净利润连跌3年 “公建物业第一股”押注大额并购

4月17日晚，新大正物业集团股份有限公司（以下简称“新大正”，002968.SZ）发布了一份核心数据全面下滑的业绩报告。2025年，该公司的营业收入、归属母公司净利润、经营活动产生的现金流量净额同比均录得了两位数的下降。

新大正是西南地区最早一批成立的第三方民营物业企业，主营业务为向各类城市公共建筑提供物业管理服务，有着“公建物业第一股”的称号。过去几年，住宅销售规模的下滑，令不少上市物企的经营业绩面临严峻考验。虽然新大正的底盘是公建物业，但日子也不好过，2023年以来，其归属母公司净利润、经营活动净现金流连续下降，截至2025年底，应收账款占总资产的比例已达36.94%。

新大正董事长李茂顺曾直言，物业管理行业已进入从“规模扩张”向“价值深耕”转型的关键期，单纯的基础服务将面临增长瓶颈。为此，该公司在2025年筹划了一次交易金额超过9亿元的收并购，希望借此切入综合设施管理（IFM）领域，提升盈利能力。但这笔交易却遭2名董事分别投出反对票、弃权票，深交所也为此出具了问询函。

4月20日，新大正相关人士表示，该公司已回复问询函，重组方案有待深交所审核通过，交易能否在年内完成还有不确定性。至于交易落地后，公司的净利润增长预期，目前还没有明确的指引。

传统业务遭遇增长瓶颈

新大正成立于1998年，早在2017年2月，该公司就曾于新三板挂牌，但半年后就摘牌。随后，新大正转战主板，2019年底成功在深交所上市，成为重庆第一家、国内第二家登陆A股市场的物业服务企业。

不同于背靠开发商的物企，新大正的定位是独立第三方物业，成立以来主要以公开招投标方式进行市场拓展，公开资料显示，该公司90%以上的项目以招投标方式取得。

新大正也是公建物业的代表性企业之一，主营业务为城市公共建筑与设施的管理和运营。根据业绩报告，该公司目前已形成三大业务板块——基础物业、城市服务、创新服务。基础物业主要指传统物业服务，为客户提供“四保一服”服务，包括了航空物业、学校物业、公共物业、医养物业、商住物业等细分业态，是其目前收入、利润的核心来源。城市服务、创新服务则被规划为未来的新增长极。

2025年，该公司实现营业收入30.13亿元，同比下滑11%，归属母公司净利润0.95亿元，同比下降16.6%。据了解，2023年、2024年，其营业收入还保持增长态势，但增速逐年放缓，2025年则掉头向下。归属母公司净利润则连续3年都处于下行通道，2023年、2024年的同比跌幅分别为13.8%、29%。

根据新大正的说法，2023年、2024年净利润下滑是由于新进区域的规模化处于培育阶段，导致毛利率持续下行，叠加销售费用率、管理费用率上升，销售净利率相应走低，形成增收不增利的主要原因。2024年完成全国化拓展战略目标后，该公司调整经营导向，主动退出低质效的项目，将提升盈利水平作为核心经营目标。

从2025年的数据来看，提升盈利水平的目标并未实现。主要原因是作为压舱石的物业管理服务业务没有支棱起来，2025年，这部分业务占了新大正收入的99.84%，毛利率仅12.16%。据国泰海通证券统计，2025年，21家重点物企毛利率均值为19.4%。新大正的利润率距离行业平均水平仍有较大差距。

应收账款的管理也是个需要重视的问题。2023年至2025年，新大正应收账款占总资产的比重分别为33.6%、36.55%、36.94%，持续增长。居高不下的应收账款一方面影响利润，另一方面也给现金流带来了压力。2025年，该公司经营活动产生的现金流量净额为1.21亿元，同比下降15.25%，已连续3年下降。

9亿元豪赌“IFM”

