新市民住房困难有待破题 如何让集租房加速走向市场?

今年全国两会政府工作报告涉房内容的表述中，“帮助新市民、青年人等缓解住房困难”成为新的提法，并成为代表委员、舆论关注的热点话题。那么，在租赁市场中，作为政策性租赁住房的集体土地租赁住房（简称“集租房”），该如何更好地发挥作用？

近日，在新京报主办的“爆雷与监管 长租房如何健康发展”线上论坛上，全国政协委员莫天全指出，加大集体土地入市，是具体增加租房供应的重要方面，相信集租房市场会有较好的发展机会；北京大学房地产法研究中心主任楼建波建议，政府搭建平台，将市场上有经验、口碑较好的租赁企业吸收进来，由他们来运营；此外，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，发展集租房，需要同时考虑职住平衡和低租金两大方面。

集租房建设标准等仍有待细化明确

租赁住房是我国建设住房保障体系的重要组成部分。其中，集体土地的入市，不仅可以有效补充租赁供给，也是保障居民居住需求，激发城市活力的重要举措。实际上，自2017年8月国土部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》以来，各地试点举措渐进落地，在破除集体土地入市阻碍、完善制度建设、畅通多方参与渠道等方面进行相关探索。

那么，3年以来，试点工作取得了哪些积极进展？还有哪些工作需要加以改善？如何更好地发挥集体租赁住房的作用？

对此，楼建波指出，目前很多城市在进行集体土地建设租赁住房的试点，北京市已经有项目建成并投入运营，但总体来说，北京市集租房项目立项的比较多，正式开工建设的却要少一些，投入运营的更少。在发展过程中，建议政府部门和市场主体还可以进一步细化做好相关工作。

具体而言，楼建波指出，目前很多集租房面临的问题在于，配套要求不够明确。“比如，建成后要实现拎包入住，那建设标准、消防标准是什么？参照商品房标准，还是公租房标准？北京的做法是按照公租房的标准来建设的，室内规划相对容易，但周边公交、配套又该如何制定？毕竟周边是集体土地，不像商品房用地，供地之前全部规划完毕，因此，具体该如何建设？目前，北京市在逐渐完善这些政策，相信随着政策的完善，项目能得以更快建设、并形成有效供应。”

楼建波还指出了一大问题：建设集租房，并没有给到公租房待遇，而是运用了市场化手段，然而，按目前北京的供地情况而言，有一部分集租房建成后将与保障性住房对接，“对接时，如何照顾集体经济组织的利益？相应的对接机制如何建立？对接后，能否享受公租房政策？这些问题都需要研究。”

除此之外，楼建波还表示，集租房在开发建设时运用了市场化的手段，建议在租赁运营层面也往前迈一步，即政府搭建平台，将北京市场上有经验、口碑较好的租赁企业吸收进来，让这些企业与运营主体洽谈合作，建成后由这些企业来运营。

“目前建设集租房的大部分是国企，他们建设商品房经验多，但租赁住房内部，到底应该如何装修？配什么家具更符合租客需求？这方面可能租赁企业更了解。”楼建波称。

值得一提的是，很多立项的集租房项目，地段较偏僻，交通不便利，“如果由租赁企业来接手运营，相信这类企业也会愿意跟相关部门洽谈，比如做好接驳公交、地铁，解决交通劣势等方面的工作。由于地理位置决定了较低的租金，一旦解决了交通问题，反而会成为这类项目的优势。”楼建波表示。

发展集租房，需兼顾职住平衡和低租金

“从定义上而言，集租房或政策性租赁住房，介于市场体系和保障体系之间。前端侧重于保障体系，后端运营管理则偏向于市场。因此，很难完全通过市场化或保障化的模式来定义集租房。”赵庆祥称。

不仅如此，在赵庆祥看来，要发展集租房，还需要解决一些机制和体制问题，“比如，既要保障低租金属性，同时也要兼顾集体组织、集体村民利益诉求，实现盈利。”

赵庆祥进一步表示，在运营过程中，可能会存在一些新命题需进一步研究，诸如要不要把现代企业制度与社会治理，尤其是基层农村集体土地的社会治理结合起来？“比如若干年后租金上涨了，而之前跟集体组织约定的租金比较低，如何保障集体组织利益？村民的保障问题是否也要跟集租房挂钩？”

除此之外，赵庆祥认为，集租房如何同时兼顾职住平衡和低租金两大方面，亦是一大新命题，“北京市及全国一些大城市，集租房立项的很多，也建了不少，但位置比较偏，建完后谁去住？此外，考虑好低租金的同时，也要算得过账来。”

政策性租赁住房中，有改建的，也有利用闲置土地新建的，但从土地层面上而言，集体土地的存量和能用于租赁住房的量更多。因此，在赵庆祥看来，随着集租房越建越多，在实践中摸索推进，相信集租房会变成政策性租赁住房的一个主要供给方式，也看好集体土地上建设的租赁住房对整个住房租赁的作用和意义。

值得一提的是，在推进“租售并举”的政策指引下，土地供应开始向租赁市场倾斜，很多企业亦看准了其中蕴藏的市场机会。

莫天全指出，土地供应方面，加大集体土地入市，是非常具体的增加租房供应的重要方面。对投资商来说，如果能放长眼光，不去追求超高额利润，相信集租房市场会有较好的发展机会，毕竟需求摆在那儿。而对于建造商而言，尽量把成本降下来，把品质提上来，节省中间环节，不仅可以有利润空间，租房者也可以获利。

“不论是租房市场，还是买卖市场，相信未来5-10年，都会有一个非常不错的发展，但不能拿现在的市场跟之前不成熟、不规范的市场比，与其他行业相比来看，房地产市场仍是较好的市场之一。”莫天全称。

来源：新京报