千万级豪宅“普涨”时代过去了

今年上半年的豪宅市场，表面上看似依旧火热，但实际早已走出两条完全不一样的路线。

从重点35个城市的数据来看，总价1000-3000万高端住宅成交套数较去年同期下降17%。

若把总价门槛继续上移，高端市场出现明显反转：总价3000-5000万和5000万元以上成交全部上涨，尤其是总价3000-5000万区间成交量更是同比上涨38%。

一降一升两组反差数据释放重要信号：即便是韧性更强的豪宅赛道，也告别“普涨”时代。结构性行情将成为行业长期主旋律。

今年上半年35城总价1000万元以上高端住宅共成交17910套，整体成交量较去年同期虽有收缩，但拆开来看，各总价段却走出截然相反的行情。

1000-3000万总价段仍是豪宅市场的基本盘，半年卖出15614 套，占千万级豪宅成交套数的87%，但相较于去年同期下降17%。

但从供货端来看，该总价段并没有收缩，上半年供应套数同比微增1%，新增房源还在持续入市。

3000-5000万总价段呈现出“供需两旺”的特征。上半年35城供应1483套，同比翻倍增长，能明显看出开发商都在扎堆布局该总价段高端市场；成交1636套，同比上涨38%。供给放量的同时，需求完全接得住。

总价5000万元以上成交660套，同比增长11%；供应686套，同比上涨24%，顶豪市场受短期楼市周期影响较小，整体供需基本平衡。

具体到城市，总价千万级高端住宅的购买力高度集中。

上半年千万高端住宅成交TOP5城市分别是：上海、北京、杭州、深圳和广州。这五城成交套数均在1000套以上，其中，上海成交仍然拔得头筹。这5个城市共成交了14265套总价千万级高端住宅，占35城80%左右。

高端购买力，仍然集中在少数一二线城市。

从增量来看，杭州、深圳增量领跑35城，厦门、成都、合肥等强二线城市千万豪宅逆势放量，成为高端市场增量主力。

深圳的豪宅行情，在当前市场很有代表性。

上半年总价3000万以上高端住宅成交了619套，同比增长247%。背后最核心的推手就是新增供给放量，该总价段供应套数同比增长11.78倍。

其中，深圳湾澐玺、观潮府和中信城开信悦湾成为市场供求主力，三盘合计成交了495套，占总价3000万元以上高端住宅成交套数的比例达到了80%。

而另一边，杭州今年上半年的豪宅爆发力，甚至超过深圳。

上半年杭州总价3000万元以上高端住宅成交了203套，这一数字是去年上半年的14.5倍。高端成交集中在3000-5000万元这一价格段，该价格段成交了128套，同比增长13倍，而总价5000万元以上价格段也成交了75套，同比增长14倍。

行情爆发的底层逻辑同样来自供给补位。上半年杭州总价3000万元以上高端住宅供应了309套，而去年同期只有9套，比如万潮玖序、奥映世纪、栖湖云庄这些典型项目，支撑起杭州的高端增量的基本盘。

不过，随着供应放量，典型城市高端住宅去化也迎来新的考验。

典型如杭州，6月以来，多个总价千万级豪宅开盘去化率出现小幅下跌，短期内大量顶豪入市，叠加待推项目分流，去化逐渐承压。

另外，上海高端住宅去化率也迎来分化，6月仅前滩公馆、翡雲悦府二期和前滩元境二期保持“日光”，其余多个高端盘去化都在30%以下，另有多个高端盘年内开盘去化率逐次走低。

更大的竞争压力或许还在后头。

去年四季度至今年上半年，核心城市高价宅地集中出让，若这批高价地在年内顺利转化为高端住宅的新增供应，那么武汉、广州、上海、成都和杭州这些城市高端住宅新增供应或将维持在35万平方米以上，其中武汉将破百万平方米。

接下来，各大城市高端赛道的内卷程度，只会越来越激烈。

这一轮3000万以上高端市场行情迎来集中爆发，核心逻辑并不单纯是购买力增强，更多供给放量，填补了市场上高端产品供给的空白，积压已久的高净值资产配置需求得以集中释放。

不过，本轮高端市场增长窗口或许不会长期持续，一方面集中入市的高端房源正在消耗存量客群，另一方面大量高价地块会持续转化为新增高端供应，双重作用之下，未来高端住宅市场的竞争将趋于白热化。只有占有城市稀缺地段、产品力过硬、定价贴合市场预期的项目，才能在激烈竞争中站稳脚跟。

来源：丁祖昱评楼市