还未降至“绿档”,华发股份今年拿地低调不少

规模不再是房企主要的追求后，脚踩“两道红线”的华发股份（600325.SH）在今年不得不放缓扩张脚步。

目前在土地招拍挂市场中，华发股份相比去年“低调”太多。

自下半年的第二轮集中供地陆续开始后，华发股份9月17日以低溢价在沈阳拿下两宗地块，斥资33.43亿元；9月15日，华发股份联合锦江统建在成都以底价拿下一宗商住地块。而在上半年的排名前列轮集中供地时，华发股份仅在南京收获一宗地块。

从今年的拿地情况看，华发股份拿地投资力度与去年形成鲜明对比。

去年8月，华发股份曾斥资百亿重仓上海闵行、浦东新区，溢价率分别为46.4%、32.71%。中国指数研究院数据显示，华发股份2020年拿地总额高达703亿元，超过前面两年的拿地总额。

不过，华发股份近两年的拿地节奏都是在下半年发力明显，今年是否又会在下半年加大拓储仍需观察。但至少，在“三道红线”压力面前，华发股份的规模扩张速度必须放缓。

华发股份2021年半年报显示，截至报告期末，已进驻全国47个主要城市，在建面积1746.81 万平方米，待开发土地计容建筑面积583.10万平方米，新增8个土地项目。

截至2021年上半年，华发股份净负债率为118.8%，剔除预收账款的资产负债率为75.3%，现金短债比为1.8。对比“三道红线”监管标准，仍踩中两道线，属橙档企业。

为了降低负债，华发股份还处理掉了不少多元化业务。

2020年11月，华发股份将其持有的华发景龙50%股权、建泰建设40%股权出售给维业股份；2021年5月底，华发股份将其持有的4家合伙企业的合伙份额及1项契约型基金份额协议转让给华实资管，转让总价款为20.09亿元；2021年6月，华发华宜旗下的华宜生态科技再次被转让给华氏控股，转让价格为2.35亿元。

经过一番腾挪后，华发股份的短期借款在2021年的中报中出现大幅下降。

截至2021年上半年，华发股份短期借款为35.50亿元，较去年同期92.66亿元大幅下降61.68%。但这并非意味着它在资金安全方面已是全然无忧。

为了应对三道红线监管，华发股份开始尝试拓展融资渠道，包括尝试永续中票、长租公寓类REITS、供应链ABS、超短融、境外美元债、商业地产CMBN等创新产品业务，期望能进一步改善资金资本结构。

于是，华发股份的债务有些被隐藏在永续债与以及商票中。

永续债是不少公司会玩的资产负债表游戏，永续债在财报中记为“资产”、不影响负债率，但会吞噬归母净利润。

华发股份的永续债在连年增加中，2018年为30.98亿元，2019年为63.74亿元，2020年为61.79亿元。截至2021年6月30日，华发股份的永续债仍为61.79亿元。

由于票据融资在负债表中计入应付账款、应付票据，避开了“三道红线”对有息负债的监管，承受较大资金压力和降杠杆压力的房企们自去年以来也纷纷加大商票发行。

商票的本质是一种支付工具，由出票人签发的，受委托人在委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据，属于无息类经营性负债范畴。

凭借着在地产产业链中较强的议价能力，房企通常不会事前一次性支付供应商材料款或工程款，往往通过开具商票的方式获得应付账款的延期支付，减少了对自身公司营运资金的占用，可理解成“变相融资”，并且不直接占用银行授信、也不推升有息负债。

截止2021年6月30日，华发股份的应付票据为9.55亿元，同比增加152.66%。华发股份在中报中解释称为：应付商业承兑汇票增加所致。

华发股份的应付票据及应付账款从今年开始大幅度增加。公司在2021年排名前列季度应付票据为8.05亿元，应付票据及应付账款达325.7亿元。2020年年报显示，公司应付票据仅为3.78亿元，应付票据及应付账款为277.29亿元。

克而瑞研究中心认为，商票等应付款项的增加虽然为房企控制了有息债务规模，但开具大量商票后，可能会导致偿债能力虚高的现象，隐匿了债务风险。

此外，华发股份还利用购房尾款进行融资，这部分的资金也将作为表外负债。

3月22日，华发股份部分下属子公司拟将其名下项目销售过程中形成的购房尾款收益权资产转让给华金国际商业保理（珠海）有限公司，本次融资规模不超过2.63 亿元（含本数）。6月7日，华发股份拟通过同样的融资方式，获得规模不超过2.87亿元的融资。

华发股份称，为优化资产负债结构，拓宽融资渠道，提高公司资金使用效率，公司部分下属子公司拟将其名下项目销售过程中形成的购房尾款应收款债权转让给华金国际商业保理（珠海）有限公司，华金保理向项目公司支付转让价款的方式进行融资。

在销售方面，据克而瑞统计显示，华发股份今年前8月的全口径销售额约为761.1亿元，同比增长约26%。华发股份虽然销售状况不错，但在下半年整体楼市下行压力下，也可能会在不少核心城市遇到销售挑战。

来源：界面新闻