“限购令”到底能限制住房价吗?

（一）

　　看不见的魔鬼之手

　　知乎有个热门的话题：房价，究竟是如何被推高的？

　　有人说，因为调控，调控导致房价“越调越涨”；有人说，因为天量的货币，都肥了房地产，苦了实体经济；还有人“阴谋论”，说有人不让房价跌，真的是这样吗？

　　解释上述问题的时候，我们先学习一个名词，“眼镜蛇效应”。

　　“眼镜蛇效应”是经济学中非常普遍的现象。

　　它起源于一个故事。

　　话说有个地方眼镜蛇太多，当地颁布了一条激励抓蛇的法令：谁能抓到眼镜蛇，就给谁对应的赏金。结果导致的结果是什么呢？眼镜蛇越来越多了。

　　为什么会这样呢？原来，老百姓发现抓蛇太难了，反而不如养殖快。于是，“眼镜蛇养殖业”就在此情况下催生了。当发现这个问题后，取消了赏金。养殖户们发现没有利润可图，又都把眼镜蛇放了……

　　结果，眼镜蛇更为泛滥。

　　“眼镜蛇效应”告诉我们：好的出发点，未必就有好的结果。一项方针的制定，钻空子的人能用无法想象的方式打败你。

　　中国有句话，叫做“上有啥，下有啥”，说的就是这个意思。

　　出了“限购令”，就有人会去离婚；

　　新房不让涨价，就会收茶水费、绑定车位、做装修合同，老百姓反而买不起房；

　　出了拆迁款，哪里要拆迁，当地老百姓就拼命盖房……

　　如今，每一个方针的出台，都会因为看不见的“魔鬼之手”的操纵导致一些莫名其妙的后果。不仅达不到预期目的，有时候还会起反作用。

　　地产多头任泽平说过，“房地产要讲逻辑，长期看人口，中期看土地，短期看金融”。

　　房价涨不涨，归根到底就看一个信号，那就是信贷的松紧。有人说，如果要控制房价，只要严控信贷的规模不就行了？

　　事情远没那么简单。因为总有一只看不见的魔鬼之手，可以数次摆脱监控，利益驱使着它催生了更为泛滥的信贷，楼市因它注入了更多泡沫。

　　回顾10年来的信贷监控，简直就是和银行斗智斗勇的血泪史。当然，也是房价的调控博弈大戏。

　　（二）

　　11年-13年：铁腕手段，险象环生

　　但由于调控药效太猛，部分地产、基建项目面临资金链断裂的风险，市场上流动资金非常紧张。

　　为了绕开信贷管控，银行花样百出的非信贷资产业务（现金、业务周转金、拆放同业等等）就这样诞生了。其中有一种叫做“同业拆借”，就是银行之间互相借钱。为了获得更多利润，银行把明明短期就要回款的资金长期借出去，等资金该回款的时候，通过互相借钱应急。

　　在股份制银行里，这种情况更为泛滥。据抽样调查显示，当时某地多家股份制银行的贷款中，同业拆借达到50%以上，较高者可到70-90%。

　　11年-13年，本来是给信贷设置了额度的。按照道理，M2总量会得到有效控制，但事实上，M2增速持续走高，市场一度匪夷所思。其根本原因，就是银行的非信贷资产业务、同业拆解并没有受到监管，催生了更多的M2。

　　13年6月，限制了银行间同业拆借的额度，疯狂的银行在严厉的大棒下终于不敢兴风作浪，开始夹起尾巴做人。6月20日，银行间同业拆放利率Shibor升至创纪录的13.4%（平时为3%左右）。一反常态、没有对现金紧缩进行干预之后，银行间的借贷几乎冻结。金融体系遭受了少有的现金紧张的折磨，商业银行出现“钱荒”。

　　出来混，迟早要还的。

　　（三）

　　14年-16年：循环往复，何去何从

　　信贷收紧的杀伤效果显而易见。14年2月份，统计局2月24日发布的数据亦显示，1月份中国70个大中城市新建住宅价格的上涨速度一年来首次放缓。同一天，万科大跌6.6%，绿城中国市值也在两天内蒸发超过13%。

　　同年4月底，全国35个城市新建商品住宅库存创下2010年以来近5年的历史新高。购房者观望情绪浓重，房企跑量的希望落空，而库存压力较大的地方开始试探性的放松了调控。

