新政刺激+销售淡季,7月北京新房市场表现稳定、积极跑量

“6·26”新政之下，北京楼市出现明显变化。7月份，北京二手住宅网签量创近16个月新高；在新房方面，虽然7月份是传统的销售淡季，但是成交仍保持稳定。

对于接下来的走势，合硕机构首席分析师郭毅认为，会进入到底部企稳的状态。在政策上，更多地会聚焦到精准调控。

积极跑量，新房成交超过3000套

6月26日，北京发布重磅楼市新政，包括首套房最低首付比例从30%降至20%、5年期以上首套房贷利率下限降至3.5%、公积金贷款最低首付比例降至20%、多孩家庭购买第二套房按首套认定等等。

6月底发布新政，势必会全面影响7月北京楼市交易。最新出炉的数据显示，北京二手住宅成交量为15575套，环比增长3.9%，同比增长60.3%。值得关注的是，二手房月度网签量达到近16个月以来的最高水平。

不同于二手房，随着年中业绩冲刺结束以及高温酷暑的到来，新房市场进入传统的销售淡季。在这种情况下，北京新房市场表现如何？

据北京链家研究院统计，北京市住建委官网显示，7月，北京新建商品住宅成交3089套，同比、环比分别下降18.8%和3%，成交量达到今年以来月度次高位水平。

在成交规模方面，中指研究院数据显示，7月份，北京新建商品住宅成交面积48万平方米，环比基本持平，同比下降超约20%。7月份北京新房成交规模保持平稳，市场维持一定活跃度。

对于7月份北京新房市场的表现，郭毅分析认为，7月份新房整体的成交量和6月份基本持平，但7月份的供应量是2190套，6月份是3495套，大概减少了1000套左右。可以看出当下市场，在供应层面上，开发商相对比较谨慎和克制。同时，成交上也在积极地跑量。

以价换量，新房整体价格出现调整

在成交价格上，根据北京链家研究院数据，北京市住建委官网显示，7月份，北京商品住宅成交均价5.76万元/平方米，同比下降3.8%。环比下降15.6%。

郭毅说，价格方面，7月份相比6月份有比较明显的下调，这说明当下北京新房市场整体还是以刚需类项目为主，中低总价、单价的项目成交在整体市场结构中比重较大，所以带来了新房整体均价的结构性下滑。与此同时，部分项目给出了相对的优惠和折扣，价格出现了调整的一个状态。

对于新政带来的影响，中指研究院研究副总监徐跃进认为，“6·26”北京楼市新政出台后，北京房地产市场活跃度有所回升，7月新房成交未出现季节性环比回落，政策效果有所显现。但目前北京房地产政策仍有优化预期，市场观望情绪依然浓厚，政策效果持续性仍有待观察。

郭毅指出，新政对整体二手房市场的拉动更大，转化到新房市场有一定的比例，但实际效果并没有那么明显。从新房市场来看，一方面还需要在规划审批角度，给予更加宽松的空间；从开发商的角度，需要进一步提高产品设计，包括功能空间、精装配置等，才能够吸引更多改善家庭的关注。

此外，“6、7月份北京二手房成交当中的一部分客群，目前还在看房、选房，没有及时、很快地确定好买房的目标，基于这种状况，新房项目可以在产品的亮点和特色上进一步提升、优化，有可能会吸引到更多换房的购房家庭。”郭毅如是说。

预计市场底部企稳，业内称政策调整将更加精准

时间已经来到8月份，对于接下来北京新房市场的供应情况，北京链家研究院分析师岳微表示，目前，包括中建、建发、城建、住总、兴创等多家开发企业预计有12个住宅项目在近期上市，丰台区大瓦窑、朝阳区酒仙桥将迎来多个改善项目，总价段在集中1000万元左右，填补区域改善需求的在售空白。昌平区南邵、生命科学园、百善镇，顺义区仁和，大兴区西红门、黄村等职住平衡板块也均有“上新”，全面覆盖80-140平方米三至四居的多产品段，总价区间在400万-800万元。

诸如南城热门地区西红门板块，除了在售的几个新盘外，御璟星城·元启项目预计在8月底开盘，销售指导价为6.6万/平方米。近期，御璟星城·元启“元创”美学样板间正式开放，据工作人员介绍，项目户型为79-168平方米三居、四居。

位于顺义的住总俸伯项目近日也发布了案名——住总丨青年ONE。北京住总相关负责人表示，项目距离俸伯站400米左右，容积率1.5，非常难得，因为大部分地铁盘容积率基本是2.0甚至是2.5。此外，项目紧邻潮白河森林公园，周边的绿化率非常高。据了解，该项目销售指导价是4.5万元/平方米。

对于接下来的市场与政策走势，郭毅认为，会进入到底部企稳的状态。在政策上，更多地会聚焦到精准调控，在土地供应上，推出更优质的地块，让更多的开发商参与，为市场信心添砖加瓦；针对卖旧买新的转化，给予更大幅度的政策拉动和激活，以帮助更多的卖房家庭选择新房，打通从土地到新房再到二手房的交易循环，从而对未来市场稳健向好提供更大的政策助力。

来自：新京报