新政后上海首次土拍,风向标如何?

2026年8月31日，上海2026年第八批次集中住宅用地完成竞拍。这是《关于完善商品住房销售制度的通知》新政发布后的首场核心城市集中土拍。

从结果来看，上海这场土拍基本达到了相应的目标。

本次竞拍的两宗地块分别落地普陀真如与松江泗泾，合计成交金额约156亿元。真如核心综合体地块由中海底价竞得，总价150.2亿元，为2026年内总价地王。松江泗泾低密纯宅地则经历29轮竞价，溢价16.41%成交，这一溢价率高于市场预期。

从上海此次土拍来看，已经可以看到两个端倪，一是低密用地会更受房企青睐，二是一线城市及热点城市将强者更强。

8月最后一天，上海2026年第八批次土拍落幕。本次土拍共推出两幅地块，其中真如核心综合体地块由中海底价竞得，成交总价150.2亿元，年内总价地王就此诞生。

该地块前身为铜川路水产市场用地，历经多年土地整理，2025年底完成控制性详细规划局部调整，原规划的核心商办用地调整为两宅一商组团格局。

地块位于真如城市副中心核心功能区，曹杨路与铜川路交叉口西北侧，紧邻11号线、14号线换乘站真如站，轨交通达性突出。南侧一路之隔为已开业的中海环宇城MAX购物中心，周边真如境TOD综合体、高尚领域等商办项目已陆续投用，商业商务氛围成熟；地块被桃浦河、真如港水系环绕，真如绿廊斜穿地块内部，生态与地标属性兼具，是真如核心区最后一宗成片开发用地，区位价值稀缺性较强。

150亿的体量，注定只有少数玩家能上牌桌。对中海而言，这也不只是一次简单拿地。目前已开业的中海环宇城MAX本就是中海打造并运营的商业项目，此番再拿下住宅加商办的核心组团，商住联动的布局进一步完整，底价落袋，说明核心区优质资产的价值共识依然稳定，没有出现非理性波动。

从松江泗泾地块来看，共吸引四家企业参拍，最终由国贸与星狮联合体经过29轮竞价，以总价5.82亿元竞得，成交楼板价25028元/平方米，溢价率16.41%。

地块为纯住宅用地，总用地面积19372.68平方米，容积率仅1.2，建筑限高24米，绿化率不低于35%，是近年来上海近郊板块少见的低容积率居住用地，也是泗泾时隔近三年再次推出纯商品住宅用地。

地块位于泗泾镇北部成熟居住片区，东至刘五公路、南至规划七路，西侧与北侧均紧邻河道，生态界面较好。交通层面，地块距离地铁9号线泗泾站直线距离约1.2公里，通过公交接驳可快速衔接轨交线路，9号线直达七宝、漕河泾、徐家汇等核心就业商圈，是松江沿线刚需与刚改客群的主要通勤通道。周边生活配套已完全落地，3公里范围内覆盖上海师范大学附属松江实验学校、泗泾第三小学、松江四中等全年龄段教育资源，松江区泗泾医院、三湘商业广场、宝乐汇生活广场等医疗与商业配套齐全，日常居住便利性高，整体居住氛围成熟。

此次成交的楼板价25028元/平方米，较招商时代潮派的地块楼板价高出3900元/平方米，板块地价水平出现明显抬升。这一结果背后，既是板块近三年纯商品住宅用地供应断档带来的稀缺性支撑，也得益于1.2低容积率赋予的产品差异化空间，充分反映出近郊成熟板块的优质低密居住用地，依然具备较强的市场吸引力。

2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，现房销售制度正式落地。（详见《现房时代，真的来了！》）

新政中与土地端直接相关的有三条：

1、新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售；

2、房企须用自有资金购地，土地出让价款可分期缴纳；

3、项目实行主办银行制，开发贷款发放与建设周期相匹配。

作为新政后的首场核心城市集中土拍，上海用两宗地块给出了第一份答卷，目前可以看到两个端倪。

对房企来说，拿地逻辑要重新算两笔账，一笔是城市，一笔是产品。

从城市来看，新政对一线城市和热点城市来说，反而构成了利好。这主要是因为在城市维度上，新政把一二三四线城市的条件拉平了，普通城市的条件并没有明显改善，与其把资金放在那里，不如更集中投向整体需求更稳更充足的热点城市。

而对于三四线城市来看，三四线城市原本就是点状成交，影响有限。

从产品来看，未来低密用地会更受房企青睐。即便“优先现房销售”，低密多层产品的工期也是可控的，部分房企小高层、多层产品已经能控制在12-18个月完成毛坯竣备，这样的竣备速度对销售回款的影响相对较小。松江泗泾地块29轮竞价、溢价率高出市场预想，印证的正是这条逻辑。

与此同时，大高层、旧改等周期较长的项目，房企会更加谨慎。从本次上海土拍来看，真如地块虽是底价成交，但由中海接手本身就是信号，未来大体量、长周期的核心地块，也将继续向资金实力强、有持续深耕能力的头部房企集中。

从土地价格来看，我们认为，未来地价不会像之前那么火爆，未来整体将平稳运行。

核心板块平稳落地，近郊稀缺地块溢价升温，这是新政后首场土拍给出的答案。

土地市场的分化比新房市场来得更直接：值钱的地更值钱，稀缺的地更抢手。

第八批次两宗地块的成交表现，既为后续上海土地供应的结构优化和节奏把控提供了市场反馈，也将成为金九银十新房市场定价与预期走向的重要参考。

来源：丁祖昱评楼市