中央政治局会议首提“保交楼” 下半年楼市政策如何?

“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”中共中央政治局7月28日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

会议用72个字部署下半年房地产领域相关工作，释放了重要信号，引发了行业广泛关注。

“稳”为下半年房地产政策排名前列要务

“房住不炒”自2016年首次提出以来，一直是楼市调控的总基调。此次会议虽然重申了“房住不炒”，但在表述上把“稳定房地产市场”置于“房住不炒”之前，这在业界看来比较罕见。

“上半年，虽然地方政策不断松绑，但从市场交易数据来看，仍然不及去年同期，居民购房观望情绪较浓。集中停贷、烂尾、房企持续违约，市场不稳定现象频现。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，政治局会议将“稳定房地产市场”列在首位，对行业来说释放出了较为积极的信号。

将“稳定房地产市场”列在“房住不炒”之前，并不意味着“房住不炒”总基调有所动摇。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，“房住不炒”定位是坚定不移的。当前市场预期仍较弱的背景下，预计下半年地方支持性政策会进一步加码，但底线依然是“房住不炒”。

各地楼市支持性政策有望加码

自4月29日政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”以来，地方政府密集出台楼市宽松政策。据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截止至7月25日，有近170个城市出台宽松政策，调整频次达325次。但从实际效果来看，房地产市场依然修复缓慢，上半年市场交易不及去年同期。

此次政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”。业内预计，下半年地方政府的楼市支持性政策会进一步加码。

刘丽杰表示，楼市政策工具箱既包含需求侧支持政策——除了降低购房门槛、降低购房成本之外，契税补贴、住房补贴、发放消费券等促进住房消费的措施也有力度加大的空间；后期还会侧重供给端的政策支持，例如预售资金监管的优化、房企纾困等。

“下半年是一个政策巩固、消化、细化、实化的过程。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，要在政策落实中“用足用好”，使其较大化发挥效应，促进房地产市场健康发展。

地方政府的楼市政策工具箱还在不断扩充和创新。据中指研究院统计，今年以来，已有约60城市打破传统政策调控手段，发布创新型举措，例如投靠养老可多买一套、多孩家庭可多买、一人购房全家帮、“租赁破限购”等等。

保交楼、稳民生

7月以来，多地购房者因为楼盘烂尾提出集体“停贷”，引发了社会广泛关注。此次政治局会议有针对性的提出“保交楼、稳民生”。

“保交楼是稳民生的前提。确保项目有实质性复工，重建期房业主信心是关键。”刘丽杰表示，烂尾楼问题导致新房市场的观望情绪浓重，干扰了市场修复节奏。此次政治局会议明确“保交楼”，可以提振市场预期。预计下半年更多城市相关部门将会有进一步明确的解决方案，保障新房市场修复。

“当前保交楼的政策路径比较清晰：地方政府全局统领，商业银行等机构密切配合，房企等积极参与复工。”严跃进表示，不排除下半年金融领域例如政策性银行等在“保交楼”方面有新动作，以便推动房企施工、化解房企债务压力、维护购房者合法权益。

除了楼市，此次政治局会议还释放诸多重要信号。

释放信号：不强求实现“5.5%左右”经济增长目标

此前4月29日政治局会议中曾经提到的“努力实现全年经济社会发展预期目标”，在7月28日政治局会议中并未出现，取而代之的是“着力稳就业稳物价”、“力争实现较好结果”。

今年初政府工作报告中对全年GDP增速设定的预期目标是“5.5%左右”。然而由于二季度遭遇了新冠疫情等超预期突发因素的不利影响，上半年GDP增速为2.5%。如果全年要实现“5.5%左右”目标，难度比较大。

以往已经有不少学者解释过，每年的GDP增速目标是预期性目标，不是约束性目标。“考虑到上半年疫情大幅超出预期，而全年‘5.5%左右’的增长目标是在疫情前制定的，我们认为下半年不会为了实现全年‘5.5%左右’的目标而出台超大规模刺激政策。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，“事实上，只要今年全年GDP增速达到4.0%至4.5%左右，就能为稳就业提供坚实基础；横向对比，这一增速在全球主要经济体中依然处于明显先进水平。”

浙商证券首席经济学家李超认为，在淡化全年GDP目标背景下，关乎民生的就业目标将是底线。当前，青年人就业压力仍然较大。6月份，16-24岁城镇青年失业率为19.3%，处于今年以来较高水平。

会议强调“要着力稳就业稳物价”、“做好高校毕业生等重点群体就业工作”。

扩大需求或从“基建拉动+适度刺激消费”着手

此次政治局会议强调，宏观政策要在扩大需求上积极作为。财政货币政策要有效弥补社会需求不足。

王青认为，扩大需求主要包括两个方面：一是通过稳就业扩消费，并实施适度的消费刺激政策。二是保持基建投资提速势头。

前者来看，王青表示，前期出台的600亿汽车购置税减免政策效果明显，下半年不排除在发放消费券、增加消费补贴方面有更大规模的政策举措。对于后者，此次会议提出“用好地方政府专项债券资金，支持地方政府用足用好专项债务限额”、“用好政策性银行新增信贷和基础设施建设投资基金”等。“这些部署从财政和货币政策两个方向入手，都指向继续推动基建投资提速。”王青称。

他预计，下半年基建投资增速将从上半年的7.1%进一步加快至13%左右，全年有望实现10%的累计增速，显著高于去年全年的0.4%，对GDP增长的拉动力将达到1个百分点左右。

4月29日政治局会议中曾经提到的“增量政策工具”，本次会议中未再提及。

民生银行首席经济学家温彬表示，一方面是由于稳经济一揽子政策等实施时间才一个多月，还有相当的实施空间，要继续推动政策落地和效果显现；另一方面显示出决策层不会为了过高增长目标而出台超大规模刺激措施、超发货币、预支未来。

具体到财政政策方面，温彬表示，会议并未提及此前市场热议的特别国债和上调赤字率，显示财政政策重在落地见效，这些增量政策出台的可能性不大。货币政策方面，同样没有加码，预计下半年政策将保持连续性。

李超认为“刺激的上限是通胀”，在拉动总需求时，要把握政策的冗余度，注重跨周期调节，防止陷入欧美国家高通胀的境地。