向谁征?如何征?咋计税?两份重磅文件详解房地产税改革试点

房地产税改革试点又有重磅消息！

12月13日，中国人大网发布了财政部部长刘昆于10月19日在第十三届全国人大常委会第三十一次会议上对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明。同日，还发布了全国人大宪法和法律委员会于10月22日在会议上对该草案的审议结果的报告。

从这两份后公开的文件，再回头看10月23日全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定，我们可以从中还原出房地产税试点及房地产税政策接下来的走向。

两份文件对房地产税改革试点中备受关注的问题作了解释，并对试点实施路径作了明确规定，非居住用房地产在试点期间将沿用旧条例，强化房地产调控需求侧管理，由试点地区制定计税依据、适用税率、减除标准等具体实施细则。

长春市生态大街附近的一处在建楼盘。房地产税试点引发公众广泛关注。 新华社发

试点征税对象

农村宅基地不纳入试点征税范围

写字楼、商铺等非居住房地产在试点期间将沿用旧条例

南都记者注意到，两份文件对试点征税对象作了解释和规定。

10月23日全国人大关于房地产税试点的决定中指出，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

为什么农村宅基地不纳入试点征税范围？

财政部部长刘昆对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》（以下简称《试点草案》）的说明中指出，是考虑到为减少试点对农村居民的影响，目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距。

征税对象中，非居住用房地产在试点期间将沿用旧条例。试点草案指出，房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，但是为避免对企业生产经营带来影响，此次试点对非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行，征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变，确保试点期间税负平移。

这也意味着，写字楼、商铺等非居住房继续按现行规定执行。而商品住宅、商住公寓等居住用房产，是这一轮主要的征收对象。

征收原则

房住不炒，强化房地产调控需求侧管理，稳定房地产市场

对于房地产税的征收，大众寄托了许多期待。11月24日，在中国宏观经济论坛宏观经济热点问题研讨会上，中国人民大学财政金融学院教授吕冰洋总结房地产税的作用为四个方面，即调节财富分配、抑制房价、筹集财政收入和促进公共治理。他指出，这四大期待同时实现，实际上是很难的，因为实现的期待要都要落脚在税制设计上，而这四个期待涉及到如何看待房地产税的经济本质问题，因此也有不同的适用情形和税率设置。

在这份对《试点草案》的说明文件中，刘昆指出，“进一步深化房地产税改革试点，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。”

而全国人大对《试点草案》的审议结果报告也提到，“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。”

房地产的需求侧，是购房者和有房一族。这意味着，房地产税的落脚点，试点期间着重在“房地产需求侧管理”和“引导住房消费”上，这也体现了“房住不炒”的理念。

“将来，保有房子要交税。”同样是在中国宏观经济论坛宏观经济热点问题研讨会上，中国政法大学财税法研究中心主任施正文指出，我国居民的财产主要表现在房地产上，存量财富的差距非常大，房地产税是对存量财富课税，而流量的财富则通过所得税来调节，再分配需要这两个税种的配合。然而现状是，不对保有环节征税，那持有房地产再多，也是没有交税的。这样的累退性税制，导致中低收入人群在承担主要税负。房地产税体现了财富多就多交税。因此，有观点指出，通过对有房一族征税，打破了我国房地产长期以来“持有成本接近于0”的局面。

如何征收房地产税？

试点地方具体探索房地产税的计税依据、适用税率、减除标准

如何征收房地产税？计税依据、税率、减除标准等至关重要。

在房地产税征收中，如何认识房地产税的经济本质，不同的观点会导致不同的政策和效果。吕冰洋在该研讨会上表示，如果把房地产视作商品，那么房地产税是出于抑制房价的目的征税，适合累进税；资本税观点则是对资本要素征税，这时税率要统一，要在全国范围内征收；如果是使用费观点，居民缴纳的房地产税就是购买公共服务价格，这种情况下适合区域性普遍征收，使用比例税率和依评估价值征税。而此前房地产税改革步履维艰的原因，最核心的是扣除范围。“到底是要都要征税呢，还是按套数扣除，按人均面积扣除，还是按人均价值扣除？”实际操作中，这些情况非常复杂。

南都记者注意到，从全国人大对《试点草案》的审议结果报告来看，原来的草案有涉及到相关内容。但在审议时，有的委员提出，我国居住用房地产的情况较为复杂，各类人员的住房需求、税收负担能力差异较大，对房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，建议授权国务院在改革试点过程中逐步研究探索、及时调整完善，形成成熟经验后再在法律中统一规定，授权决定可不对相关内容作出规定。因此，宪法和法律委员会经研究，建议采纳这一意见，删除决定草案第二条、第三条。

有观点认为，这意味着，房地产税要区分刚需、投资和投机的炒房群体，要对高收入群体和中低收入群体区别对待。

在制定房地产税试点办法和具体实施细则方面，《试点草案》也指出，国务院将制定房地产税试点办法，明确具体试点政策。试点地区人民政府制定具体实施细则，细化改革试点落地措施。这意味着，各地的房地产税方案可能就会有所不同。

试点地区

高房价的城市很可能成为试点对象

哪些地方将成为试点地区？房地产税征收何时落地？

刘昆指出，试点地区的确定，国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。

这意味着，考虑到房地产市场平稳健康发展，那么高房价的城市将很可能成为试点对象，又考虑到统一立法的问题，说明各能级城市都要纳入进来，进行全盘考虑。

至于试点期限和启动时间。全国人大对《试点草案》的审议结果报告指出，试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。

这说明，房地产税的全面征收将是五年之后的事。目前，总体思路是，“先深化地方试点、再国家统一立法”，先由试点区“啃硬骨头”，发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用。