7月市场没有奇迹,热销盘做对了这5点

刚过去的7月，是行业传统淡季，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都6个重点城市的推货量普遍收窄。

普睿数智数据显示，六个城市新建商品住宅供应面积环比全线下挫，成都、深圳、杭州的环比降幅都超过六成。

在这样的背景下，“什么样的房子还能卖得动”？

一边是上海安澜上海（东区）100套房源30分钟售罄、杭州望天际单月网签22.02亿元、深圳华润招商观潮府加推去化近七成；另一边，深圳某某境二期314套只认购20套，去化率3.2%，上海某某里推162套去化9%。同一个市场，去化率能差出20倍。

热销盘究竟为什么“热”，“热”的点在哪里？

对此，我们据普睿数智6个重点城市的7月销售情况，拆解各城最热销项目“到底做对了什么”。

2026年7月，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都6个重点城市，哪些项目卖得最好？

普睿数智数据显示，6个重点城市7月卖得最好的项目分属三条完全不同的赛道。

其中上海、深圳、杭州的热销项目都是豪宅，如上海的安澜上海、深圳的招商华润观潮府、杭州的望天际。

而北京、广州、成都的热销项目主要为刚需/刚改流量盘，如北京青雲国樾、广州万科黄埔新城、成都城西金茂晓棠。

这些项目没有共用一套打法，但共用一套底层逻辑：

1、地段和配套看确定性，不看想象力

大部分热销项目紧邻地铁、九年一贯制公办名校、大型商业综合体或城市核心产业区。如滨杭滨纷城地铁双站上盖+杭二中系九年一贯制，青雲国樾步行700米到地铁15号线，城西金茂晓棠距地铁站约300米，万科黄埔新城广铁一中已开学。反面同样成立：某某境二期离地铁2.8公里，去化只有3.2%。

2、新规产品与高得房率

大部分热销项目均标注高实得率设计，刚需盘做到110%-140%得房率。如万科黄埔新城新规户型使用率110%-115%，青雲国樾120㎡边户得房率约103%，城西金茂晓棠主打“30新规产品”。

3、实景提前兑现，“看得见”才敢下定

大多数红盘提前落地实景园林、会所、示范区、样板间，部分实现现房销售。如万科黄埔新城学校已开学、商业已开业、多期已交付；滨杭滨纷城一期已交付、外立面与公区可实地核验；安澜上海示范区、下沉庭院与会所实景全部开放；城西金茂晓棠示范区开放当日到访超3000人次。

4、头部央国企与成熟产品IP，降低试错成本

7月这些销冠的开发主体清一色是头部央国企和区域龙头，包括中海加招商加徐汇城投加中旅投资、华润加招商、中国中铁、滨江系、万科、中国金茂。金茂晓棠能接住“东城金茂晓棠多次售罄”的口碑，望天际能挂上滨江“中国一号作品”的标签，说到底都是产品IP在替销售说话。

5、精准适配政策红利

成都、广州的低总价盘直接承接了首置与产业刚需的政策支持。

1、上海：安澜上海（东区），产品创新做的是地块级的硬指标

普睿数智数据显示，2026年7月31日安澜上海（东区）首开推出100套169-229㎡大平层。其中169㎡户型50套、209㎡户型25套、229㎡户型25套，去化100%，均价172870元/㎡，是上海当月24个开盘项目里唯二满去化的一个，另一个满去化项目为金茂锦棠。

项目采用上海首个全地块4米整层抬板设计，实现彻底人车分流与降噪隔尘，东西双地块各配置约5500㎡高端会所，配套约3万方主题商业街区。“板上静谧住区、板下繁华商业”的分层格局，使得安澜上海的创新写在土建方案里。

值得注意的是，此次安澜上海（东区）主推的169㎡“改善型三房”，总价2400万起，相较西区大户型显著降低顶豪准入门槛，一下把客群池从收藏级买家扩到了核心区置换客群。

