二手房贷款标准:指导价、成交价、评估价谁主定价?

自今年2月深圳开启二手房参考价新政后，宁波、成都、上海、东莞、广州、北京、三亚等超过15个城市也陆续公布二手住房交易参考价格发布机制。

不过，近日一则“广州有银行可以不用按照参考价发放二手房贷款”的消息在房地产市场引起热议。是广州二手房贷放松的信号？还是部分银行的正常操作？

《每日经济新闻》记者通过实地走访和多方采访获悉，广州部分银行目前可以不严格按照参考价，而是以评估价来发放二手房贷款，但也有“评估价与指导价不会背离太多”和“核定贷款成数和贷款金额”的前提。

参照已出台二手房参考价9个多月的深圳可以发现，二手房参考价这一透明公开的市场房源价格机制已威力初显。由于房地产市场、金融市场情况不同，各地在二手住房交易参考价格、银行按揭贷款细则上呈现出“一城一策”的特点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，由于价格本身就是市场供需的指挥棒，因此也没有硬性要求市场机构要按照参考价来执行或者作为上限，银行会自身考量是否采纳参考价、考量的占比是多少。

调查：广州部分银行可按评估价放贷

近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询了广州多家国有银行、商业银行支行了解到，目前部分银行可以不严格按照参考价，而是以评估价来发放二手房贷款，但此后不排除会按照参考价来严格执行。

不过，这部分银行放贷也有两个前提：一是评估价与指导价不会背离太多；二是在贷款审批时，银行还会按照贷款人家庭名下住房套数、征信按揭记录、收入等各方面核定贷款成数和贷款金额。

“现在部分银行可以按照评估价或成交价来审批办理按揭。”广州番禺区、天河区、黄埔区、海珠区等多位中介人士向记者透露，但如果挂牌价与参考价差距过大，只能按照参考价贷款。

以番禺区的锦绣香江花园小区为例，其参考价均价为34850元/平方米。目前其在中介网站上一套190平方米的4室2厅别墅户型参考价总价是671万元，但其挂牌价为1260万元，挂牌均价达到了65000元/平方米，比参考价高出超过30000元/平方米。

对于近日市场上“广州已经有小区的成交价低于指导价，因此银行放贷就可以绕过指导价”的说法，记者通过实地走访番禺、黄埔等多个均价较低的楼盘时，并未发现有低于二手房参考价的房源，较多的是接近参考价的房源。

一位深圳银行业人士告诉记者，深圳二手房贷款一直严格执行以参考价为硬标准，但当成交价低于参考价时，则以价格较低的成交价作为放贷标准，因此不存在绕过参考价、指导价一说。

“广州之前公布了参考价，但是没有明文要求银行严格执行参考价，基本上银行还是按照各自的要求酌情处理，所以没有强制性硬性规定必须执行参考价。”广州资深按揭贷款业内人士郑大源在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，因为之前也没有严格执行，现在如果不执行的话实质性影响不大。

记者从多位中介人士处了解到，虽然没有明文规定，但此前二手房按揭贷款都默认是按照参考价来审批。“因而此前首付的成本会比较高，我们当时也不太建议客户购买二手房。”

“当存量房成为监管主体后，缺少一个监管的抓手和信息参考机制，二手房参考价就主要是给市场披露一个公开透明的信息指导。”李宇嘉告诉记者，由于价格本身就是市场供需的指挥棒，因此也没有硬性要求市场机构要按照参考价来执行或者作为上限，银行会自身考量是否采纳参考价、考量的占比是多少。

中指研究院也在一份报告中指出，长久以来，我国房地产市场属于增量市场，多数城市新房市场规模占据主导地位，政府调控政策也大多针对新房市场，二手房市场的监管体系、调控政策还不够完善，部分城市二手房市场乱象丛生。阴阳合同、业主抱团哄抬房价、中介推髙房价等现象层出不穷，阻碍了二手房市场健康稳定发展。

近些年，随着越来越多的热点城市逐渐步入存量时代，针对二手房市场的管控也愈发重视。二手房市场的进一步规范，对实现整个房地产市场平稳健康发展起着重要作用。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，理论上参考价和市场价都是银行评估价的参考标准，所以所谓的可以按照评估价发放贷款并不稀奇，也有些银行表示会严格执行调控政策。

业内：按参考价放贷并非硬性要求

“广州发布二手房参考价的时候，就没有银行公开宣称要按照指导价来做贷款评估价，这和深圳的差别很大。”李宇嘉表示，如果当市场失灵到一定程度，就需要银行去按照参考价来作为贷款的评估价来发放贷款，达到去杠杆的目的，比如深圳。至于广州或其他城市不这么做，也并不是说就不可以，这是尊重市场规律的一种表现，但现在不这么做，不代表以后也不这么做。

事实上，从各地发布关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知中，也可以发现表述上的差异。

在《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》政策解读中，深圳市住房和建设局就指出，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

