商品房延期交付,开发商无钱赔偿,购房者能否追索逾期违约金?

来源：第一财经 作者：马一凡

近年来，楼盘延期交付成为住房消费的一大痛点。不少购房者买了预售的新房后，原计划按照合约交付日收楼、搬入新家，没想到开发商一再逾期，购房者不仅收不到任何逾期赔偿，还迟迟不能住进自己的新房，需额外支付房租，损失惨重。

一般来说，购房者在与开发商签订预售合同时，会有一个条款约定“逾期交付责任”，开发商交付时间逾期在90日之内，按日向购房人支付万分之零点五的违约金，而逾期时间超过90日，则购房人有权解除合同退房，同时开发商还要支付违约金。

“当我真正遭遇楼盘三次延期交付时，才发现这个条款形同虚设。”在3·15国际消费者权益日前夕，一位遭遇楼盘延期交付7个月的西安购房者对第一财经表示。

据房地产研究机构克而瑞统计，随着爆雷房企导致交付延期的事件增加，延期交付成为购房者的第二大关注点，仅次于楼盘质量问题，降标减配的关注度反而下降，因为比起交不了房，降标已经在购房者可容忍的范围内了。面对延期交付，为了能早日收到房，购房者往往放弃走法律途径拿回自己应得的赔偿，有苦难言。

交付屡延期，拿到逾期赔偿金成为奢望

“最初约定的收楼日期是2022年8月30日，第一次延期到2022年11月30日，第二次延期到2023年1月15日，第三次延到2023年3月30日，眼看第三次延期的期限还有十几天就到了，目前小区的绿化工程还没有做，室内精装修做了一半，现场进展缓慢，能在3月30日顺利收楼的可能性几乎没有。”近日，购买了西安康桥悦蓉园13号楼一套住宅的王华向第一财经爆料，称该项目已经三次延期，至今仍不能按约定交付。

王华翻出了此前与开发商签订的新房预售合同，第十二条约定了逾期违约责任，其中称：“除不可抗力之外，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；逾期超过90日，买受人有权解除合同……出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息，同时按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。”

该项目较最初合同约定时间已经延期交付近7个月，施工进度拖延的主要原因是开发商拖欠施工方工程款项，假设按照房款130万元计算，开发商应当赔付每户违约金一万多元。而且，由于交付逾期已经超过90日，购房人可以退房并要求开发商支付房款利息和违约金。

尽管合同对逾期交付责任写得十分清楚，但王华发现，一旦真的遇到楼盘不断延期，该条款简直“形同虚设”。

“如果资金不出问题，交房是不太可能延期的，现在长时间延期交付的项目，本身都是资金出了问题，项目公司账上没有钱，即便去打官司业主赢了，开发商也没钱赔。退房现在也可以随便退，但是开发商也没有钱退房款，最后如果走到破产清算，业主就是普通债权人之一。”王华表示。

李莉是西安世茂璀璨倾城的准业主，她告诉记者，目前该楼盘有2700多户未收楼。“去年6月30日应当交付的，延期到今年的6月30日，今年4月30日应该交付的一批则延期到了今年年底12月30日。”

李莉表示，品牌开发商旗下楼盘延期交付，大多数原因都是资金周转出了问题。据问题楼盘业主们集体统计，西安近五年内开卖的期房，截至目前有交付风险的楼盘超过30个。

“有其他楼盘业主走法律途径，把不能按期交付房屋的开发商告上法庭，反而导致楼盘风险加剧，开发商摆烂，甚至难以申请到保交付资金。”李莉称。

目前，王华和李莉所购楼盘的开发商都已通过资产抵押申请到了保交楼专项资金，对于延期交付，他们都认为：只要最终不烂尾，能保质保量交房就行！至于开发商何时能真正解决抵押问题，让业主们顺利拿到产证，以及对于长时间的延期交付，开发商究竟应该如何赔付，小业主方都已经放低了要求。

“在这么大宗的消费上，小业主却十分弱势，虽然按照法律以及合同约定，我们应该收到赔付金，但这已经成了奢望。”李莉表示。

律师说法：不应纵容开发商违约行为

像王华和李莉这样遇到楼盘延期交付且无法收到应有赔付的二线城市购房者还有很多。

据克而瑞调研数据，截至2022年12月31日，32个典型城市重点监测的290个项目中，126个项目仍处于停工状态，16个项目间歇式、小范围复工，二者累计占比接近50%，真正全面复工项目仅62个，占总量21%。32个典型城市停工项目所涉及的尚未交付总建面达到了4532万平方米，尚未交付总套数407956套。其中，二线城市项目占比近8成，停工项目套数达307819套。