2、深圳：观潮府 vs 某某境二期，天然对照组

深圳7月只有两个项目开盘，去化率却相差近22倍，这组数据几乎是一份现成的对照实验。

其中华润招商观潮府靠的是这几样：距海岸线约300米，前海湾无遮挡的永久海景，深圳西部临海豪宅本就稀缺；紧挨欢乐港湾、摩天轮商业，旁边就是前海JW万豪；容积率只有3.41，是宝中近5年密度最低的社区；华润+招商双央企背书；甚至连257/333㎡大户型都只剩10套，越大越抢手。

与此同时，某某境二期临近华为九龙山总部、有九龙山体育公园，这些是“利好”，但距地铁4号线长湖站约2.8公里跨区通勤不便。地块体量偏小、仅2栋住宅、社区配套有限、周边厂房与旧村较多、城市界面一般，这些是“短板”。

这组对照给出的结论很明显：一个项目的利好如果得等未来、比如产业导入和租赁需求才兑现，短板却是每天要扛的，比如2.8公里通勤和周边厂房，买家就会按短板出价。这说明与“利好”相比，“短板”的影响力更大。

观潮府卖的是不可再生资源，即300米海景和宝中最低容积率，某某境二期卖的是可被替代的性价比，即3.8万单价再打86折。前者定价权在自己手里，后者在竞品手里，片区竞品一多，客户就被分流走了。

3、广州：万科黄埔新城，旧改大盘赢在“兑现度”

普睿数智数据显示，7月广州进入淡季，房企推货节奏明显放缓，全市合计推货973套、环比减少36%，以旧盘加推为主；万科黄埔新城加推新组团、定价合理、蓄客充足，获天河、黄埔刚需客户青睐，带动全市整体去化率升至28%

万科黄埔新城7月31日推157套，认购105套，去化率67%，价格23000-28000元/㎡；主力78-109㎡三至四房，客户以旧黄埔、天河为主，部分来自海珠。

万科黄埔新城做对了什么？简单来说就是把“画饼”变成了“实景”。

旧改大盘最大的信任成本是周期太长、承诺太多。万科黄埔新城的做法是让配套先于住宅落地：学校已开学、商业街已开业、多期住宅已交付入住、公园已实景开放。当同区域其他项目还在讲规划图时，这个项目让客户直接看结果。兑现度就是最贵的产品力。

4、北京：青雲国樾，近郊盘的最优解是“低密+高得房+低门槛”

普睿数智数据显示，青雲国樾7月网签113套、成交面积1.15万㎡、成交金额6.26亿元，均价54497元/㎡，套均总价554万元、套均面积101.7㎡，位居北京7月新房成交套数第一。

值得注意的是，北京7月呈现“套数榜与金额榜分离”的格局：套数前三为青雲国樾，113套；和知筑铂瑞，位于房山良乡、111套；嘉棠雅序，位于丰台丰科路、99套；金额前三则是保利熙瑞，位于海淀四季青、成交8.27亿、均价114173元/㎡；嘉棠雅序，7.53亿；青雲国樾，6.26亿。近郊靠“跑量”，城区靠“单价”，两条线并行。

青雲国樾的热销主要源于：

低密指标：2.0容积率、9-13层纯小高层、778户，一梯两户为主，30%绿地率、最大楼间距超60米。当前顺义后沙峪新房容积率普遍在2.5-3.0，2.0且无超高层的纯小高层规划在近郊十分稀缺；

得房率：79-139㎡全三至四居，通过阳台、设备平台整合拓展空间，媒体报道120㎡边户得房率可达103%，"实际可用空间可对标市面150㎡产品"；

低门槛：总价430万元起，单价低于周边和光瑞府、星宸和煦等已售竞品；

5、杭州：一城两冠军，滨杭滨纷城与望天际的两条路

2026年7月杭州最有意思的地方在于，套数冠军和金额冠军是两个极端。套数冠军为滨杭滨纷城，金额冠军为望天际。在这背后有一个共同的隐藏答案：操盘体系本身就是产品力。

翻一遍杭州7月成交套数TOP20列表，滨江集团参与开发的有10个：滨杭滨纷城、滨江兴耀·锦上观澜、滨江兴耀·沐青云、滨江风华锦澜里、天目山晓城、兴耀·沐芳洲、潮映杭园、望天际、滨江观序尚府、滨江·潮越万象府。同一家房企，一边在单价16751元/㎡的临平刚需盘拿冠军，一边在单价137788元/㎡的滨江顶豪拿冠军，胜负手不在某个单点卖点，而在从拿地、产品、施工到交付的那套标准化能力。