“深圳当时推出二手房参考价时，一开始银行不知道怎么做。金融监管部门就开了一个会，大家达成共识，紧接着建行等国有银行就公开宣称会按照指导价来做银行的贷款评估价，其他银行纷纷跟进。”李宇嘉续称。

另外，三亚市住房和城乡建设局11月22日发布《关于进一步加强二手房市场交易监管工作的通知》，要求房屋交易部门、金融机构、经纪机构等在业务办理过程中，要以发布的二手房参考价格作为依据，超出参考价格范围的，不得办理交易网签手续。

可以看出，在深圳、三亚的相关通知中，均特别提出参考价要成为银行等金融机构的业务办理依据。而广州当时的政策并未明确指出这一点，且在政策发布后也没有银行公开表态。

广州8月31日发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》的政策解读中，其表述是：“二手住房交易涉及的相关机构，应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一，在相关业务开展过程中作为重要参考。”

与深圳、广州临近的东莞也于10月8日发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，相关表述与广州类似，即“二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一”，并未明确提及银行或金融机构。

但在政策发布后，东莞的四大行以及多家股份制银行表示，开始参考二手房参考价作依据审批房贷。一位东莞的银行业人士告诉记者，现在并不是东莞所有银行都按照参考价审批二手房贷款，有的银行会在参考价均价的基础上浮10%左右认定审批贷款。“其实我们也是一种观望的心态。”

市场：“笋盘”有了官方标准？

“现在买家上来就问，参考价卖吗？”在深圳从事房地产中介行业已经5年的陈钰告诉《每日经济新闻》记者，在深圳推行二手房参考价并要求金融机构以参考价作为放贷依据后，成交价接近参考价的二手房源也越来越多。

事实上，在深圳刚出台二手房参考价时，业内还曾有质疑声，认为“会导致买家付出更多隐性成本”。比如，当成交价高于指导价时，多出的首付就需要买家承担。有中介还在社交平台晒出“指导价急售房源，附带业主本人真迹价值380万名画”等段子。

而现实却是二手房参考价政策的精准狙击。深圳多位中介人士表示，现在深圳龙岗、龙华等区域已经有不少房源的成交价接近指导价，“偶尔还有低于指导价的房源，笋盘有了官方标准”。

比如，在10月底，深圳龙华区的保利悦都花园一套约118平方米的5房房源放出，称“低于参考价，600万元”。在中介网站上，类似户型的房源参考价的总价是627万元。一位熟悉该房源的中介告诉记者，这套房之所以低于参考价，一方面是位于顶楼，另一方面是业主需要用钱急卖。

海贝找房总经理谢林锋向《每日经济新闻》记者指出，参考价也是衡量二手房成交额的标准，主要是按指导价可以正常按首付比例贷款了，“二手房接近指导价成交是二手市场接下来的必然趋势，只会越来越多”。

显然，已经推行二手房参考价9个多月的深圳成为其他城市的观察窗口。

近期，广州的东方新世界花园也挂出一套约170平方米的房源，挂牌价为1380万元。而同户型的其他房源挂牌价在1900万元，指导价为1323万元，同样也是因为“业主急卖”。

广州首批发布二手住房交易参考价的小区共有96个，指导价与此前挂牌价的均价差距在3000元~80000元/平方米。

值得注意的是，深圳首批发布二手住房交易参考价的小区达到了3595个（全域实行），东莞首批也有218个小区，但广州首批仅96个小区。而一直以来，广州的二手房交易量都是远高于深圳和东莞的。

《每日经济新闻》记者实地走访发现，除天河区、海珠区、越秀区部分高价楼盘外，已经有部分小区的二手房挂牌均价接近参考价。

黄埔区万科新里程一套77平方米的房源参考价总价在261万元，挂牌价在338万元，总价差距在77万元。附近中介表示：“这套房源现在因为二手房参考价政策调整的原因，需要以参考价作为展示房源，你可以以参考价作为一个依据，如果有进一步意向，可以与业主那边面谈沟通一下，最终交易都是以双方协商的为准的。”

番禺区广地花园一套两房户型房源，参考价在213万元，业主挂牌价在240万元，差价仅27万元。

“二手房参考价本身也是要调整的，在市场明显回调的时候，关于二手房参考价的制定、银行贷款等都会有所调整的。政策的目的是要保持市场价格的稳定和预期的稳定，不希望大起大落，这个是很重要的，所以也不完全就是说最后市场都按照参考价（交易）。”李宇嘉告诉记者。

影响：二手房市场降温

“二手住房成交参考价”政策主要通过调趋势、控挂牌、限杠杆这三方面作用影响二手房市场量价走势，并进一步通过二手房市场和新房市场的关联关系，将影响传导至整个房地产市场，从而实现稳房价、稳预期的核心目标。

