70城商品住宅价格持续降温 专家预计市场成交有望筑底回升

央广网北京12月16日消息（记者 门庭婷） 12月15日，国家统计局发布了2021年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，整体来看，商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析认为，11月房价整体延续回落态势主要有两个原因，一方面是当前市场成交热度仍处底部调整期，买方话语权较强；另一方面，临近年底部分银行释放出按揭贷款额度，购房需求活跃度有所恢复，在此背景下供给端为了在年底前尽快将房源售出而下调售价，如二手房业主中降价行为增多，房企前期降价促销等。

同样，针对统计局的较新数据，58安居客房产研究院分院院长张波表示，11月市场的降温态势依然在延续，新房仅一线城市环比持平，其余均不同程度出现下降，而二手房下降则表现得更为全面。这也是今年以来楼市降价程度较为明显的一个月份。也预示着市场已逐步接近底部，政策的收缩空间已趋窄，部分城市和地区的放松性政策会不断显现，以推进房地产平稳发展。但预计下行的态势不会在12月出现急转，春节前的市场仍将保持降温态势，但降温的幅度预计会逐步收窄。

二手房整体价格也继续处于下行通道。据国家统计局数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

许小乐分析表示，杭州、上海、北京等少数大中城市二手房价跌幅率先收窄。主要原因是大中城市住房市场置换比例高，10月、11月信贷环境改善促使换房链条流动起来，市场成交量出现筑底迹象，市场预期有所改善，带动房价跌幅收窄。跌幅继续扩大的城市以弱二线及三四线城市为主。这类城市购房需求整体支撑较弱，市场预期的筑底和改善需要更长的时间。

此外，贝壳研究院数据显示，50城10-11月二手房成交量持续回升来看，市场筑底迹象显现。根据“量在价先”的基本规律，量的初步筑底将为后期价格止降打下基础。在预期方面，12月以来贝壳50城二手房景气度指数有止降改善的信号，其中长三角、珠三角区域重点城市预期改善相对更明显。许小乐也预计后期房价跌幅将逐步收窄。

同日，国家统计局还公布了2021年1-11月全国房地产开发投资和销售情况。1-11月全国商品房销售面积158131万平方米，同比增速为4.8%，商品房销售额为161667亿元，同比增速为8.5%，商品房累计均价为10224元/平方米，同比增速为3.5%，商品住宅走势与商品房保持一致，11月商品住宅当月成交均价为9967元/平方米，环比上涨0.1%，打破连续三个月的下滑趋势。对此，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，11月商品住宅当月成交均价环比止跌，主要是由于信贷环境的改善。

从政策动向来看，据贝壳研究院观察，近期成都、西安、珠海、南通等地分别从限购、预售资金监管以及人才购房补贴等方面出台监管措施，缓解房企资金压力的同时鼓励购房需求，提振市场信心。

从近期金融环境看，据贝壳研究院观察，11月主要城市房贷利率连续两个月下行，放款周期经历了6个月的持续拉长后首次缩短，这符合央行“维护房地产市场平稳健康发展、维护住房消费者合法权益”的要求，这将起到稳预期的作用，向市场释放一定的积极信号。

此外，1-11月房地产开发投资额为137314亿元，同比增速为6%，年内增速持续收窄。其中，新开工面积增速持续下行为拉动开发投资额增速下行的主因。竣工面积同比增速保持高位回落的走势，但11月竣工面积同比增速环比保持稳定，年底开发商加快完工促回款，竣工面积将有所提升。从房企融资情况来看，11月单月境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。潘浩也表示，房企融资环境得到改善，或将对开发投资增速起到积极的拉动作用。

此外，11月购房预期平稳恢复，个人按揭贷款同比增速为年内首次回调。1-11月房企到位资金为183362亿元，同比增长7.2%。分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款以及个人按揭贷款同比增速分别为-10.8%、-41.7%、4.8%、17%以及9.8%，其中个人按揭贷款同比增速为年内首次回调，相较上月提升0.1个百分点。

来源：央广网