杭州土拍热度持续不减,已有11幅地块溢价率超30%

6月23日，杭州土地市场迎来第12批宅地出让，其中未来科技城地块经过41轮激烈竞价后，由建发股份以16亿元竞得，溢价率33%，平均楼板价2.3万元/平方米，刷新了该板块的地价纪录。

至此，2026年至今，杭州已有11幅地块溢价率超过30%，为重点22个城市中数量最高。

单从溢价率和热度来看，深圳和上海的土拍关注度或许更高。

但从持续性来看，杭州土拍从4月份起，高溢价地块频出，推动上半年杭州成交宅地的平均溢价率达到33%高位。

杭州土地市场的持续火热与其产业、人口、经济、需求、去化周期等高度相关。杭州已成为仅次于上海、深圳、北京的城市。

2026年6月23日，杭州迎来2宗纯住宅用地出让。其中萧山湘湖地块溢价10.8%成交，滨江集团在阅湖轩北侧再度补仓；未来科技城地块热度更高，由建发经41轮报价竞得，溢价率达到33.2%，且成交楼板价较2025年4月保利拿下的相邻地块高出约2000元/平方米，达2.3万元/平方米，刷新了五常湿地南地价纪录。

具体来看，未来科技城地块位于五常湿地南侧、闲林北部片区，五常湿地北侧即未来科技城核心区，该地块处于相关产业客群的直接辐射板块，刚需及首改客群基础扎实。

地块东、南、西三面临河道绿地，处于五常湿地范围内，周边生态环境较好。交通上距离在建地铁12号线水乡南站约500米，通达未来科技城核心与主城。2.5公里范围内可共享绿汀路万象城、余杭文化艺术中心、余杭国际体育中心等未科中轴线的商业公建配套。产业端北侧距离阿里巴巴总部、字节跳动等科技企业园区约3公里，可承接科技产业的年轻刚需及首改客群。

从地块指标看，该地块规划建面6.9万平方米，容积率1.5，建筑限高30米，住宅最低层数不低于4层，不得建设合院产品，预计产品将以洋房加叠墅的组合为主。

周边新房市场中，滨江兴耀·时舟里、保利天奕项目均价都在3.5万元/平方米左右，二手房方面，绿汀春晓近期成交均价约2.7至3.1万元/平方米，以刚需高层产品为主。

板块存量中高层刚需及刚改产品供给充足，但容积率1.5级别的洋房、叠墅类低密改善产品存量占比有限，新增供应同样偏少，项目可凭借低密属性形成差异化竞争，承接板块内的改善置换需求。叠加板块庞大的刚需客群基数，后续改善置换的客源支撑较为扎实，整体市场承接能力相对更强。

整体来看，2026年至今，杭州累计供应含宅用地36宗，合计建筑面积约224.6万平方米，有15宗含宅地块成交溢价率超20%，其中有11幅地块溢价率超30%。

在这些高溢价率地块的推动下，杭州2026年至今成交宅地的平均溢价率达到33%，较2025年上半年的32%小幅提升。

对比其他重点城市来看，重点22个城市中，2026年至今溢价率超过20%的地块共38幅，溢价率超30%的地块共24幅。

从溢价率和市场热度来看，深圳和上海的土拍关注度或许更高，但杭州高溢价率成交占比明显高于其他城市，这体现出了杭州竞争热度居高不下，优质地块热度坚挺。

杭州土地市场的持续火热的背后与其产业、人口、经济、需求、去化周期等高度相关。

首先从经济和人口来看，2025年杭州全年GDP达23011亿元，增长5.2%；2026年一季度GDP为6109亿元，同比增长5.6%，增速高于全国平均水平且较上年全年加快0.4个百分点。

其中，余杭区和滨江区分别聚焦未来科技城科创高地和国际滨数字安防中心，为杭州经济增长极注入了强劲的创新动能，这也是近年来杭州房地产市场高热区域。

人口方面，“十四五”期间，杭州是二线城市中少数年均增量15万人以上的城市。依托高新产业落地、落户政策放宽持续吸引省外劳动力与应届人才定居，长期刚需储备充足，也是近几年新房成交、土拍热度稳居前列的底层逻辑。

从房地产供求关系来看，2026年杭州计划供应住宅用地316.2公顷，同比降幅达39%，缩量明显。整体延续严控增量的调控导向。

一方面是经济增长人口导入，另外一方面是严控新增土地供应，截至2025年末，杭州狭义库存面积508万平方米，狭义消化周期仅10个月，新房供不应求属性突出，这也使得杭州成为了房企重点布局优选城市。

整体来看，杭州土地市场热度不减的主要原因还是凭借坚实的基本面与产业人口优势，并同时兼顾了库存与去化。

供应缩量、溢价抬升的组合，也体现出当前杭州土地市场的结构性特征：资金持续向核心板块、优质属性的地块集中。

接下来6月26日，未来科技城单元还将推出一宗容积率仅1.05的超低密宅地。同板块短期内连续出让低密地块的市场表现，将进一步检验杭州西部改善市场的承接能力，也为观察下半年杭州土地市场的整体走向提供重要参照。

来源：丁祖昱评楼市