盘点三月房地产的十大现象 这轮调控要动真格了吗

来源：排名前列财经日报

“必须将房价过快上涨的势头控制住,才能实现住有所居的房地产发展目标,促使商品住房回归居住属性。”

3月29日,杭州限购升级。该市住保房管局官网在新政通知的结尾,链接了专家观点:“近期,受综合因素影响,全国范围内房地产市场上涨预期再次增强,掀起了新一轮的购房热潮,杭州房地产市场也快速升温,大量投资、投机需求涌入市场,如果任凭这种态势蔓延下去,很可能集聚房价泡沫,加大市场风险。”

这是本轮房地产市场调控潮新的注脚。2017年3月,据不完全统计,共有31个城市加入调控大军,平均每天1个城市,发布时间之密、覆盖范围之广为近年罕见,有些是调控政策叠加,有的是首次实施。

融创中国董事长孙宏斌(博客)感叹,本轮调控会超过任何想象。

此轮调控的不同之处在哪儿?纵观3月调控风暴,排名前列财经“干货铺”栏目总结了十大现象:

现象一:密集调控,一二三四线全面开花

本轮政策以长三角、珠三角和环京城市圈为中心,周边二三四线城市乃至热点县区均在调控队列中,调控地理范围的扩大成为本轮调控的重要特点。

环北京区域的河北涿州、涞水、崇礼采取限购。而以上海为中心,周边如浙江杭州、江苏南京也加入了限购升级队伍。这些城市受到一线城市房价快速上升的影响,部分刚需购买力溢出。

在北京“3?17”新政后,紧跟其后的调控脚步声明显更为密集。

现象二:一次不够,多地使出“连环招”

据统计,仅一个月之内,厦门两次发通知强化房地产市场调控管理,杭州、广州均是3次出台调控措施,

以杭州为例,杭州住保房管局3月2日发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》,明确暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

24日,杭州市国土资源局发布土地新政,为遏制土地高溢价,其中规定当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售。

3月28日,杭州再度出手,同步调整住房限购及销售监管措施、住房公积金贷款政策和商业性住房信贷政策,认房又认贷。

现象三:花样翻新,哪里涨价调哪里

市场出现分化,调控政策也因城施策。除了祭出认房又认贷大招,“干货铺”栏目发现,调控方式已经推陈出新,频频出现有针对性的新“打法”。

例如厦门、青岛、广州要求,新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

厦门要求,通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年;非厦门户籍须提供4年内连续3年纳税。

广州规定,对本市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房。将“假离婚”炒房拒之门外。

北京要求,商办类项目不得作为居住适用,成为排名前列停止向个人出售商办类项目的城市。

此轮调控,各地政策已经不仅局限于限购限贷,对热点问题均作出调控规定,可以说哪里有涨价趋势,哪里就有政策调控。

现象四:遏制溢价,给土地设定上限价格

3月24日晚,杭州市国土资源局发布土地新政,规定:

当溢价率达到50%时,地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;

溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;

当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

而去年9月26日,杭州便已设过一次上限:溢价满100%,须在一个月内付清土地全款;溢价满120%,一个月付清全款,并且现房销售;当土地竞价溢价率达到150%时,不再接受更高报价。

现象五:炮打双雄,商住房、学区房被盯上

3月26日,北京市明确规定,商办类项目不得作为居住适用,新建项目不得出售给个人,二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

这使得北京成为排名前列停止向个人出售商办类项目的城市。

为遏制学区房炒作现象,有媒体报道称,北京市教委正研究论证扩大“多校划片”政策,并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位,这就意味着通过学区房入学将大幅增加不确定性。

此外,北京市住建委也加大火力,近日连续加码针对学区房的价格管控力度,明确通知中介机构对于单价超过15万的房产不得挂网。

现象六:难得一见,高级贫困县也来了

安徽临泉县是高级贫困县,但商品房均价每平米已超6000元。临泉县本月出台意见,“限房价、控地价”,要给楼市“降温”。

意见要求,原则上全县毛坯房均价控制在每平方米5200元以内,精装房均价控制在每平方米6000元以内。销售价格由国土部门根据区位条件提出建议由土委会研究后确定。

官方文件显示,“由于临泉县庞大的人口基数和市场需求,再加上近两年征地拆迁力度不断加大,我县房价持续火热。”2月份临泉县房地产市场监测数据显示,2月份商品房销售均价6143元/平方米,与去年当月同比增幅28%,其中:商业均价10358元/平方米,住宅均价5709元/平方米。