中指研究院报告显示，从已出台“二手房成交参考价”政策的十余个城的市场表现来看，参考价政策的整体效果较为显著，多数城市二手房市场快速升温的态势得到扭转，成交量逐步缩减，价格涨幅持续收窄甚至转跌。

据深圳中原研究中心统计，从过户数据来看，10月深圳二手住宅过户套数为1605套，环比下滑9.1%；二手住宅成交15万平方米，环比下滑11.2%。10月二手住宅过户套数为2012年3月以来的较低值。

广州市场亦是寒意浓浓。广州中原研究发展部统计显示，10月份，广州二手住宅市场在“政策调控+一手分流+国庆假期”等多重影响叠加下，二手市场成交量环比下跌两成多，跌至全年较低位；网签均价为27568元/平方米，环比回升2.7%。

《每日经济新闻》记者发现，自推行二手房参考价后，以资深中介李可为代表的多位广州中介在社交媒体的宣传多数以新房为主。在面对前来咨询二手房的客户，李可他们也会着重推荐新房房源。

“参考价出来后，对客户心理的影响还是比较大的，大家都在观望，二手都不好做，只能去做新房了。”李可说。

“广州推行二手房参考价以来，二手楼市成交量接连下挫，9月份和10月份的网签量分别只有6191套和5206套，对比去年同期几乎腰斩，对比6~8月也至少下降了两三千套。”

肖文晓表示，客观来看，当前二手楼市成交低迷。实际上，在该政策之前，随着广州各项调控政策的收紧，全市二手住房成交量已从之前的过万套下降到8000余套，参考价的发布只是加速了市场触底的进程。

可以发现，近几个月来，无论是广州还是深圳，由于一手新房促销力度大以及此前按揭贷款收紧的影响，原本也在观望的二手房客户被新房分流不少。一位贝壳找房中层人士告诉记者，现在各地新房都在主推一二手联动，新房的佣金也比二手房乐观。

而在“有银行可按评估价放贷”消息传出后，广州业内及部分中介人士认为，这将在一定程度上回暖二手房市场。

郑大源表示：“由于之前大家认为银行在执行按参考价放贷，或者认为执行后可能导致市场走向低迷，故而会观望。现在有银行可按评估价放贷，显然可以恢复市场信心，可能会因此导致二手房交易量活跃一些。”

“现在谈二手楼市回暖也有些言之过早，毕竟楼市政策面整体依然偏紧，而年底一手楼盘大力促销也不利于二手楼市聚拢人气，预计年内低位徘徊的可能性较大。”肖文晓表示。

值得注意的是，虽然广州“有银行可按评估价放贷”引来市场热议，但多方均表达的一致信息是——现在二手房按揭贷款的放贷时间较之前已经缩短。

“相对于银行可以按照评估价发放贷款的讨论，近期楼市真正的利好消息其实是刚需的房贷需求正在逐渐得到满足。”肖文晓表示，根据目前掌握的情况，首套房贷放款速度都在加快，排队时间从原来的至少五六个月缩短到目前的较快两三个月。

《每日经济新闻》记者也通过走访了解到，除中信银行等个别年内已经没有放贷额度的银行外，广州多家银行的放贷时间已经有明显的缩短。

“在11月之前，广州二手房按揭贷款放贷至少需要5个月至半年左右。但从11月开始，放贷时间已经缩短至3~5个月。”广州资深中介李可告诉记者。

据贝壳研究院数据，10月份“北上广深”四个一线城市的首套房的房贷利率分别为5.20%、5.00%、5.85%、5.10%。广州10月份的首套房贷利率较上月下降15个基点，深圳则下降10个基点。

目前，深圳各大银行房贷也已经正常接受业务申请、办理，在此之前深圳二手房按揭贷款大多也需要等待半年左右。深圳某国有银行人士表示，目前按揭贷款放贷周期大约在1~3个月。

记者手记：理性看待楼市“利好消息”

从今年下半年开始，大多数城市的房地产市场降温十分明显。无论是二手房或新房市场，即便出现让价、降价走量，预期的成交效果也不如往年。

“二手房成交参考价”等一系列行之有效的政策实施以来，各地楼市都已经逐步理性回归，购房者的观望心态也愈发浓厚。面对市场偶尔传出的所谓“利好消息”“楼市底价”等言论及打折促销房源，购房者应该保持理性与谨慎。

“健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展”是政策的核心目的。在楼市理性回归、二手房市场进一步规范过程中，真正的首套首贷刚需购房者不会再被“误伤”。所谓的“利好消息”也是主要针对这些刚需购房者，这也正是对“房住不炒”“居者有其屋”的落实。

可以肯定的是，无论是近期部分城市二手房按揭有所松动，还是部分银行可以按照评估价来发放二手房贷款，都不是所谓楼市“回暖”信号的体现。“房住不炒”与“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调不会改变，楼市已经告别“黄金时代”。

来源：每日经济新闻 记者：黄婉银