子抚养权上。早在孩子5岁时,夫妻俩就把一套房产登记在了儿子名下。

他们都是生意人,可谓用心良苦,把房子放在儿子名下,一来可以给自己和孩子留条后路,保留一部分资产;二来是提前给儿子准备婚房,以后就不用担心媳妇占份额了。可是,夫妻俩千算万算,也没算到自己会离婚。

关于孩子的抚养权,周女士起初是愿意让给男方的,毕竟男方家里就这么一个独苗,男孩子跟着爸爸也挺方便。

可周女士很不放心儿子名下房产的归属问题,她说道,因为儿子还是未成年人,名下的房产还不能自己处理,一旦男方拿到抚养权,肯定是要与孩子一块儿居住在该房内的,万一男方再婚,只怕这套房子最终的权属还是个未知数。

出于种种担心,周女士不愿放弃抚养权,而男方也是出于相同原因,坚决不妥协。二人婚还没离,却为此闹得不可开交。

律师分析:将房子登记在子女名下到底有哪些隐患?

广东宏力律师事务所的罗欢平律师为大家总结一下全部或部分登记在未成年人名下的房产会有以下的限制。

一、无法向银行抵押借款。现如今房产除了居住,还具有金融属性,可以在需要融资时用来抵押借款。但如果房产证上有未成年人名字,银行出于风控考虑,是不会接受这样的房产作为抵押物。原因就是未成年人名下的房产在处分时受到法律的限制,存在不确定性。

二、转让时需要法定代理人出具具结书。未成年人名下的房产份额可以对外转让,但法律要求转让行为系出于未成年人的利益需要。目前广州房屋交易登记部门要求法定代理人(未成年人的父母)签署一份具结书,保证出售房屋是为了未成年人利益需要。具结书会在交易登记中心公示七天,期间利害关系人可以对交易提出异议。虽然程序上似乎不太麻烦,但也会遇到一定风险。此前罗欢平律师就遇到过买家购买了未成年人名下房产,与该未成年人父亲签订了购房合同,但过户时交易登记部门要求父母双方均签名才能办理过户手续。而该未成年人父母已经离异,其母亲不配合,导致交易无法完成,出售房屋的父亲需要向买家承担违约责任。而广州也出现过未成年人在名下房屋交易过户后提起诉讼,要求否认买卖合同效力的案例。

三、与家长联名房产无法除名。按照广州市交易登记部门的规定,对于已经登记在未成年子女名下的房产,允许对外出售,但却不能直接由子女名下过户给父母。对于未成年子女与家长联名的房产在不打算出售的情况下,未成年子女是无法直接从房产登记中除名的。

四、父母离婚时无法分割子女名下房产。许多家长会认为房子是自己出资购买的,只不过登记在未成年子女名下,应该还是属于家庭财产。但司法实践中对于登记在未成年子女名下的房产,在离婚时父母双方都无权要求分割。而对于未成年子女与父母共同共有的房产(联名且未明确份额),由于没有明确各自份额,父母在离婚时因为涉及未成年子女利益也不能要求直接分割自己的份额,需要先析产后再诉请分割。

五、子女成年后父母对房产没有处分权。登记在子女名下房产,通常全部由父母出资购买,但在法律上属于子女的个人财产,在子女成年后,除非子女同意否则家长无权直接处分。

罗欢平律师特别提醒,希望各位家长在充分了解这些限制后再决定是否把房产登记到未成年子女名下。

如何规避风险?

第一,可以作公证。约定子女未成年时和父母共有财产,在父母生前,权益属于父母所有。这种办法可以同时让孩子拥有财产,又不至于遇到意外情况时被作为遗产分割。

第二,进行房产份额变更。直接到房产交易核心做房产份额变更,减少子女名下房产份额,最少可变更为1%。这种方法主要是应对房产税,即使女子成年后以自己名义所购房产超标,需要征收房产税时,至少和父母共有的房产部分,计税量将极其有限。

第三,从房产证上去名。这个办法比较简单粗暴,但是可以说也是最实用的方法。增减产权共有人,等同于买卖,即等于把一半的产权份额转让给你,缴纳税费按这个份额来交就可以。房产证上减子女名字,视为买卖,要收取契税。去掉名字类似于份额转让,流程和正常的房屋交易类似,只需缴纳所占份额的契税,从1%--3%不等。去当地交易核心过户,产证上面所有的共有人都带好身份证件办理即可。当然,也可以以赠与的方式去名,但同样要交手续费/登记费/契税等一系列费用。

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