　　可惜，一部分城市打开限购闸门后市场依然没有太大起色，房价短期冲高又再度回落。（这和前不久金城放松限购是一个道理）说到底，限购对楼市的作用其实不大，单纯限购并不会对市场产生多大影响。

　　但是，无风不起浪的银行又发明了新业务，委外投资逐渐兴起，加杠杆、投资期限错配又重出江湖。0首付、消费贷的买房的现象层出不穷。信托资金再一次大规模走向房地产、地方融资平台。

　　之后，15年深圳房价启动，16年上海、北京启动。17年二线、三四线启动。

　　看明白了吗？在楼市调控中，房地产只是个配角，真正粉墨登场的，是银行。如果银行信贷业务得不到有效监管，无法制止这只看不见的恶魔之手，那房价一轮又一轮大涨的循环绝不会结束。

　　2015年，央行痛定思痛，启动了MPA的管理机制，决定要把银行主要的对外资产投放方式一次性监管到位。看不见的魔鬼之手再次拷上手铐。2016年下半年，在加强金融监管的背景下，效果逐步显现，金融机构同业业务增速放缓，货币派生效应减弱，M2终于迎来了理性的增速。

　　纵观10年调控，房价上涨只是表面现象，而银行风险才是心头大患。《扁鹊见蔡桓公》中提到，“疾在腠理，汤熨之所及也；在肌肤，针石之所及也；在肠胃，火齐之所及也；在骨髓，司命之所属，无奈何也。"

　　如果把房价上涨比作肌肤之痛，那么金融乱象就是危及骨髓的不治之症，只要能监管住信贷的魔鬼之手，相信我们终将迎来健康发展的市场。

接下来让我们来看下那些吃土买房的人 后来都怎么样了

所有人都有故事，而最精彩的莫过于买房前后的故事，各种冷暖各种心酸。

　　对于买房族，我们好像经常看到各种极端的言论，有人在说亚历山大，有人在说外面的风景真美。而今天和大家说几个故事，那些我身边吃土买房的人，现在都怎么样了

　　01

　　2013年底，我的同事李枫为了买房，已经禁欲半年。他的生活严格遵循三不原则：不购物、不聚餐、不旅游。

　　当时我们并不知道他要买房，只是觉得这个来自安徽农村的同事很吃苦。他18线院校毕业，基层员工，薪水不过万。

　　那一年，上海的嘉定、松江、大浦东，到处是都工地，很多1字头的楼盘分布其间。

　　李枫买了嘉定，105平米的三房，一步到位。

　　这事给我很大触动，纠正了我对屌丝不买房的偏见，这充分说明，我这是屌丝心态。李枫在我心目中的地位瞬间提升，超越马云马化腾。

　　恩，英雄就在身边。

　　因为我那段时间，一直徘徊在买与不买之间。每次看完房，脑子里都浮现出以后的生活场景，凄惨而悲壮，有浓烈的土腥味。

　　买房后的李枫，在头一年里，这边交房租，那边还房贷。为了省钱，泡面不吃桶装的，抽烟标准从14块降到7块，从不打出租车，衣服鞋子生活用品都在淘宝上搞定，便宜。作为一个男人，他把省钱发挥到了优质。

　　这种状况只持续了一年。

　　上个月前我们聚会，李枫已经满血复活。说起刚买房那会儿，苦逼的细节一笔带过，好像从没发生过。

　　临了总结说，男人就得对自己狠一把。现在他儿子已经2岁，生活开销增加，但这并没有影响到他的生活。

　　三四年时间里，他的月收入增长2倍多，首付款借的钱早已还清，现在就每月那几千块房贷，对他来说so easy。打算过几年，在中环边上置换一套。

　　他是个感性的理性主义者，要用两年苟且，换取未来的诗和远方。

　　现在，李枫依然每天早晚奔波在11号线上，去徐家汇(11.83 -0.34%,诊股)上班。透过车窗望去，两边的工地已经很少，原来的油菜地和稻田，都变成了城市，卫星城跟大上海成功合体。

