对话保利吴定金:破局买方时代的六个锦囊

保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理吴定金

作者丨王迪

出品丨焦点财经

优质房企遭遇资本市场做空，房企新论违约又增“新愁”。覆巢之下，尽管利好政策频出，悲观情绪仍弥漫，市场预期及信心还待重建。

在吴定金看来，就房企融资端和销售端来看，还没有根本改善，很多企业资金会越来越紧张，而且时间越长越紧张，入不敷出之下，很难扭转更多的企业既有现状。

“下半年比较悲观，那您觉明年市场会好一点吗？”面对焦点财经的提问，吴定金回应称，市场从来都不是预测出来的，是走出来的。所以只能看持续的数据。

去年下半年，行业整体下行，量价齐跌。今年4月底政治局会议之后，市场整体预期和信心有所改善，但6月之后市场又现新的下行。

经济本身压力较大之外，下半年美联储持续加息缩表，会是一个大的不确定性因素，甚至有可能冲击世界经济体系的稳定。叠加疫情的不确定性，为市场的走势添加了压力。

就前7月的房地产市场表现来看可以窥见端倪。根据统计局数据显示，1—7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

吴定金认为，对于老百姓的传导，就业及收入要改善尚需时间。对此，吴定金的建议是，坚定信心，有个乐观的心态，做好充足的准备。

长效机制不断建立，底层深刻逻辑改变之时，投资投机需求大量退出，一个考验企业定力的关键时刻，亟需重构企业发展模式和价值体系。

大家所形成的的共识是房地产还是个好行业，如何在此种大变局之下，确保自身企业的稳定性及发展性，需要认清形势，找对方法，有战略，同时有战术。

在吴定金看来，房地产进入买房市场，这是共识。不论土地市场还是房屋市场，都是买家掌握的主动权，有更强的议价能力。买方时代又将如何破局？

近日，保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理吴定金接受媒体采访，针对市场环境、房企发展、预售制度、买方时代、新价格体系等话题作出阐释，而对于明年市场预测、元宇宙、房屋金融品转消费品等热点话题，他对焦点财经进行了回应。

市场悲观情绪之下需要有乐观心态

经历深度调整阵痛，房企要回归本原，需要认清房住不炒带来的深刻市场变化。很多人认为，下半年市场还没有触底。

未来会不会有更多企业暴雷或出现更多项目交付问题？吴定金指出，下半年市场确实非常困难，但是我们还是要保持一份乐观心态，因为大家太悲观，需要稍微理性一点。

“在稳市政策的作用下，5、6月份出现阶段性回暖，但这一回暖不具备可持续性，所以有必要继续加大对房地产的稳市力度。政府加大了‘保交楼、保民生’的支持力度，相信会有改善，特别是针对未暴雷但资金趋于紧张的品牌企业采取一些保护措施，在流动性方面给予支持，这是非常好的做法。”

事实上，今年上半年，房企境外发债能力逐渐“丧失”，国央企与民营房企融资境况泾渭分明，民营房企内部分化也在加强，民营房企发债难、发债贵问题突出。与此同时，行业违约暴雷现象层出不穷。

“融资端有所改善，但还没有出现根本的改善。下半年市场存在不确定性，疫情也确实有反复。经济本身压力也比较大，国家果断采取措施，相信经济形势会比上半年要好。”吴定金如此解释。

房企打开局面的关键是战略动态调整能力

行业危如累卵，似乎任何一个市场负面消息，便可引发连锁反应，继而引发房企危机。

在此背景之下，吴定金认为，战略动态的调整能力是所有房企必须要有的，引起行业分化的一个主因是企业信用。

“央企本身有优势，民企信用主要靠自己创造出来，或者争取过来。有一些民营房企相对来说比较稳健，包括一些全国性品牌房企和一些区域深耕型房企，基本表现还是比较稳健的。” 他认为，财务保持稳健，够自律才能有自由，这一点很关键。

此外，与信用、品牌一起，专业能力、管理能力也成为房企分化的关键因素，需要以长期主义的态度持续加强。

“同一块地由不同的专业能力的房企来操盘，它的经营结果可能会有非常大的差异，所以一定要不断优化自己的战略动态的调整能力，提升核心竞争力。”

谈预售制度：现在取消反而可能扩大矛盾

此前全国各地涌现了诸多烂尾楼停贷事件，进而引发了关于取消和保全预售制度的广泛讨论。

吴定金所认同的逻辑是，“很多民营房企流动性非常紧张，如果再取消预售制度，不但不能解决现有的矛盾，反而还扩大了矛盾，没必要去做。”

他认为，预售制度对于整个风险防控很有必要，因为房地产是属于大宗商品，需要通过预售来了解市场的需求。如果一刀切地取消，容易出现“大量房子建好却卖不出去”的情况，就会累积成系统性的市场风险。

例如，欧美等主要经济体，包括东亚发达国家，都是采用预售制度，基本上很少看到有现房销售。“如果房子不能预售到一定比例，是不能让你开工的。”

吴定金认为，预售制度对实现行业良性循环和健康平稳发展具有重要的意义。

买方市场时代： 长期看人口 城镇化程度

持续关注养老、服务业等产业

行业调整步入深水区，既有高周转模式生变。有专家称，房地产进入薄利多销的时代。

在吴定金看来，房地产进入买方市场，这是共识。不论土地市场还是房屋市场，都是买家掌握了主动权，有更强的议价能力。但是至于薄利多销不一定，因为现在没那么多量，反而是要做有真实需求的客户群。因为真实需求是稳定的，是可持续性的，可以为企业发展提供不竭的动力，只有做这种需求才能有未来。

