小阳春未现 保利发展销售1592亿如何“跑赢自己”?

时值六月中旬，包括万科、中海、龙湖在内的多家房企已经发布了月度销售数据。

整体来看，5月份，多家房企环比数据已经止跌回升，出现明显好转，不过同比数据仍旧存在一定降幅，且降幅仍在扩大。

6月12日晚间，保利发展公告披露2022年5月份的销售情况简报。

与行业大多数情况类似，保利发展5月实现签约面积243.55万平方米，环比上涨11.62%，同比减少37.42%；实现签约金额380.03亿元，同比减少36.04%。

累计来看，2022年1-5月，保利发展实现签约面积1015.62万平方米，同比减少29.39%；实现签约金额1592.18亿元，环比上涨24.52%，同比减少32.22%。

实际上，过去一个月，从中央到地方屡屡出台多重利好政策，促进楼市销售。整体来看，楼市销售出现边际改善，但离预期中的小阳春仍有距离。

观点指数发布研究报告显示，1-5月，前100房企累计实现权益总销售金额18525亿元，同比下降54.4%，降幅较1-4月扩大1.1个百分点。

在上个月召开的股东大会上，保利发展董事长刘平就曾提到：“今年应该是我们从事这个行业30年以来最特殊的时期。”

销售低位运行

综合全行业数据来看，据观点指数统计，2022年前5月，保利发展以1592亿元全口径销售金额夺得探花之位，仅次于碧桂园（2011.9亿元）及万科（1673.4亿元）。

除此之外，前五月，销售额超过千亿的房企仅此三家，较去年同期减少12家。

在三鼎甲当中，保利发展的跌幅相对较小，按照全口径数据计算，碧桂园、万科期内同比减少了43.18%、41.4%。

相比之下，保利发展5月份实现签约面积243.55万平方米，环比上涨11.62%，同比减少37.42%；实现签约金额380.03亿元，同比减少36.04%。

2022年1-5月，保利发展实现签约面积1015.62万平方米，同比减少29.39%；实现签约金额1592.18亿元，环比上涨24.52%，同比减少32.22%。

尽管跌幅录得前三甲中的较低值，但相比自身而言，这一数值尚难言乐观。

据观点新媒体统计，近五年来，保利发展5月380.03亿元销售额金额仅高于2018年同期的357.21亿元，若以新冠疫情爆发至今的三年时间为基准，则为过去三年同期较低值。

数据来源：企业公告、观点指数整理

前两年房地产政策形式趋紧，叠加限售、限贷、限购等城市调控，全国楼市热度难以提升；2022年开年，多地疫情反扑更是对房企销售造成了较大的压力，

在此前的股东大会上，保利发展管理层就曾提到，调控政策方面，最明显体现的地方在去年的信贷和楼市层面，“6月以来信贷政策大幅收紧。”他表示，同期国内不少城市对限购、限售政策进行了收紧。

刘平提到：“2021年全国商品房销售面积17.9亿平方米，销售额18.2万亿元，同比基本持平。”但主要功劳在上半年，去年下半年以来市场出现了一些波动，6月份以后市场下跌幅度超过了预期。

不过，在这种极其特殊的阶段，保利发展依旧保持着相对稳定的势头，该公司管理层亦提到，“至少我们能做到跑赢竞争对手，跑赢我们自己……我们比同行（普遍的）下降幅度要小。”

据了解，今年年初该公司的合同销售额已经重回行业前三地位，且目前始终保持前三。

与此同时，过去一个月，从中央到地方出台了大量的利好政策刺激楼市消费。其中，5月15日，央行、银保监会提出，首套商业性个人住房贷款利率参考标准下调20个基点；5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%，这是在LPR捆绑房贷利率后降幅较大的一次。

除了利率下调，全国百余个城市接连发布利好政策，限购、降首付比例等多个方面有所宽松。

分析人士亦提到，利好政策频现，楼市有望于下半年复苏。

拿地融资加速

与销售低位运行相比，过去一个月，保利发展在拿地端表现较为积极，多个城市集中供地均有这家企业的身影

公布销售数据的当天，保利发展亦披露了5月新增土储的情况。期内，该公司新增加房地产项目4个，分别位于佛山、南昌、厦门和福州，需支付价款总计28.17亿元。

其中，该公司于5月18日夺得南昌市青山湖区艾溪湖南路东侧的住宅用地，用地面积5.69万平方米，规划容积率面积11.38万平方米，需支付价款8.31亿元。

5月27日福州第二轮集中供地当中，拿下福州市晋安区岳峰北路西侧地块，用地面积1.61万平方米，规划容积率面积3.54万平方米，成交代价8.12亿元，溢价率6.28%。

事实上，今年以来，保利发展整体拿地势头趋稳，前五月共计拿地25宗，总土地面积114.42万平方米，总建筑面积281.4万平方米，前五月土地价款共计310.43亿元。

保利发展拿地基本延续了过往节奏，据观点指数统计，2021年全年按公告口径计算累计新增145宗地（下半年61宗），总建面约2722万平方米，对应总拓展成本约1856.8亿元，权益支付价款约1338.5亿元。

土地是房企发展的基石，积极获取土地资源，能够为后续经营提供强有力的保障。

数据来源：企业公告、观点指数整理

不止是拿地，融资方面，过去一个月，保利发展亦保持积极态势。

据了解，5月7日、5月9日，保利发展接连获准发行25亿元、50亿元的中期票据；5月20日，又计划发行30亿元绿色中期票据。最终发行结果来看，票面利率仅有2.8%，属行业较低值。

一周之后，该公司再度发行30亿元公司债，品种一为5年期，票面利率为2.89%；品种二为7年期，票面利率为3.40%。

数据来源：公开报道、观点指数整理

融资回暖，一方面源于保利发展的稳健表现，过去一个月，开源证券、天风证券等多家机构均对这家企业给出了买入的评级。

另一方面，5月以来，政策层面对房企融资有所放松。

据了解，5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，并陆续完成发债；一周之后，上交所为碧桂园、龙湖集团、旭辉控股、美的置业、新城控股5家民营房企组织召开公司债券投融资对接会，稳定房企融资信心。

5月23日，人民银行、银保监会召开主要金融机构货币信贷形势分析会，央行则同步召开了全系统货币信贷形势分析会。按照相关监管要求，未来各监管机构将重点从扩增量、稳存量两方面引导金融机构全力以赴加大贷款投放力度，加大对经济的支持力度。

除此之外，近段时间以来，多家银行陆续下发贷款“应放尽放、保持增量”的通知。

保利发展作为老牌央企，在行业融资整体放松的当下，显然更具优势。

新闻来源：观点地产网