　　李枫还是很忙碌，但焦虑感少了。他脸上有翻身农奴把歌唱的松弛状态，很笃定。

　　后来，他突来来了一句：我突然发现，要想不被房子绑架，较好的办法是先绑一套房子。

　　02

　　小学弟阿帆买的是商办小公寓。

　　2014年，阿帆才来上海两年，买房资格和积蓄都不够。选来选去，在九亭看到一个50平米的酒店式公寓，啃了一下老，年底就交房入住了。

　　刚买房那一年，阿帆做到了真正的月光，靠三张信用卡辗转腾挪。每天在漕河泾坐最后一趟地铁到九亭，没钱也没时间出去浪，原来动不动就裸辞，现在只能裸睡。

　　他的初衷很简单，再过几年等这套升值了，就卖掉换个住宅。

　　结果今年5月，上海出台针对商住房的政策，这种产品现在在市场上很是尴尬。两年多来，阿帆看着周边的住宅一个劲的董，而自己的小公寓，价格很低调。

　　现在资格够了，但因为有贷款记录，首付要70%，那是一笔巨款。一周前阿帆微信我，他那套小公寓在中介挂了两个月，没卖掉。现在只能先住着，等待时机。

　　阿帆现在跟女朋友住一起，两个人，够住。

　　不管怎么说，阿帆在上海有一个窝。身为90后，较大的优势是年轻。他在互联网公司写程序，因为行业发展快，个人提升也快，现在财务状况比前两年好多了。

　　后来，阿帆买了离上海很近的嘉兴的住宅，手头的酒店式公寓卖不掉，而当下买在上海的首付又太高，对于自己这几年拼死加班存下的血汗钱，他不愿意存在银行，更愿意放在房子里，哪怕是在嘉兴

　　我问他为什么这么决定，他说了一句话我印象非常深刻：不想用青春和房子做交易，在稳定的房贷和不稳定的房价之间，我还是选择房贷

　　嘉兴的房子不贵，首付也还可以，所以靠着阿帆这些年的努力，完全可以应付未来的生活

　　他跟女朋友生活简单，但比较喜欢徒步，翻开他的朋友圈，简直是个江浙徒步攻略合集。

　　我不知道这是房子带给他的，还是年轻带给他的，或许都有。

　　后来我问阿帆后面还想干什么，他这么和我说：等再凑点钱，我把嘉兴的住宅和上海的商住房都卖了，两套换一套上海的房子

　　阿帆依然对这个城市有足够的热爱，依然愿意付出一切在这里扎根，说实话，我在一个年轻人眼里看到少有的坚定

　　03

　　最后一个故事，是这里面年纪最小的，91年出生，叫小C，在一家公司做基金投资人，去年刚买了自己的房子

　　很幸运，她读了研究生而且踩着好政策，她在上海落户了，去年买了上海的一套住宅，很远很远，在浦东的某一个角度

　　她买了之后把房子租了，房租2500，然后自己在公司附近又租了一套青年公寓，房租5500

　　我特别好奇找他喝了一个下午的咖啡。

　　她是这么和我说的

　　我很有自知之明，我想要的房子我一定买不起，而且可能这几年都买不起，但是我又不想讲究，所以我就在公司附近租了套房子，起码这样时间都是我的，上班只要5分钟，剩下来的时间我可以去谈恋爱，多值得

　　其实小C对于自己买的房子一点感情都没有，他决定买房其实也挺幸运，因为做了投资这行，对所谓的经济走势也一定程度的了解，对待房子也更加客观理性

　　明白中国楼市在整个社会里的特殊意义，所以某种程度上这个商品拥有很多助推力，所以与其悲观的等待着什么，不如下注购买，然后坚定持续的看好未来

　　作为投资人，小C很早就意识到中间摇摆的状态是最不利于做出决策的，只有坚定，坚定的不买和坚定的买，一定比犹豫买不买过出更美好的人生

　　后来，小C也和我说了在坚定不买和坚定买之间选择买的理由，同样很有趣。她希望能够有相对规律的生活，所以她通过每个月还贷这个动作让自己稳重和靠谱

　　另外对于房子来说，可以借贷30年，这个制度红利，或许可以享受下

　　和她聊天，我眼睛里一点都看不到小C对于房价的期盼，她对待这个商品也少有的坦然，最后还蹦出一句处女座经常会说的一句话：安全感是自己给自己的

终上所诉买房要乘早。哪怕只有一套也好！