滨杭滨纷城赢在“确定性的日常”：地铁上盖、九年一贯制学校、一期交付实景可验、总价112万起。望天际赢在“不可复制的稀缺”：300米头排钱塘江景、168席纯大平层、没有小户型的圈层纯粹。

6、成都：城西金茂晓棠，“客户地图”精确

2026年7月成都新房推盘意愿明显下降，新增供应较近6个月均值下降32%，全月仅武侯区城西金茂晓棠一个项目于26日开盘，推出158套，认购122套，去化率77%，推售价格21900-23700元/㎡，主力户型109/125/139㎡，小高层，主力总价240-330万元。

这盘最值得同行学的，不是产品，是客户定位。它不是泛泛一句“改善客群”，而是一张精确到街道的地图：客群来自武侯新城、机投、青羊外光华、万家湾/蔡桥/中坝那些住了10到20年的老小区，原先是高密度刚需高层；年龄35到50岁，夫妻加1到2个孩子，有的和老人同住；核心痛点是原来小区梯户比差、密度高、停车难、没社区活动空间，预算300万以内还想留在城西主城，要更低密、板式的改善。

不是先做完产品再去找客户，而是先锁住一批“想换房但换不动”的存量业主，再照着他们的痛点清单一条条配货。

在高端与低密赛道上，单点爆款的时代已经结束，竞争进入系统能力比拼。

一是形态创新：在同一容积率里，重新分采光、面宽和庭院。

手法主要有三种。取消中叠：上海保利珺园叠拼用四层真叠加咬合结构，上下户各自独立归家、不设中叠，做出同面积段少见的南向五开间，下叠南向面宽约16.2米、上叠含露台约24米，主力186㎡做到四房四卫双套房、得房率约160%。

借地形：成都新绿色J57半岛靠着约11.6米台地高差，实现全户型室内地上全采光，把叠拼“越往下越吃亏”的价值分层直接抹平。

设计创新：杭州武林宸院下叠用排屋级双首层，南向主庭院加下沉庭院，全系地上使用率超110%，做到“户户平权”。

二是户内创新：从标准化交付，走到解决痛点和深度定制。

杭州栖湖云庄在定案前先做客户深访，把地下室潮湿、阴暗、蚊虫这些老毛病摆到台面上，引入电渗透主动防潮，用约9米层高地下室配南北下沉庭院和采光井，把辅助空间改成能藏书、会友的全明社交场。结果首开不到半月整盘去化过半，总价6000万到1亿的房源，去化表现超过过去几年同总价段套数总和。

当前市场定制也分出两种路子，南京VILLA门东源邸做“一宅一定制”全周期服务，其户均闭环沟通约69小时、每户至少4次实地带看，上海保利珺园则是三大定制体系菜单化，小到门把手都能选。

三是配套创新：小体量社区，照样能做出大会所。

低密盘户数少、公区分摊有限，但客户对会所的要求反而最高。两种解法：轻重分离，南通招商和园把日常接待放在社区会客厅，重型会所外移到湖心岛紫藤驿站，再用“紫藤会”企业家俱乐部串起外部权益，把会所升维成圈层运营入口；向不计容空间要面积，南京凤起潮鸣把约2000㎡会所整体放地下，装标10000元/㎡，配主题架空层塞进泳池、健身房、书吧、私宴等全龄功能。

这三条在7月的顶豪销冠身上也能看见：望天际最高10.6米架空层、约2700㎡立体下沉庭院、约5000㎡会所、12000元/㎡装标；安澜上海东西两个地块各约5500㎡会所。到这个层级，会所面积已经不是加分项，而是硬门槛。

整体来看，7月的市场没有奇迹，只有确定性。

六个重点城市的热销盘，赢的都是细节。当买家开始用“日常住不住得舒服”而不是“以后涨不涨”来挑房子时，这些细节就成了成交的胜负手。

来源：丁祖昱评楼市