会议较新定调:房地产是支柱产业,住房是居民的消费!

这个周末，房地产行业继续迎来大利好。中央经济工作会议之后，多名高层官员在公开论坛上，对会议精神做了进一步的解读。比如在12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上，两位正部级官员——中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀，国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆，都有重要表述。中央财经委员会，是为加强党中央对经济工作集中统一领导而于2018年设立的重要机构，主要为经济领域重大工作做顶层设计、全面部署。中央财经委员会办公室是中央财经委员会下设的办事机构。韩文秀在谈到房地产的时候，除全文重复了中央经济工作会议的通稿表述外，还表示：

要促进房地产业健康发展。房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

宁吉喆也先重复了中央经济工作会议关于房地产表述，并说：

要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

两位权威人士的表态，说明房地产行业基本面发生了重要变化和好转。尤其是“房地产是支柱产业”，这样的评价很久没有听到了。下图是国家统计局公布的2020年GDP构成。房地产行业产生的GDP达到了74553亿元，占全部GDP的比重达到了7.33%。在大类行业里，仅次于制造业、批发零售、金融、农林牧渔，位居第五。

但你要知道，我们是把建筑业单独计算的。事实上，建筑业和房地产密不可分，基本上是一个行业。如果房地产行业衰退，建筑业直接就没有工作可干了。而建筑业的GDP，占了全部GDP的7.2%，是第六大行业。房地产和建筑业合并计算，占GDP的比重将达到大约14.6%，是仅次于制造业的第二大行业。更不用说，房地产行业的巨大带动作用了。冶金、建材、装修、家具、家电等行业，基本上都要靠房地产吃饭。我之前在专栏里计算过：中国房地产行业从业人员大约1300万；建筑行业5800万人里，至少4000万跟商业房地产密不可分；由于全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收，那么全国财政供养人口5000万里，三分之一相当于吃房地产饭。以上三项合计，直接靠房地产就业的人口大约7000万。如果房地产不行了，这7000万的饭碗就拿不稳了，需要做减法了。这7000万人还有配偶、孩子要养活，父母要赡养，总人口大约2.5到3亿人。

上图是全国土地使用权出让收入占当年全国一般预算收入的比重。可以看出，近年来是不断上升的，到2020年达到46%。

上图是主要城市，2020年卖地收入占一般预算的比重。一般预算收入主要来自税收，不含卖地收入，是一个城市可持续的财政能力。很多大城市卖地收入占比超过了100%。这意味着，一旦房地产不景气，土地卖出不出去，这些城市的财政能力将减半。这告诉我们两件事：

排名前列，房地产越来越重要，这不是一个好趋势，对房地产过度依赖的局面需要改变。

第二，降低经济对房地产的依赖不能操之过急。经济转型是一个漫长、艰巨的过程，芯片、新能源固然非常重要，但这些行业现在尚不能贡献大量税收，反而需要财政补贴。所以，让房地产继续健康发展，对中国经济至关重要。

另外，宁吉喆说的“住房更是居民的消费”，也非常值得关注。在刚刚结束的政治局会议上，重申：“实施好扩大内需战略，促进消费持续恢复，积极扩大有效投资，增强发展内生动力”。刚刚结束的中央经济工作会议上，也表示：“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。”也就是说，我们当前面临经济下行压力，有三大原因。排在首位的，就是“需求收缩”。解决这个问题，需要“扩大内需”，并把它放在了战略高度。“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，是扩大内需非常重要的方面。目前全国每年新房销售额接近18万亿，二手房交易额7万亿，两者相加是25万亿，这还没有计算上购房之后的装修、购买家具和家电等。全国每年的社会消费品零售总额，也不过39.2万亿（2020年数据）。新房加二手房的年销售额，相当于消费品零售总额的三分之二。所以最近国家对于房地产的较新提法改为：“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。这包含两层意思：排名前列，房地产行业很重要，未来需要良性循环、健康发展。第二，要因城施策，房地产偏冷的城市应该会有所放松。而且中央财经委员会办公室副主任韩文秀还有一个说法值得关注：

经济社会发展是一个相互关联的复杂系统，要防止出现合成谬误，不把分兵把关变成只顾自己不及其余，避免局部合理政策叠加后造成负面效应。要防止分解谬误，避免把整体任务简单一分了之，更不能层层加码，导致基层难以承受。制定和实施政策都要坚持系统观念和实践标准，遵循经济规律，以实践效果来检验政策的成败优劣。

这显然包含了对减碳和房地产调控经验教训的总结。近期出现的拉闸限电，和房地产异常波动，都有“把整体任务简单一分了之，层层加码，导致基层难以承受”的情况出现。纠偏，成为2021年最后两个月的主基调。展望未来几个月，降息并继续降准，是大概率的。大量基础设施项目上马，楼市的适度回暖，也在意料之中。至于对房地产行业的种种歧视，相信也会有所改变。那么，A股市场对房地产行业紧闭的大门会开一条缝吗？最近几年来，A股一直不允许房地产企业IPO或者借壳上市。既然承认房地产是支柱产业，那么不允许其进入资本市场，就不太合理了。A股会对房地产行业打开大门吗？让我们拭目以待吧！

来源：刘晓博说楼市