三四线城市购房者一次性付款占比较高，因而整体停工项目数量远不及二线城市。

中西部城市诸如武汉、西安、郑州、昆明等停工项目所涉尚未交付套数均在3万套以上；其他诸如漳州、淮安、盐城等停工项目所涉尚未交付总建面也达到了100万平方米以上。

克而瑞通过问卷调查发现，由于房屋交付问题过于突出，延期交付已经成为购房者的第二大关注点，仅次于楼盘质量问题，降标减配的关注度反而在下降。正如王华和李莉所说，只要房屋最终能交付，即便配置上打一点折扣，业主们也不得不接受。

那么遇到新房未按合同约定、逾期交付的情况，购房者到底应该如何做？

北京金诉律师事务所主任王玉臣对第一财经表示，许多购房人面对开发商延期交付，放弃了自身权利，包容了违约行为，这其实是对开发商违约的一种纵容。

“由于业主群体一般人数庞大，有些业主喜欢搭顺风车，希望看到别人去维权，等有成果的时候，自己再去摘果实，而维权业主真的拿到赔偿后，往往也会签署保密协议。而很多开发商其实没有基本的契约精神，违约后，只要业主不维权，是不会主动去支付违约金或赔偿的。此外，在部分开发商提供的商品房买卖合同文本中，存在豁免开发商延期交付违约责任的条款，这种情况下，即使有业主去维权，如果只是到法院去起诉开发商，很多时候也难以得到法院的支持。”王玉臣表示。

王玉臣认为，如果购房者坚定了要追讨赔偿、维护自身权益的想法，则可以直接起诉开发商，要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果违约责任约定得比较低，还可以要求按照在外租金和违约金的差额去主张损失。选择这种维权方式，合同是最重要的证据。要追究额外损失的时候，租赁合同、租金收据、租金支付记录都是很重要的证据，尤其需要注意，支付租金的时候务必不要用现金，务必用银行转账或者微信支付宝等可查的方式转账，相关的记录都是证据。

其次，购房者要进行信息公开调查，去相关部门调取这个项目目前的建设手续，查清楚到底是什么原因不能交房，是建设问题，还是手续问题，还是开发商违规建房，这样才能对症下药。常见的逾期交房有两种原因：一是资金问题。如果是资金短缺造成的延期，购房者需要特别关注项目的监管资金支付情况。第二是违规施工导致被相关部门责令停工、处罚或者无法通过规划验收，进而造成逾期。如果通过信息公开或者其他方式发现项目存在违法违规问题，可以视情况提起违法查处，要求相关部门履行职责，通过相关部门给开发商施加压力。

如果购房者发出相关违法查处申请以后，相关部门没有在两个月内履行自己的职责，可以依法提起行政诉讼，督促相关部门去履行职责，进而给开发商施加压力。

近年来，许多开发商把楼盘延期交付的原因归结于“不可抗力”，包括疫情封控、极端天气、用工荒等，这些理由是否成立？

王玉臣表示，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，是有明确界定的，但凡有一个要素不满足，就不应当再认定为不可抗力。所以，开发商的部分理由在法律上其实是站不住脚的。

上海中夏律师事务所副主任、高级合伙人李晓茂则对记者表示，司法实践中，涉及疫情封控的，法院会按照政府发布的封控时间来计算，除此以外，像高温天气、招不到工等情况，是可以部分预见的，不属于不可抗力。

不过，王玉臣表示，如果购房人的最终目的是要收楼，那么还是应当注重谈判，以上的方式方法往往只是手段，是为了推动交房而创造谈判筹码。

李晓茂表示，在具体实践中，许多购房人认为延期交付的赔付金只有一两万元，觉得麻烦就自动放弃了，如果要追偿，是可以通过法律诉讼来维护权益的，不过如果开发商资金断裂，最终法院的强制执行可能会导致问题雪上加霜。

“如果开发商资金已经出了问题，后续可能会存在执行难的问题，所以通常在做这种案子的时候，不应只简单用民事诉讼一种方式，需要充分运用法律法规赋予老百姓的各种权利全面维权。”王玉臣说道。

（应受访者要求，文中王华、李莉均为化名）