房企融资超预期“缩水” 前十月累计发债同比减少2463亿

自融资“三道红线”出台后，房企发债规模以肉眼可见的速度在下降。11月1日，贝壳研究院发布数据显示，2021年1-10月房企境内外债券融资累计约7993亿元，较2020年同期下降24%，金额规模减少2463亿元。前10月累计降幅较今年前三季度进步一增大，2021年1-10月发债规模占比2020年全年约66%。

10月房企融资规模同比下降超5成

2021年1-10月，房企境内债券规模占比69%，较2020年同期上升8个百分点；境内1-10月累计发债规模约5522亿元，同比下降约13.4%。

境外方面，今年1-10月累计发债折合人民币约2471亿元，同比下降约37.4%。房企境外融资规模占比维持31%左右的低水平。

10月单月，房企境内外债券融资共发行31笔，较上月减少31笔，发行规模折合人民币约304亿元，环比减少55.9%，同比减少56.1%。

10月境外融资共发行6笔债券，发债数量年内第二次降至个位数；融资规模约101亿元人民币，环比下降63.3%，同比下降69.6%；境内债券共发行25笔，发行规模约203亿元，环比下降51.1%，同比减少43.6%。境内债券发行规模占比约67%，新增发行规模低于市场预期。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，受季节性因素影响，10月工作日较少，是债券发行的传统淡季。另一方面，10月内，穆迪、惠誉、标普三家国际评级机构较为罕见的密集下调多家房企信用评级，此外，10月惠誉还将29家中国房地产开发商列入评级标准观察名单。行业中，典型房企债务违约影响仍在持续发酵，再次重创刚刚恢复的投资市场信心。

宏观层面，近期央行多次针对房地产行业表态，释放一定的友好性。而政策实质性的边际放松主要是对金融机构执行政策中不合理行为的纠偏，对金融机构的风险偏好影响仍需一定的时间。国际上，美国通胀持续超预期，美债波动主要受投资信心的冲击，地产行业中以美元债为主的境外债将会受此影响。

境外债券平均利率突破10%

融资“三道红线”出台后，房企资金压力与日俱增。10月单月，房企境内外债券融资票面利率整体上升，境外债券平均利率突破10%。

贝壳研究院数据显示，境内债券融资10月平均票面利率4.18%，较上月上升7个基点；境外债券融资10月平均票面利率为10.65%，较上月大幅上升157个基点。10月债券利率整体呈现上升趋势，债券利率受短期供给压力上扬。境内债券利率相对平稳，境外方面连续三个月维持大幅增长，10月境外债券利率均值已突破10%的高点。

在发行期限上，10月境内外债券发行期限缩短，低预期下短债发行比重过半。其中，境内债券融资发行平均期限为2.4年，较上月减少约2.7年；境外债券平均发行期限为1.6年，较上月减少约0.4年。

低预期下，短期债券成为市场主导。10月发行的25笔境内债券中14笔为一年内债券，占比整体56%。

2021年10月，房企境内外债券融资到期债务规模约772亿元，环比减少35.6%，同比减少5.4%，到期债务净额468亿。房企到期债务从千亿规模回落，偿债压力较三季度有所缓解，但新增发债规模不足到期债务规模二分之一，房企融资压力仍保持紧张。

融资“缩水”遭遇销售低谷

房企整体融资规模正在“缩水”，销售回款被提到了少有的高度，各大房企纷纷喊出“抓销售、促回款”的口号。但受信贷收紧影响，开发商的项目销售也遇到低谷。

据记者此前统计，房企9月业绩销售表现，有超一半的房企同比降幅超过了20%。在同比销售业绩负增长的同时，也有部分房企环比销售业绩呈现负增长，形成同环比双降。

“三道红线”等融资新规，倒逼房企走量降负债，但由于楼市调控政策，房企自身的“造血”能力受到限制。新力控股的暴雷、花样年的违约、当代置业的违约……各大“危机”房企无奈卖卖卖。蓝光嘉宝卖身碧桂园，排名前列服务卖身融创，曾经风口的物业公司，成了暴雷房企自救时的排名前列选择。

融资“缩水”又遭遇销售低谷，房企迎来最艰难时刻，最直观的表现就是开发商集体“躺平”了。

第二批集中供地市场全面冰冻，土地流拍也明显增多。中原地产研究中心统计数据显示，北京延迟26宗地块，杭州17宗，已经有超过168宗土地暂停延迟出让，占据这些城市计划出让的25%，叠加部分流标土地，整体看，第二轮集中供地超过30%土地相当于流标。

中原地产首席分析师张大伟表示，7月来房企拿地基本集中国企为主，民企因为融资“缩水”、信贷收紧，开始全面过冬模式。二手房市场放款难，已经全面抑制市场活跃，而第二轮集中土地供应成交降温，流标数量猛涨，同样影响了市场部分购房者的信心。

出处：北京商报 作者： 卢扬 王寅浩