现象七:逢涨必查,房地产中介不能“任性”

北京“3·17”楼市新政后一周,北京市级执法部门重拳执法,严查本市房地产中介门店,目前已有38家房地产中介被责令关停或停业整顿。

另据北京市各区房管部门检查统计,91家房地产中介公司已自行关停。

北京市住建委主任表示,一旦发现有中介机构或经纪人员参与炒房、哄抬房价等,将逢“涨”必查、逢“炒”必“办”。

从某大型经纪机构反馈的三方协议签订情况看,新政发布后的一周日均签订322单,较新政前一周日均签订单数减少六成。

现象八:大佬谨慎,万科要迎房价下跌、融创“非常悲观”

3月26日晚间万科A发布的2016年年度报告显示,对12个城市的13个楼盘计提13.8亿跌价损失。

万科执行副总裁孙嘉表示,这是审慎的原则,通过周边的房价和未来的预期,我们认为是基于市场的情况和未来市场的情况持谨慎态度。  

融创中国董事长孙宏斌在28日表示,“我们对市场是非常非常悲观的,我们从去年10月份开始基本上就不拿地了。”

对于本轮楼市调控,孙宏斌坦言,“房地产行业下行风险特别大。政策收紧厉害,现金流收紧。房价不一定会暴涨,房价不暴涨买的地就有问题。本轮调控会超过任何想象。”

而另一方面,值得一提的是,万科、融创在2016年销售金额均实现大幅上涨。万科销售金额3,647.7亿元,同比增长39.5%。融创中国合同销售金额为1506亿元,同比增长121%。融创中国称,其2017年的销售目标已确定为2100亿元。

现象九:楼市收紧,土地依然活跃

面粉的价格比面包更贵,房地产开发商的选择往往还是买更多的面粉。

3月24日,杭州萧山区出让两块宅地,这是3月3日杭州限购升级后的“排名前列拍”。现场有30多家房企参与争夺,最终,1号地块由融信竞得,楼面价30816元/平方米;2号地块由恒 大竞得,楼面价30387元/平方米。均大幅刷新该板块在去年9月创下的20267元/平方米楼面较高价。

29日,广州市继3月17日楼市新政推出后的“排名前列拍”,推出的住宅用地引来了开发商的争抢。海珠区石岗路一块面积为20211平方米的用地,以14亿余元起拍。开拍前就有开发商一次性加价1.12亿元,让报价直接封顶。当日成交的7宗住宅用地中,有6宗达到较高限制地价后转为竞拍配建,这些土地共需配建约42万平方米拆迁安置房等政府性房源。

30日,在南京,当地本月楼市限购、限贷政策升级加码之后,在网络上进行的“不碰面”的土地拍卖会上,仍有多幅地拍出较高限价,房地产企业需摇号决定最终赢家。

现象十:高层表态,货币宽松周期或结束

2016年新增贷款中接近45%是房地产相关贷款。一二线城市房价上扬伴随信贷宽松出现,挑战着年轻家庭的承受能力,也挑战着决策层的接受度。当下,“看不见的手”从何处着手,如何挤出市场泡沫,如何调整货币政策、完善财税机制,如何消解房地产金融风险,对经济稳定显得至关重要。

3月26日,央行行长周小川在博鳌表示,在实施多年量化宽松货币政策之后,本轮政策周期已经接近尾声,即货币政策不再像过去那样宽松。

周小川说,“现阶段,我们应重点强调结构性改革和长期的战略调整,不能过度依赖货币政策,这个信号至关重要。”

此番言论被媒体解读为,货币宽松周期结束,除了频频通过公开市场操作悄然收紧流动性,相关房贷也被纳入严格监管流程,楼市资金的大输血包将渐行渐远,可谓对炒房客的当头一击。

融创中国董事长孙宏斌认为,“货币政策收紧,利率增加,这些措施会影响到企业现金流,贷款减少,房价肯定会受影响。这个行业风险很大,风险大不是因为市场,因为现在买的地要亏钱。如果真的政策放松后,我也不大相信会放涨,因为房价已处在高位上了。