上海楼市新政“沪八条”落地一周 置换客群跑步进场

“沪八条”新政出台一周，上海楼市反响热烈。

家住徐汇游泳馆附近的周先生是典型的三代同堂改善需求家庭，此前一家人挤在一套建成多年的90平方米两房里，置换一套四房的计划已经观望了近一年。8月20日“沪八条”出台那天，他们刷到首付比例降到15%的消息时，并没什么触动。周先生坦言：“置换改善家庭首付本来就准备得比较足，不是靠低杠杆上车的刚需，这条政策对我们这类客群来说作用不大。”

而真正让他加快出手节奏的，是新政中“以旧换新”专项补贴。卖掉外环内的老房子、再买外环外的新房，基础补贴加上外环内售房的叠加补贴，单套最高能拿到8万元。“这笔钱说不上是巨款，但相当于直接减免了大半交易税费，是实打实的真金白银。”而最终敲定保利·都汇和煦126平方米四房，则是因为开发商推出的“买一卖一”全链路置换服务。“把置换最大的风险和麻烦都兜底了。”周先生说道。

像周先生这样的置换客群，正在成为新政落地后上海外环外楼市的主角。

外环外市场率先升温

8月22日，新政落地后的首个周末，青浦徐泾板块的宝业·虹桥国展里迎来第二批次开盘。64套建面约130平方米至153平方米的大户型房源，备案均价约6.2万元/平方米，单套总价集中在800万至1000万元区间。这批房源累计收获173组认筹，认筹率高达270%，并触发了积分。开盘仅50分钟，64套房源全部售罄。

“对于客户而言，原本可能是走路进场，新政落地后，是小跑进场。”宝业上海公司营销总监徐晓栋说。他透露，项目的实际认购发生在新政出台前，但开盘前一日落地的“沪八条”进一步强化了购房者入市信心，加快了去化速度。

值得注意的是，这批客户中出现了不少原本居住在内中环的置换客群。宝业集团上海公司常务副总经理王伟东介绍，项目不少意向客户来自内环、中环地铁沿线，原有住房多为老小区、户型偏小。在他看来，借着政策利好，不少家庭选择卖掉中心城区旧房，置换到大虹桥，选择面积更大、品质更高的外环外新房。

嘉定新城红盘象屿金茂·满嘉于8月15日首开即售罄，新政后迎来更大客流。据项目相关人士介绍，新政出台后项目咨询量环比增加约50%，新政落地后的首个周六，一天接待了170多组访客，比之前增加约70%，甚至不少客户因为新政中购房补贴有总额设定，担心自己没有额度而催促项目加推。

同样迎来成交热潮的还有保利发展上海公司旗下五大外环外项目。据企业相关人士介绍，新政落地4天，五大项目案场统计结果显示，累计成交101套，项目整体流速提升213%，直观反映出政策对市场真实购买力的激活。

其中，保利·虹桥和著在政策生效后的首个周末到访新客户300多组，成交62套。“来访的还是那批客户，过去看了三四次仍在犹豫的家庭，新政后当场就签了。”该项目营销负责人说，最有力的一条是信贷而非补贴——外环外二套商贷最低首付由20%降至15%，以总价500万元至700万元的房源测算，首付一次性减少25万元至35万元。该负责人进一步表示，卡住改善家庭的从来不是划不划算，而是旧房没卖掉、首付凑不齐。这25万元到35万元，就是“买不了”和“现在能签”之间的全部差距。

政策红利同样传导至其他在售楼盘，比如位于闵行区浦江镇的象屿·天宸雅颂，新政落地三天累计来访181组，8月23日单日来访峰值达106组，累计认购14套，认购总金额1.03亿元。对比新政前，项目来访量较同期上涨42%，成交量上涨50%。

新房热度升温的同时，二手房市场活跃度也在同步提升。上海链家研究院负责人李根表示，上海“沪八条”新政发布后的首个周末市场较为活跃，环比上个周末（8月15日-8月16日），贝壳/链家app上海区域访问量提升4.7%，咨询客户提升3.4%，成交量提升8.2%。同时房源供给端也有所提升，周末新增房源量环比上周末提升2.9%。

政策暖意与市场变数

外环外多个项目热度上升，甚至出现“日光”，让市场各方都感受到久违的暖意，但一个老生常谈的问题也随之而来，这一轮由政策催化的热度，究竟是昙花一现的脉冲式反弹，还是市场企稳回升的起点？

在一些业内人士看来，从政策设计来看，“沪八条”并非无差别的普惠式刺激，而是一套带有明确时效和额度限制的“精准工具包”。其中最受关注的“以旧换新”购房补贴，其有效期严格框定在2026年8月21日至2027年3月31日之间，补贴总额2亿元，用完即止。这种设定在短期内制造了强烈的“窗口期效应”，就如一线置业顾问反馈，不少客户明确表示“担心补贴额度被提前用完”，主动催促项目加快推盘节奏。

而另一方面，这种带有时间限定催化出的需求，带有一些“预支”的意味。上述开发商相关人士也提到，当前集中释放的购房需求中，一部分属于此前看房多次、但因首付或置换环节卡顿而迟迟未签的“临门一脚”型客户。当这批存量观望需求被集中消化后，市场能否持续获得新增购买力，目前来看仍存在不确定性。

相比补贴的阶段性特征，此次出台的信贷政策则具有更强、更长效的支撑力。不过信贷政策效应能否持续释放，又取决于置换链条的畅通程度。中指研究院上海数据总经理张文静认为，从中长期看，政策核心在于打通置换“堵点”，形成“卖旧—买新”正向循环。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，政策效应的最终显现，主要取决于房票安置的推进速度以及“以旧换新”模式能否实现规模化放量。他表示，政策落地的关键在于机制设计的合理性，房票政策的成效受制于奖励补贴力度及被征收人对房源的接受度，“以旧换新”模式需切实打通置换链条。

与此同时，上海新房市场冷热不均的结构性矛盾仍在加剧。而从一线售楼处行情来看，“沪八条”并未催生外环外楼市普涨行情，而是进一步加速市场结构性分化。

摩根士丹利发表报告认为，新政或有助非核心区域新盘去库存及增加土地销售，但对整体基本面影响料有限。有券商研报指出，此次调整信号意义大于实际意义，从力度上看依旧是一轮针对上海楼市结构性矛盾的“小步快走”政策。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此次新政进一步体现对居民刚性和改善性住房需求的支持，对巩固市场稳中向好态势具有积极作用。上海中原地产市场分析师卢文曦则表示，政策出台的时间窗口同样值得关注，赶在传统楼市旺季“金九银十”之前发布“沪八条”，无疑会提振市场信心，提前锁定三季度成交成色。

业内人士普遍认为，“沪八条”的政策效应大概率呈现“前高后平”的走势。随着政策持续发酵、后续供应稳步释放，上海楼市“金九”修复成色有望持续增强。但进入2027年一季度后，随着购房补贴窗口关闭、存量观望需求逐步消化，市场面临的考验才会真正显现。

来源：中房网