物管费不是只涨不跌,更有多城宣布空置房可以少缴费

近十余年来，在居住品质提升以及物业服务行业市场化发展的大背景下，大多数人已经习惯了物业费的水涨船高。

而近几个月，一波“物业费降价潮”来袭，有城市出台新规给空置房物业费“打折”；在政府指导价新规的推动下，不少物业服务企业也已经积极响应业主的降费呼吁，部分小区物业费降幅甚至超过50%。有物业公司为了提升收缴率或竞标成功率，竟推出“0物业费”模式。

物业服务行业的竞争加剧，物业费降价会成为一种趋势吗？

多地空置房物业费大降

近日，江苏省镇江市出台新规，对连续空置6个月以上的住宅物业费实施打折优惠。

第一财经记者从镇江市人民政府官网获悉，从2025年2月1日起，镇江市区住宅连续空置6个月以上的，物业费最多交70%。

该市官网中还称，这一新规的出台，是落实中央“稳地价、稳房价、稳预期”的具体措施，对促进当地房地产市场平稳发展具有积极意义。

记者了解到，现行的《江苏省物业服务收费管理办法》（2018年）并没有取消空置房物业费减免的明文规定，镇江在市一级层面给空置房物业费打折，后续可能引发更多城市跟进。比如县级市句容的发改委近日称，在镇江市区出台物业费新政策后，句容虽不在执行范围内，但已召开政策调整座谈会。

实际上，镇江并非第一个给空置房物业费打折的城市，近几年来，为了提振楼市，已经有不少城市出台过类似举措。

2024年6月，甘肃省兰州新区推出12条房地产新政，其中提到，对连续未入住6个月以上的空置住宅，由业主或使用人书面申请，其物业费按收费标准的50%收取。

一年前，青岛也开始实施物业费新政，住宅连续空置6个月（含）以上的，自空置之日起，其物业公共服务费（含电梯运行费）按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。

据不完全统计，已宣布空置房物业费打折的城市已经有十余个，除上述案例外，还有无锡、宿迁、扬州、长沙、潍坊、石家庄、常州、烟台等。

部分物业公司主动降价

除了这种政府出台新规降低空置房物业费的情况，近半年来，还有不少物业服务企业在业主呼吁降费的情况下，结合自身经营情况，对物业费进行了减免。

比如重庆的风花树小区物业服务企业“重庆嘉利安物业服务管理有限公司”就宣布，因有20%的业主发出降低物业费的呼声，经协商后，从2025年1月1日起，该小区住宅物业费从1.8元/平方米/月降到了1.3元/平方米/月。

重庆的金樾山项目客户服务中心也在2024年底对全体业主发出通知，其中称因为有20%的业主联名向街道提出调整降低物业费标准的诉求，该司为响应业主呼声，在多次协商后，将高层物业费从2.4元/平方米/月降到1.9元/平方米/月，洋房和别墅从最高4.5元/平方米/月降到了2.09元/平方米/月，最大降幅超过了50%。

记者了解到，2024年，重庆、银川、武汉、青岛等城市相继公布了新的物业服务收费管理办法，其中，重庆电梯住宅分为四个收费标准，最高为1.9元/平方米/月，这一价格低于大多数新小区的现行收费标准，因而引发了广大业主呼吁要求降低物业费。

物业降费潮正在重庆蔓延开来，仅不完全统计，2024年重庆就有近10个小区宣布降低物业费，进入2025年，仍有不少小区的业主和物业正在就物业费降价事宜进行协商。

除了这种因业主呼吁而降低物业费的情况，近来，还出现了物业公司主动降低物业费，甚至主动宣布“0物业费”的情况。物业公司这样做不外乎两种原因：一是面临物业费收缴难的情况，试图主动降低物业费来提升收缴率；二是为了提升竞标的成功率。

南昌瑞都小区的物业公司就因收缴难的问题而在2024年12月宣布主动降费，将住宅物业费从2.8元/平方米/月调整到了2元/平方米/月。

广西柳州的维美物业服务有限公司则于去年下半年推出了“免物业费”模式，在其服务的柳州一棉小区发出通知称，已经交清2024年物业费的业主将免交2025年物业费。此外，维美物业在竞标新华庭小区物业服务资格时，也提出若该公司能续签物业合同，将从2025年1月1日开始免收物业费。

对于“免物业费“模式，维美物业称将布局一系列第三方社区运营服务来弥补员工工资的缺口，如装修、家政、售卖农产品等。

业内：除了拼价格，更应该提升服务

据中指研究院统计，2025年全国物业管理规模达到315亿平方米，这是一个庞大的市场，而物业费不仅事关老百姓的钱袋子，也与大家的居住品质紧密相关。

据克而瑞物管统计，物业服务行业在中国已经有40多年的发展历史，随着老百姓对居住品质的要求越来越高，加上近十年来市场化定价的推行，物业费也一直处于“水涨船高”的状态。无论是商品房和别墅项目经常采用的酬金制，还是售后房小区采用的包办制，尽管费用基数不同，但是总体费用都在上行。

从2024年下半年至今出现的“物业费降价潮”，可以算得上是物业服务行业内出现的一个新现象。

“这种‘降费潮’的出现我认为是多方面因素叠加导致的，首先是来自行政部门的主导，比如一些城市降低了空置房物业费，这是为了提振当地房地产市场，由政府出面，主动降低了业主持有房产的费用。”一家华东的物业管理企业相关负责人对记者说道。

该人士表示，物业企业主动调低物业费，则完全是出于另一种目的——市场竞争。“除了政府主导的因素，近年来有物业公司或主动、或被动降低了物业费，我认为归根结底都是出于市场竞争考虑，反映出行业竞争的加剧。比如物业公司当面对业主联合要求调价，这时候如果不进行降价协商，就有可能面临被换掉的局面，也有企业出于收缴难而主动降费，希望提升缴纳率。”

对于有物业企业宣称将实施“0物业费”，该人士则表示这一举措并不现实。“无论是物业公司还是业主方，其实都希望能实现成本控制和物业服务水平提升的平衡，在这一点上，双方目标其实是一致的，没有‘免费的午餐’，羊毛出在羊身上，如果一家物业公司宣扬免收物业费，那么他一定要在其他地方找回成本，那就会影响业主的居住体验。”

实际上，在物业行业内，“0物业费”的设想由来已久。曾经在管面积规模位于物管行业前五名的彩生活（01778.HK）在十多年前就提出，通过搭建B2F（从商家到家庭）的直通模式，打通物业管理与社区服务，在该平台购买产品可获得对应额度的物业费减免，将“零元”物业变为可能。

2017年，时任彩生活CEO的唐学斌曾表示，要让彩生活彻底转型为互联网企业，物业管理、社区服务是入口，最终彩生活要成为一家“平台型企业”， 物业管理应该从管理转向服务，如果增值服务做得好，物业管理费用甚至可能“0费用”。

不过到了2019年，迫于实际情况，彩生活开始战略转向，重新重视基础物业服务。根据彩生活发布的2024年半年报，该公司95.42%的营收来自于物业管理服务费，仅4.58%的营收来自于社区增值服务。

上述人士对记者表示，面对行业竞争加剧，“卷价格”只是路径之一，从企业实际经验来看，对于大多数头部物业企业来说，提升服务质量、修炼企业内功则更加重要。

北京金诉律师事务所主任王玉臣则对第一财经表示，我国物业费定价形式一般有政府指导价和市场调节价两种方式，根据相关规定，实施政府指导价的物业，也并非一刀切全部实施指导价，还会结合不同物业的性质和特点综合实施。而无论采取哪一种定价方式，都应该遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

来源：第一财经日报