“中期看，房地产将回归一个正常合理的利润水平。需求退潮之下，真实需求比较难找，甚至成为稀缺资源。市场容量在向高能级的大中城市集中，同时在大中城市内部，也要看地段，一定要强调在有效的市场边界内。”

房地产通常会看人口、城镇化程度。针对未来的房地产市场的空间，吴定金认为，人口、城镇化程度肯定是根本因素 ，房地产一般用生命周期和运行周期来进行划分，能影响到生命周期的属于中长期根本因素。

“官方已经预告，未来在某一年人口要进入负增长，人口问题是不可逆转的，也没有太多方法去解决。但需求的萎缩往往滞后于总人口负增长，基本上很多国家都是10年左右才显现，所以还不能完全以总人口的拐点去说。”

他指出，人口是一个持续、渐进变化的过程，不可能一下子变成短期主要变量，城镇化也是如此。

为此，他建议，要多关注宏观因素变化和市场变化带来的机遇。“是不是可以去考虑养老服务业，包括养老公寓是可以做的，我们培养了差不多10年，现在已位居国内排名前列阵营。从现在的运营效果来看，比较符合我们当年的预期，相信未来会有非常好的广阔发展前景。”

新的价格体系利润相对稳定

在近日的公开演讲中，吴定金特别提到了一个词——房地产的“新的价格体系”。事实上，经过行业出清，利润摊薄、毛利率下滑已经成为行业趋势。

针对所谓新的价格体系，吴定金认为，经过一轮市场下行之后，所有的价格都在原来的基础上发生了大的变化，要以新的坐标来重新归位。

“如果按照现有市场基本稳定的情况来看，收益还是有保证的，不能完全悲观，要动态去调整和适应。”

对于新获取的这些土地，是在新的价格体系下重新开始做。他指出，通过调结构能够对冲一些利润的减少，因为前期拿地的价格，特别是土地市场价格高位时拿的项目，盈利是有压力的，但是可以通过获取新的项目，来平衡整体的盈利问题，以此让整体利润保持在相对合理平稳的水平。

一二线涌入潮：专业能力成房企分化指标

为实现高质量规模增长，聚焦高能级城市成为诸多房企新的战略方向。尤其是，随着棚改货币化的红利出尽，三四线城市逐渐失去对房企的吸引力。

随着房企们向一二线城市的核心区靠拢，是否会造成一二线郊区土地或三四线城市土地难卖？

对此，吴定金的看法是，还是要抓住真实的需求，如果三四线或者五六线有需求没有释放，还有人需要解决住房问题，它有可能会有住房的需求。但如果三四五六线城市经过一轮高速发展，很多人手上都有多套房的时候，它可能就不需要。

“所以，还是要具体看有没有真实的住房需求，不一定所有三四五六线城市就不行。”

至于房企争相涌入一二线城市是否会造成竞争过于激烈，吴定金所认同的逻辑是，每家企业的能力，比如资金能力、专业能力，都会成为分化的主要原因。

“现在并不是说这宗土地给到你，你就能开发好。如果企业产品力、服务力、成本力、品牌包括等，它不专业、不突出，这宗土地即便给到它，它也开发不好。所以，这是一个不断选择、优胜劣汰的过程。”

吴定金指出，虽然说大家看到的是相对一致性，但并不是所有开发商都有能力做。另外，并不是说三四五六线城市一定就不能做，这些城市还是有一些真实的需求，只是真实需求相当于以前可能少了很多。

行业正在经历洗牌期，2021年商品房销售额首次达到18万亿，创下历史新高。

对此，吴定金的理解是：“中国房地产需求的真实可能没有这么大，退潮之下也就是12万亿到15万亿。这些水分本来就要挤掉，所以政府的调控是必要的，对市场的中长期健康稳定反而是好事。”吴定金如此解释。

以下为焦点财经与吴定金的对话节选：

焦点财经：有专家称，10年后房子会从金融品变成消费品，未来买房会像买包一样容易在网上就能下单。对此，您怎么看？

吴定金：10年后的事情确实很难预测，但是基本上按照我们现在的看法，网上下单的话只是一个形式、工具，现在就可以实现，不需要等到10年后。

我认为，这种大宗商品老百姓还是很关注的，对他们来说，这关乎到居住的改善和幸福感的提升。这种关注度和重视程度，我认为是很高的，不太可能连实地看都不用就直接下单了。

焦点财经：您如何看待目前火热的元宇宙？此前，元宇宙虚拟土地成交价达到2,740万，您觉得此种虚拟地产价值是否存在泡沫？

吴定金：我认为有炒作的可能性。很多富人为了对抗通胀，实现更强的经济能力，不排除少数人会去炒作热点、炒作元宇宙。

中国人和国外还是不太一样，中国人注重东西的眼见为实，元宇宙可能也是“一阵风“，短期的炒作反而会影响到它本身的发展，我觉得不一定是好事。反而应该去考虑到人本身的需求，更具有持续性。

国外有的人还真喜欢在元宇宙上面去生活、居住、去虚拟，觉得很有意思，追求一种精神的满足。但国内的话我们还是保持谨慎的态度。

焦点财经：您刚才说下半年还是比较悲观，那您觉明年市场会好一点吗？

吴定金：其实市场从来都不是预测出来的，是走出来的。所以只能持续看数据。