加快推进房屋三项制度建设,各地试点工作进展如何?

8月2日，住房城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军在国新办发布会上表示，将加快推进三项制度的建设。

这三项制度分别是房屋体检、养老、保险制度。从2023年，房屋体检、养老、保险三项制度试点工作开始。目前的试点工作进展如何？房屋三项制度建立有哪些积极意义？还存在着哪些挑战？

城镇超过30年房龄房子近20%

国新办发布会上，王胜军称，要依靠制度创新。制度是带有根本性的，关乎长远。提高安全韧性水平要重视和依靠制度创新。比如，大家很关心房子的问题，房子像人一样也会变老，老了也会生病，这就需要建立房屋定期体检制度，按照房屋建造的年代、功能类型确定体检频次，及时查找和发现问题，有针对性地消除发现的安全隐患。还要建立房屋保险制度，通过市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管机制。另外，建立房屋养老金制度，为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障，我们将加快推进这三项制度的建设。

从2023年以来，房屋体检、养老、保险三项制度，被频繁提及，此后也在一些城市推动试点工作。

2023年6月28日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在《学习时报》上发表署名文章提出，住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期，要研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，顺应住房进入存量时代，居民对于住房的需求从“有没有”转向“好不好”。同时告别过去几十年大规模新增建设，房屋同一个进入中年的生命体是一样的，也进入了需要体检、养老和通过保险来增加未来养老金的时代。

目前，我国大量老房子建设标准低、缺乏维护，部分房子存在安全隐患。

一份官方数据显示，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，该比例还将不断增加，预计到2040年前后近80%的房屋将进入这个阶段。

“过去我们过分重视房屋新增建设，解决城镇化快速推进时期，对于住房的需求，特别是解决居住空间和有没有房子的需求。对于房屋、社区、小区、城区在配套设施及时补短板、解决一些安全隐患方面的重视程度不够。很多城市和地区进入高度城市化阶段，在水电管气路等方面的一些短板和漏洞迫切需要补上。”李宇嘉说。

李宇嘉进一步指出，像一个中老年的人一样，这就需要通过先进行体检，发现问题，缺什么补什么。但是，靠物业费、物业维修基金为主的资金很难应对房屋进入中老年阶段、老龄化阶段到来所需要的养老金。因此迫切需要对房屋养老所需要的资金来源制度安排机制建设进行统筹安排。“这就是为何此次会议提出加快推进这三项（房屋体检、养老、保险）制度建设的原因。”

易居研究院研究总监严跃进表示，“房屋三项制度的建设是新模式的一部分，满足居民对‘好房子’的诉求。现实中，诸如发生的电动车燃烧导致的住宅区火灾、自建房倒塌等安全问题，给人们的生命财产安全带来了严重威胁，都说明了目前我们国家一些房屋存在质量、管理问题，需要通过制度建设来解决问题，杜绝风险，更好地保障人民群众的权益。”

部分城市已开展三项制度试点

2023年以来，房屋三项制度试点工作不断落地中。

2023年9月20日，住房和城乡建设部城镇房屋安全管理三项制度框架培训暨试点工作现场会在宁波召开。会议指出，加快推进、尽快启动三项制度的试点工作。

今年2月份，据新华社报道，城镇房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度试点工作正在加快推进。

年初，青海省住房和城乡建设厅印发《关于在城镇保障性安居工程中积极探索建立房屋体检、养老、保险三项制度试点工作的通知》，鼓励各地在公租房、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造等城镇保障性安居工程项目开展房屋体检、养老、保险“三项制度”探索试点，切实维护人民群众的生命和财产安全。

5月，宁波城镇房屋安全管理三项制度试点方案上报住建部。5月13日，中国大地财产保险股份有限公司青海分公司分别与西宁市城北区城乡建设局、城中区饮马街街道办事处签订保险服务协议，为城北区民欣园等2个公租房小区2.7万平方米房屋、城中区青徽小区等4个城镇老旧小区2.5万平方米房屋提供保险服务，试点工作正式开始实行。

此外，山东省的烟台市、济宁市、青岛市等也在试点三项制度以及部分内容。诸如青岛市先行先试房屋定期体检制度，济宁市积极推进房屋质量保险制度试点工作，烟台市探索建立城市住宅养老金、城市住宅体检、城市住宅保险等制度，莱山区率先试点。

探索建立多元化的资金筹集机制

对于目前三项制度建设存在的挑战，李宇嘉表示，最大的问题，就是和个人养老金一样，“钱不够”。所谓的“钱不够”，是“应缴未缴”或“未足额缴纳”。

58安居客研究院院长张波表示，房屋体检、养老都需投入大量的人力、物力和财力。由于业主个体普遍缺乏主动进行房屋体检的意识和动力，目前政府财政压力较大，难以承担全部费用。资金来源可考虑从房屋维修基金进行优先解决，但随着中国已经进入存量房时代，而老旧房屋占比不断上升，房屋的维修基金未来面临的缺口也会不断增多，对于公共维修基金可能面临的不足，续收的难题是房屋养老金制度解决的重要问题之一。

“探索建立多元化的资金筹集机制，才能确保房屋体检工作的顺利开展。例如每年从物业增值性收入，例如小区中的广告收入、停车费收入等归集一部分。同时，也可以统筹考虑将房产税进行部分归集，并做到专款专用，更有利于资金的筹集。”张波建议。

李宇嘉认为，未来，迫切需要从公共维修基金升级到房屋养老金制度，就如同个人养老金制度由“三支柱”、个人与公共账户构成一样，房屋养老金制度也应该由几个支柱构成，有个人和公共账户。第一支柱就是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户。“应归未归”或未足额归集，要查漏补缺、追溯补齐。第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益等，这些进入公共账户。第三支柱，就应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充。

此外，严跃进表示，传统的保险，更多体现在建筑工程方面，对于存量房的保险目前不多，我认为这方面要不断探索。

张波说，总体来看，未来需要更为全面和长远的制度建设，不仅仅是老旧居住小区、次新居住小区、商业办公用房都需有不同的维修基金保障制度。