面对传统住宅物业管理增长空间持续收窄，“增收不增利”的难题，新大正拿出了一个破题思路。2025年，该公司宣布拟收购嘉信立恒约75%股权，总价9.17亿元，其中，通过发行股份支付约4.59亿元对价，同时拟募集不超过4.59亿元配套资金，用于支付现金对价及补充流动资金。

成立于2020年的嘉信立恒是集合众多品牌的IFM服务商，原控股股东为中信资本旗下的信宸资本。其主营业务涵盖驻场综合设施管理、碳中和解决方案、智能安防及大型活动保障，业务覆盖全国32个省市区，旗下品牌包含杜斯曼、安锐盟、斯卡伊、道威、朗杰、安远等综合设施管理企业。新大正表示，通过这次交易公司可以快速切入IFM高增长赛道，有助于提升上市公司的服务能力、业务规模及市场地位。

嘉信立恒的营收、利润规模与新大正相当。2023年、2024年及2025年前8月，其主营业务收入分别为28.4亿元、29.8亿元、20.3亿元，净利润分别为1亿元、1.2亿元及0.79亿元。财通证券认为，如果收购能够在2026年中期落地的话，2026年度，新大正的总资产、营收、净利润等指标有望增长超40%。

据了解，上市以来，新大正曾做过多次并购交易，但这次是交易金额最大的，且超出了其自有资金的承受能力。该公司表示，截至2025年底，其可自由支配资金余额约4.38亿元，而2026年度上市公司的营运资金需求约6.8亿元，仅以自有资金难以支付上述交易的现金对价。若未能足额、及时募集配套资金，将通过并购贷款进一步筹措资金。这是影响交易推进的一个风险点。

从交易对价看，嘉信立恒的评估价值为12.4亿元，增值率约29.4%。值得一提的是，虽然溢价率不低，但新大正并没有与卖方签署业绩补偿协议。

交易金额高、增值率不低，还没有业绩对赌的保障，在外界看来，这无异于一场豪赌。新大正的部分高管也持谨慎看法，1月份，在审议交易相关议案的董事会会议上，该公司董事王荣表示反对全部相关议案，理由是需要更详尽的并购后整合方案以支撑其作出决策，独立董事梁舒楠则采取弃权的态度，原因是难以准确判断交易双方的协同效应释放潜力。

深交所对新大正的这次并购亦给予了高度关注，于3月份发出了涵盖十大类问题的问询函，包括交易协同性，标的经营情况、估值、商誉减值风险等。新大正提交的申请文件显示，截至报告期末，嘉信立恒的商誉账面价值约4.2亿元，占总资产的比例为24%，且未对商誉计提减值准备。本次交易预计新增商誉5.3亿元，占新大正2024年净利润的308.9%，交易完成后，其商誉将达到6.6亿元。

新大正坦言，若标的公司未来经营业绩未能达到预期，则存在商誉减值的风险，从而对上市公司未来业绩造成不利影响。如标的公司未来各期经营业绩较预测值下滑5%至25%，则将减少新大正净利润0.79亿元至3.1亿元。

除了商誉减值的隐患外，嘉信立恒的主营业务利润率也在承压，2023年、2024年及2025年前8月，其综合毛利率分别为 13.11%、12.7%、11.62%，呈下滑趋势。新大正表示，若市场竞争加剧、用工成本上涨等因素持续影响，嘉信立恒的毛利率存在进一步下滑的风险。这意味着，虽然并购后新大正的收入、利润规模将有确定性的增长，但盈利能力能否同步改善还是未知数，各方关注的协同效应能否实现有待业绩验证。

有分析认为，新大正这笔交易的复杂程度远超一般的并购，因为嘉信立恒是一个“攒”出来的平台，而非成熟标的，新大正一方面需要对其进行艰难的业务融合，另一方面还要应对商誉减值和现金流吃紧的挑战，每个环节都几乎没有容错空间，一步踏错就有可能引发连锁反应。这场豪赌，折射了上市物企的业绩焦虑，也为行业转型提供了一个鲜活案例。

来源：中房报