从实际出发完善房地产政策 优化商品房预售资金监管

在房地产方面，中央政治局会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

会议在政策制定方面的表述，由此前的“因城施策”改为“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时表示，从当地实际出发，意味着因城施策进一步细化，本地因城施策和调整政策的权限增加。4月份楼市进一步下行，同比、环比跌幅加大，超出了预期，影响到了行业稳定、投资稳定、就业稳定以及“稳增长”的方略，也促使政策进一步完善。因此，政策纾困从非热点城市到了热点城市，限购、限贷、限售等限制性政策或将灵活调整。

“支持各地从实际出发完善房产政策，意味着最近几个月地方各种放松政策中央是认可的。同时，不管是地方还是国家层面的政策调整，只要是支持刚需和改善需求的，都是可以出政策的。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时说。

不过，李宇嘉同时指出，会议再次强调坚持“房住不炒”，意味着政策可以松动和调整，但不会纵容无底线去刺激楼市。因为，当前楼市下行很大程度上与疫情的影响有关，不能因为疫情的短期影响，而将政策也短期化了，政策要小步快跑，有所为有所不为，要与长效机制结合起来，逐步地引导市场回稳和预期的改善。

值得注意的是，此次会议首次提出“优化商品房预售资金监管”。对此，李宇嘉认为，尽管国家层面出了预售资金监管新规，但由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，自然就把预售资金锁死了，不让提取。导致资金躺在那里，但项目烂尾或停工。另外一种情况，各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了。年初住建部已经发布了一个预售资金监管的新规定，关于监管的内容、监管额度和范围都作了明确的部署，除了重点资金监管部分之外，其他都可以提取，但是这仍然解决不了问题，需要继续完善。

对于优化资金监管，杨红旭认为，一方面，有部分地区商品房预售资金监管不到位，还需要进一步从严监管；另一方面，有部分地区过去几个月对于开发企业的资金监管过严了，应该按照规范来。

在李宇嘉看来，优化预售资金，新老划断是比较好的解决思路。新资金进来以后，辅以政策扶持（比如容积率奖励、规划调整等），资金封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金，首先确保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。

来源：证券时报