谁拖了渭南房地产的后腿

　　渭南市，作为一个农业产业为主导的四、五线城市，近些年来房地产发展势头迅猛，然而在这里提到的迅猛是指区域的扩张，而非项目体量、城市业态甚至是市场价格的变化。简单举例，从渭南购房者最为关心的价格方面看，2006年至今的10年间，渭南楼市均价从2000元/㎡涨至3500元/㎡。从住宅+商圈的城市综合体来看，渭南人引以为傲的仅仅只有信达商圈、新洲商圈以及万达商圈;众所周知，影响一个城市房地产发展大的方面主要包括城市规模规划、城市产业结构方面，那么，到底是谁拖了渭南房地产发展的后腿，本文将从这两个方面着手分析。

谁拖了渭南房地产的后腿

　　城市规划

　　城市规划是房地产投资者最需要关注的问题，必须详细研究政府关于城市规划的走向，把握未来城市的热点。例如：政府大力开发一个原本大家都不看好的片区，此时此片区的配套和交通等变得更加完善，随之而来的自然是片区内的楼盘升值。由此可见，政府的市政规划是带动片区房地产发展的较大利好因素。通常情况下，政府的城市规划信息都会在媒体上进行公布，投资者只要细心留意即可获得相关信息。

　　近些年，渭南市政府试图打造百万人口的渭北大市，从"西移北扩"再到"东进"，从开发区到市政新区，越来越多的楼盘拔地而起。相关数据显示，目前渭南中心城区建成区域面积44.5平方公里，人口仅有44.5万，整体离规划目标还有很大差距。此外，渭南城镇规模偏小，人口城镇化慢于土地城镇化。近三年，城镇建成面积增加了26万平方公里，而人口仅增加了19万，低于目标要求。再加上渭南市承载能力和聚集能力较弱，从而导致规划上过度超前、定位上同质化、过度依赖房地产拉动等突出问题。

　　三产占比

　　城市产业结构，决定着人口的聚集和离散，因此也决定着一个城市的地产价格，因为我们每个人都需要工作，都需要一个相对良好的人文和社会环境。而在陕西能够吸引大多数年轻人创业和乐活的城市并不多。调控房价，说到底是产业结构的调整。

　　一般而言，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，大量的流动人员到大城市后，融入大城市的愿望十分强烈，这也使得大城市“磁场效应”明显。而渭南是一个以农业为主导的城市，近些年三产占比有所改善，渭南工业发展速度较快，但从总体分析，存在产业规模小、结构不合理、效益不高、环境效益差等问题。而渭南市区范围内工业企业数量少，大多集中在各县区，这就造成市中心对于各地区之间的吸引力不够。

　　在房地产行业，城市三产占比对于房地产发展的趋势有着很大直接作用，尤其是第三产业，

　　在陕西范围内，渭南、咸阳甚至是宝鸡，虽然外来人口也很多，但由于收入比较低、流动性比较强，因此并没有转化为有效的购买力。相比之下，以服务业为主的城市，聚集的高端人才更多，收入比较高，稳定性好，他们留下来落户的机会、能力和愿望也要强很多。

　　总结

　　从渭南房地产现阶段突出的问题来观察，城市的高库存涉及多个方面，单纯地依靠一种或两种办法是难以解决的，需要一个较为漫长的过程。这个时期，要防止有些地方过于急躁，为凸显政绩而出台变形的政策，使短期效益阻碍长期发展。在产业结构方面，渭南面对产业发展不足、公共配套资源不足等问题，城市要提升吸引力，只有加快经济发展速度、提升城市综合竞争力、扩大农民工就业岗位，并做好公共服务，让农民工成为新市民后，医保、社保要跟得上，子女教育问题得到解决。如此，才能通过增强对周边人口的吸引力来消化库存。